VI.Các quy định tổng quát về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Luật đất đai năm 1993 đã chính thức coi đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và người sử dụng đất có các quyền chuyển quyền theo quy định của luật. Đây là bước tiến lớn trong quan niệm của chúng ta trong việc xác lập các giao dịch dân sự về đất đai trong đời sống xã hội. Bước tiếp theo, luật đất đai năm 2003 đã đặt những nền móng đầu tiên cho việc chủ động xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Việt Nam. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường quyền sử dụng đất sẽ trở thành những bộ phận quan trọng trong nền kinh tế thị trường ở nước ta. Do vậy, để quản lý đất đai có hiệu quả, người sử dụng khai thát triệt để công năng đất đai cho nhiều mục đích khác nhau vì lợi ích của chính họ và của Nhà nước, đã đến chúng ta phải vận hành thị trường quyền sử dụng đất cho phù hợp với các quy luật kinh tế vốn có của nền kinh tế thị trường. Cho nên, các quy định mang tính nguyên tắc trong Luật đất đai năm 2003 sẽ mở ra những định hướng mới trong việc xác lập đồng bộ các thị trường, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để quản lý và vận hành thật tốt thị trường này, các quy định tới đây của Nhà nước trong việc xây dựng những văn bản riêng biệt về quản lý kinh doanh bất động sản là rất cần thiết để cùng với Luật đất đai tạo thành nền tảng chung cho việc xây dựng thị trường bất động sản chính thức ở nước ta.

Với khuôn khổ của Luật đất đai, Điều 61 quy định các loại đất là hàng hoá mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép tham gia thị trường bất động sản, trong đó điều tiên quyết là các loại đất được giao, cho thuê có được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi hợp pháp hay không? Dẫn chiếu các quy định về quyền của người sử dụng đất được quy định từ Điều 109 đến Điều 121 Luật đất đai năm 2003 thì mọi đối tượng sử dụng đất dù đó là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước đến tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam đều có khả năng được bảo hộ để tham gia thị trường bất động sản. Tất nhiên, đối với đất giao cho cộng đồng dân cư sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất hoặc đất giao cho cơ sở tôn giáo vào mục đích phi nông nghiệp mà người sử dụng đất không có các quyền theo quy định thì không được tham gia thị trường bất động sản. Cùng với những tài sản mà người sử dụng đất tạo lập được một cách hợp pháp trên đất thuê thì loại đất đó cũng được phép tham gia thị trường bất động sản.

Từ quy định nêu trên, việc quản lý đất đai trong thị trường bất động sản là nội dung quan trọng nhất trong việc chủ động xây dựng và thiết lập các quan hệ thị trường. Quản lý đất đai yếu kém dẫn tới hệ quả là không nắm được thị trường quyền sử dụng đất và các giao dịch của người sử dụng, từ đó thất thu lớn cho ngân sách nhà nước và tạo ra tiền lệ xấu trong phương thức thực hiện quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, sau khi Chính phủ quy định về thời hạn cho các địa phương hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những cải cách lớn trong thủ tục hành chính để thực hiện quyền cho người sử dụng đất thì người dân sẽ chuyển qua giao dịch tại thị trường công khai, minh bạch. Chính ở đó, các quyền và lợi ích của người sử dụng đất mới được bảo hộ một cách đầy đủ. Nhà nước sẽ không đứng ngoài trong các giao dich về bất động sản mà trái lại chủ động điều tiết nó bằng những cơ chế, chính sách và các biện pháp quản lý của mình. Các biện pháp đó là:

- Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất;

- Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản;

- Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản;

- Bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

- Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.

Như vậy, lần đầu tiên các quy định về sử dụng đất trong thị trường bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước. Tới đây, cùng với Luật kinh doanh bất động sản được ban hành, các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất sẽ được quy định chi tiết là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước từng bước quản lý triệt để thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.