Đọc truyện TTBĐS

♥ AzTruyen.Top - Trang đọc truyện hoàn toàn miễn phí!

TTBĐS

Trước Sau

Màu nền

Font chữ

Font size

Chiều cao dòng

Chuyªn ®Ò 2

thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

A. tæng quan vÒ bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

I. Tæng quan vÒ bÊt ®éng s¶n

1. Kh¸i niÖm vÒ bÊt ®éng s¶n:

BÊt ®éng s¶n lµ c¸c tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc bao gåm: ®Êt ®ai, nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng, c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai; c¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh (§iÒu 181 Bé luËt D©n sù níc Céng hoµ x· héi Chñ nghÜa ViÖt Nam n¨m 1995).

ThuËt ng÷ BÊt ®éng s¶n trong thÈm ®Þnh gi¸ BÊt ®éng s¶n ®îc hiÓu lµ ®Êt ®ai vµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai.

2. Thuéc tÝnh c¬ b¶n cña BÊt ®éng s¶n.

2.1. TÝnh BÊt ®éng.

Ngêi ta kh«ng thÓ di chuyÓn BÊt ®éng s¶n hay nãi mét c¸ch chÝnh x¸c h¬n lµ kh«ng thÓ di chuyÓn mét m¶nh ®Êt tõ n¬i nµy sang n¬i kh¸c. §iÒu nµy cã ý nghÜa quan träng lµ gi¸ c¶ BÊt ®éng s¶n tuú thuéc vµo ®Þa ®iÓm cô thÓ n¬i nã to¹ l¹c vµ mang tÝnh chÊt ®Þa ph¬ng.

2.2. TÝnh kh«ng ®ång nhÊt.

Th«ng thêng Ýt cã hai BÊt ®éng s¶n nµo cã ®Æc ®iÓm gièng hÖt nhau. Do vËy BÊt ®éng s¶n g¾n liÒn víi ®Æc ®iÓm cô thÓ cña BÊt ®éng s¶n ®ã.

2.3. TÝnh khan hiÕm.

DiÖn tÝch ®Êt lµ cã h¹n so víi sù ph¸t triÓn cña d©n sè do vËy vÒ l©u dµi gi¸ ®Êt cã xu híng ngµy cµng t¨ng lªn.

2.4. TÝnh bÒn v÷ng, ®êi sèng kinh tÕ dµi.

BÊt ®éng s¶n ®Æc biÖt lµ ®Êt ®ai cã tÝnh bÒn v÷ng cao, ®êi sèng kinh tÕ dµi.

3. §Æc trng c¬ b¶n cña BÊt ®éng s¶n.

3.1. Kh¶ n¨ng co gi·n cña cung bÊt ®éng s¶n kÐm.

Nh×n chung cung ®èi víi BÊt ®éng s¶n lµ t¬ng ®èi kÐm ®µn håi víi nh÷ng thay ®æi gi¸ c¶, do cã nh÷ng h¹n chÕ nhÊt ®Þnh vÒ cung øng ®Êt ®ai thÓ hiÖn trªn c¸c mÆt sau:

- Tæng cung toµn bé vÒ ®Êt ®ai lµ cè ®Þnh.

- Cung øng ®Êt ®ai phï hîp víi c¸c môc ®Ých riªng biÖt lµ cã giíi h¹n.

Bªn c¹nh c¸c mÆt h¹n chÕ vÒ mÆt tù nhiªn nªn trªn cßn cã mÆt h¹n chÕ vÒ quy ho¹ch vµ ®©y lµ mÆt h¹n chÕ næi bËt nhÊt. Bëi v×:

ViÖc ph©n bæ ®Êt ®ai cho nh÷ng môc ®Ých sö dông cô thÓ ph¶i tu©n thñ quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai trong tõng thêi kú.

Sù ph©n bæ khu vùc vµ diÖn tÝch ®Êt sö dông cho n«ng nghiÖp, s¶n xuÊt c«ng nghiÖp, bÕn b·i, nhµ ë... ®îc thÓ hiÖn trong quy ho¹ch ph¸t triÓn cña ®Þa ph¬ng trong tõng thêi kú. Do vËy th«ng thêng lµ kh«ng thÓ tuú tiÖn chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai tr¸i víi quy ho¹ch.

Nh÷ng thay ®æi vÒ chiÒu cao, diÖn tÝch ®Êt x©y dùng còng ph¶i ®¶m b¶o tu©n theo quy ho¹ch vµ ®iÒu lÖ x©y dùng cña chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng.

3.2. Thêi gian mua, b¸n giao dÞch dµi, chi phÝ mua, b¸n giao dÞch cao.

Do BÊt ®éng s¶n lµ mét tµi s¶n quan träng cã gi¸ trÞ cao do vËy viÖc mua, b¸n giao dÞch thêng lµ dµi so víi c¸c tµi s¶n kh¸c, ®iÒu ®ã dÉn ®Õn chi phÝ mua, b¸n giao dÞch cao.

3.3. Kh¶ n¨ng chuyÓn hãa thµnh tiÒn mÆt kÐm hiÖu qu¶.

Th«ng thêng gi¸ trÞ cña BÊt ®éng s¶n kh¸ lín vµ thêi gian mua, b¸n giao dÞch nh ®· nªn trªn dÉn ®Õn kh¶ n¨ng chuyÓn hãa thµnh tiÒn mÆt kÐm linh ho¹t.

3.4. Sù can thiÖp vµ qu¶n lý cña Nhµ níc chÆt chÏ.

Do tÝnh chÊt quan träng cña BÊt ®éng s¶n tríc hÕt lµ ®Êt ®ai ®èi víi ®êi sèng kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi nªn Nhµ níc thêng cã nh÷ng quy ®Þnh vµ cã sù qu¶n lý chÆt chÏ ®èi víi viÖc sö dông vµ chuyÓn dÞch BÊt ®éng s¶n.

4. Ph©n lo¹i bÊt ®éng s¶n:

HiÖn nay, kinh nghiÖm ë nhiÒu níc vµ níc ta cho thÊy B§S thêng ph©n lµm 3 lo¹i:

+ BÊt ®éng s¶n cã ®Çu t x©y dùng: ®ã lµ c¸c B§S ®· cã sù ®Çu t x©y dùng cña nhµ níc hoÆc c¸c nhµ ®Çu t nh: BDS lµ h¹ tÇng c¬ së, B§S lµ nhµ ë, nhµ xëng, v¨n phßng lµm viÖc- cho thuª...

+ BÊt ®éng s¶n kh«ng ®Çu t x©y dùng: Bao gåm c¸c lo¹i B§S nh: ®¸t rõng, ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt nu«i trång thuû h¶i s¶n, ®Êt lµm muèi, ®Êt cha sö dông...

+ BÊt ®éng s¶n ®Æc biÖt: Lµ nh÷ng B§S nh c¸c nhµ thê, ®Òn chïa, nghÜa trang, di s¶n v¨n ho¸ d©n téc...

II. Tæng quan vÒ ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n

1. Kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n:

ThÞ trêng BÊt ®éng s¶n lµ m«i trêng trong ®ã nh÷ng ngêi mua vµ ngêi b¸n t¸c ®éng qua l¹i lÉn nhau, ®Ó thùc hiÖn viÖc mua b¸n BÊt ®éng s¶n th«ng qua c¬ chÕ gi¸.

Nh÷ng ngêi b¸n vµ nh÷ng ngêi mua cã thÓ ë cïng mét ®Þa ®iÓm cô thÓ t¹i mét cuéc b¸n ®Êu gi¸, hay cã thÓ liªn hÖ víi nhau qua m¹ng líi th«ng tin liªn l¹c. Gi¸ c¶ BÊt ®éng s¶n ®îc x¸c ®Þnh t¹i thÞ trêng BÊt ®éng s¶n.

Kh¸i niÖm thÞ trêng chØ ra r»ng BÊt ®éng s¶n cã thÓ mua b¸n gi÷a ngêi ngêi mua vµ ngêi b¸n mµ kh«ng cã sù h¹n chÕ nµo trong ho¹t ®éng cña m×nh. Mçi bªn ®Òu rÊt nh¹y c¶m tríc quan hÖ cung cÇu vµ c¸c yÕu tè kh¸c ¶nh hëng ®Õn viÖc ®Þnh gi¸ còng nh kh¶ n¨ng kiÕn thøc vµ sù n¾m b¾t vÒ tÝnh h÷u dông cña BÊt ®éng s¶n, vÒ nhu cÇu vµ íc muèn cña c¸c bªn.

ThÞ trêng BÊt ®éng s¶n cã thÓ lµ ®Þa ph¬ng, quèc gia hay quèc tÕ. Nh÷ng vÞ trÝ võa vµ nhá thÝch hîp viÖc x©y dùng nhµ ë lµ mèi quan t©m cña c¸c nhµ ®Çu t ph¸t triÓn ®Þa ph¬ng. Nh÷ng vÞ trÝ lín giµnh cho sù ph¸t triÓn c tró hay th¬ng m¹i lµ mèi quan t©m cña c¸c nhµ ®Çu t ph¸t triÓn lín, v× diÖn ho¹t ®éng réng lín. C¸c tæ chøc ®Çu t ph¸t triÓn quèc tÕ cßn cã kinh doanh t¹i nhiÒu ®Þa ®iÓm ë nhiÒu níc ®Ó tranh thñ nh÷ng ®iÒu kiÖn thuËn lîi trong bèi c¶nh toµn cÇu hãa vÒ kinh tÕ.

2. C¸c ®Æc trng c¬ b¶n cña thÞ trêng BÊt ®éng s¶n.

ThÞ trêng BÊt ®éng s¶n cã ®Æc trng c¬ b¶n sau:

2.1. Kh«ng cã thÞ trêng trung t©m.

HiÖn nay, kh«ng cã mét thÞ trêng BÊt ®éng s¶n víi tÝnh c¸ch lµ ®Þa ®iÓm tËp trung t¹i ®ã nh÷ng ngêi mua vµ ngêi b¸n BÊt ®éng s¶n t¸c ®éng qua l¹i lÉn nhau. ViÖc mua b¸n BÊt ®éng s¶n th«ng thêng th«ng qua c¸c ®¬n vÞ kinh doanh BÊt ®éng s¶n bõng sù liªn hÖ trùc tiÕp gi÷a ngêi cã nhu cÇu (mua hoÆc b¸n), víi c¸c ®¬n vÞ nµy, hoÆc ngêi mua t×m ®Õn trùc tiÕp th¬ng lîng víi ngêi b¸n th«ng qua lêi rao b¸n trªn b¸o chÝ, phæ biÕn h¬n c¶ lµ th«ng qua nh÷ng ngêi m«i giíi (thêng ®îc gäi lµ cß nhµ, ®Êt) mÆc dï ®©y lµ sù giao dÞch kÐm an toµn. Do kh«ng cã thÞ trêng trung t©m lµm cho th«ng tin vÇ thÞ trêng BÊt ®éng s¶n rÊt khã thu thËp, ®é tin cËy kÐm, t¹o nªn tÝnh kh«ng hiÖu qu¶ cña th«ng tin thÞ trêng.

2.2. ThÞ trêng mang tÝnh chÊt ®Þa ph¬ng

§Æc tÝnh cña ®Êt ®ai lµ BÊt ®éng kh«ng thÓ thiªu huû, chia c¾t mang ®i, sù thõa th·i ®Êt ë n¬i nµy kh«ng thÓ sö dông ®Ó ®¸p øng sù thiÕu ®Êt ®ai ë mét ®Þa ph¬ng kh¸c lµm cho thÞ trêng BÊt ®éng s¶n cã ®Æc tÝnh ®Þa ph¬ng.

®©y lµ ®iÒu quan träng mµ ThÈm ®Þnh viªn vÒ gi¸ cÇn qu¸n triÖt khi thÈm ®Þnh gi¸ BÊt ®éng s¶n. C¸c yÕu tè nh: tËp qu¸n trong mua b¸n BÊt ®éng s¶n ë ®Þa ph¬ng, ®Æc ®iÓm cô thÓ cña tõng BÊt ®éng s¶n bao gåm: ®Þa ®iÓm, h×nh d¸ng, quy m«, t×nh tr¹ng ph¸p lý, m«i trêng chung quanh... cÇn ®îc chó ý vµ xem xÐt ®óng møc.

2.3. Lµ thÞ trêng c¹nh tranh kh«ng hoµn h¶o.

Do tÝnh kh«ng t¸i t¹o ®îc cña thÞ trêng BÊt ®éng s¶n mang tÝnh ®éc quyÒn nhiÒu h¬n thÞ trêng hµng ho¸ th«ng dông cña BÊt ®éng s¶n thêng m¹nh mÏ h¬n biÕn ®éng gi¸ hµng ho¸ th«ng thêng.

Ngoµi ra nh÷ng ®Æc tÝnh nh: ®Æc ®iÓm cña BÊt ®éng s¶n, ph¬ng ph¸p tiÕn hµnh c¸c giao dÞch bu«n b¸n vµ sù thiÕu th«ng tin cÇn thiÕt cho c¸c giao dÞch gãp phÇn t¹o nªn sù kh«ng hoµn h¶o trong c¹nh tranh trªn thÞ trêng BÊt ®éng s¶n. Ngoµi nh÷ng sù kh¸c nhau vÒ cÊu tróc trong mçi toµ nhµ, mçi m¶nh ®Êt còng cã nh÷ng ®Æc trng riªng biÖt do vÞ trÝ, ®Þa ®iÓm cña nã. §a sè c¸c giao dÞch trong thÞ trêng tµi s¶n ®îc tiÕn hµnh riªng rÏ, vµ thËm chÝ nÕu c¸c kÕt qu¶ giao dÞch kinh doanh cã bÞ tiÕt lé th× t¸c dông còng h¹n chÕ v× thiÕu c¸c th«ng tin chi tiÕt nh diÖn tÝch ng«i nhµ, t×nh tr¹ng sö dông, t×nh tr¹ng giao dÞch.

B. Ph©n lo¹i thÞ trêng BÊt ®éng s¶n.

Cã nhiÒu c¸ch ph©n lo¹i thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, cã thÓ dùa vµo môc ®Ých sö dông bÊt ®éng s¶n, theo gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n, ph©n lo¹i theo ®Þa lý, ph©n lo¹i theo lo¹i h×nh giao dÞch, ph©n lo¹i theo tr×nh tù gia nhËp thÞ trêng….

1. Ph©n lo¹i theo môc ®Ých sö dông:

Th«ng thêng ë níc ta hiÖn nay, thÞ trêng BÊt ®éng s¶n thêng ®îc ph©n lo¹i dùa vµo môc ®Ých sö dông. Theo c¸ch ph©n lo¹i nµy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc ph©n chia thµnh c¸c lo¹i chñ yÕu sau:

1.1 ThÞ trêng ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp.

ThÞ trêng nµy chñ yÕu xuÊt hiÖn ë nh÷ng ®Þa ph¬ng mµ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp lµ ngµnh kinh tÕ chñ yÕu. ThÞ trêng nµy ph¸t sinh do nhu cÇu chuyÓn dÞch vµ tÝch tô ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp trong néi bé nh©n d©n. ThÞ trêng nµy cha ®îc c¸c nhµ thÈm ®Þnh gi¸ hiËn nay quan t©m ®óng møc nªn rÊt thiÕu th«ng tin cã hÖ thèng vÒ thÞ trêng nµy.

1.2 ThÞ trêng nhµ ë.

§©y lµ thÞ trêng s«i ®éng hiÖn nay, nhÊt lµ ë nh÷ng vïng ®ang ®« thÞ ho¸. ThÞ trêng nµy cã thÓ ph©n ra thµnh 4 nhãm:

- Nhµ biÖt thù: ®©y lµ thÞ trêng cña tÇng líp cã nhu cÇu thu nhËp cao, quy m« ®Êt kh¸ réng phæ biÕn tõ 150 m2-500m2. Th«ng thêng ë c¸c ®« thÞ ®· h×nh thµnh l©u th× lµ biÖt thù g¾n liÒn víi ®Êt, cßn ë nh÷ng vïng míi quy ho¹ch th× lµ nÒn ®Êt trèng ®Ó phôc vô cho viÖc x©y dùng biÖt thù. Gi¸ ®Êt ë nhãm nµy thêng cao do vÞ trÝ ®Þa ®iÓm g¾n liÒn víi m«i trêng c¶nh quan u viÖt.

- Nhµ vên: Cã diÖn tÝch trªn díi 1.000m2 n»m ë c¸c vïng ven ®Æc biÖt lµ c¹nh c¸c s«ng, r¹ch võa cã thÓ ®Ó ë vµ chung quanh cã thÓ trång vên c©y. Lo¹i nhµ nµy cã thÓ ®îc cung øng bëi c¸c doanh nghiÖp kinh doanh BÊt ®éng s¶n nhng ë quy m« diÖn tÝch tõ 400 m2-600m2, ®èi víi nh÷ng l« ®Êt cã quy m« diÖn tÝch lín chñ yÕu ®îc h×nh thµnh tõ viÖc chuyÓn nhîng l¹i ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, sau ®ã c¶i t¹o thµnh nhµ vên. §©y lµ thÞ trêng cña tÇng líp trung lu. §Æc biÖt lµ cña tÇng líp c¸n bé cao tuæi.

- Nhµ phè riªng biÖt vµ phè liªn kÕt: §©y lµ thÞ trêng cña tÇng líp cã thu nhËp trung b×nh víi quy m« ®Êt tõ 40 m2- 120m2 phæ biÕn tõ 60 m2-80m2, cã thÓ võa dïng ®Ó ë, võa dïng ®Ó kinh doanh nÕu ë mÆt tiÒn c¸c ®êng phè.

- Nhµ chung c nhiÒu tÇng: Phôc vô cho nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp hoÆc trung b×nh kÐm, do diÖn tÝch ®Êt cña tõng c¨n hé Ýt. Nhµ níc hç trî vÒ chi phÝ han tÇng cña khu vùc. Gi¸ trÞ cña tõng c¨n hé chñ yÕu lµ gi¸ trÞ x©y dùng. Lo¹i nhµ nµy ngµy cµng chiÕm tû träng cao trong giao dÞch BÊt ®éng s¶n ë c¸c ®« thÞ lín.

1.3. ThÞ trêng nhµ xëng c«ng nghiÖp.

HiÖn nay thêng h×nh thµnh ë c¸c khu vùc ven ®« thÞ vµ ngo¹i thµnh ®îc quy ho¹ch dµnh cho viÖc x©y dùng nhµ xëng s¶n xuÊt bao gåm: c¸c khu c«ng nghiÖp tËp trung hoÆc nhµ m¸y ®¬n lÎ. Quy m« ®Êt réng thêng ®îc h×nh thµnh tõ viÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông tõ ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp hoÆc ®Êt hoang hãa. Xu thÕ ph¸t triÓn lµ c¸c khu c«ng nghiÖp tËp trung chuyªn ngµnh hoÆc ®a ngµnh ®Ó dÔ qu¶n lý vµ xö lý « nhiÔm m«i trêng.

1.4. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n phôc vô ho¹t ®éng th¬ng m¹i, dÞch Ñu kh¸ch s¹n, cao èc, v¨n phßng.

ThÞ trêng nµy chñ yÕu ë c¸c trung t©m ®« thÞ cã vÞ trÝ thuËn lîi cho viÖc kinh doanh, ®iÒu kiÖn h¹ tÇng tèt, gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n ë thÞ trêng nµy rÊt cao do kh¶ n¨ng sinh lîi nhuËn lín vµ yÕu tè khan hiÕm còng cao h¬n thÞ trêng kh¸c.

1.4 ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Æc biÖt: ThÞ trêng nµy bao gåm nh÷ng B§S nh c¸c nhµ thê, ®Òn chïa, nghÜa trang, di s¶n v¨n ho¸ d©n téc...

2. Ph©n lo¹i theo ®Þa lý khu vùc:

+ Khu vùc ®« thÞ: Bao gåm thÞ trêng B§S nhµ ë ®« thÞ, B§S ®Êt ë ®« thÞ, B§S c¸c khu c«ng nghiÖp – th¬ng m¹i ë ®« thÞ...

+ Khu vùc n«ng th«n: Bao gåm thÞ trêng B§S ®Êt, nhµ ë n«ng th«n, thÞ trêng B§S ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt phi n«ng nghiÖp ë n«ng th«n, thÞ trêng B§S nhµ xëng ë n«ng th«n...

+ Khu vùc gi¸p ranh: ThÞ trêng B§S lµ ®Êt ë, nhµ ë, thÞ trêng B§S lµ nhµ xëng n«ng nghiÖp, c«ng nghiÖp... ë c¸c khu vùc gi¸p ranh.

3. Ph©n lo¹i theo lo¹i h×nh giao dÞch trao ®æi:

+ ThÞ trêng B§S t liÖu s¶n xuÊt: ThÞ trêng ®Êt ®ai, thÞ trêng mÆt b»ng nhµ xëng c«ng nghiÖp...

+ ThÞ trêng B§S tiªu dïng: ThÞ trêng B§S nhµ ë, thÞ trêng B§S v¨n phßng, ThÞ trêng c¸c cöa hµng b¸n lÎ...

+ ThÞ trêng B§S võa lµ TLSX võa lµ TL tiªu dïng: B§S lµ ®êng x¸, cÇu cèng..

4. Ph©n lo¹i theo tr×nh tù gia nhËp thÞ trêng.

Cã thÓ ph©n chia thÞ trêng thµnh thÞ trêng s¬ cÊp vµ thø cÊp hoÆc ph©n lo¹i nh sau:

+ ThÞ trêng cÊp I (ThÞ trêng s¬ cÊp): ThÞ trêng giao, chuyÓn nhîng hoÆc cho thuª quyÒn sö dông ®Êt.

+ ThÞ trêng cÊp II (ThÞ trêng thø cÊp): ThÞ trêng x©y dùng c«ng tr×nh ®Ó b¸n hoÆc cho thuª.

+ ThÞ trêng cÊp III (ThÞ trêng thø cÊp): ThÞ trêng b¸n hoÆc cho thuª l¹i c¸c B§S ®· ®îc mua hoÆc cho thuª.

5. Ph©n lo¹i theo tÝnh chÊt kinh doanh B§S:

+ ThÞ trêng mua b¸n, chuyÓn nhîng B§S

+ ThÞ trêng ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt

+ ThÞ trêng cho thuª B§S

+ ThÞ trêng thÕ chÊp vµ b¶o hiÓm B§S

+ C¸c dÞch vô liªn quan ®Õn B§S: M«i giíi B§S, t vÊn B§S, ®Þnh gi¸ B§S...

C. C¸c yÕu tè cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.

Cã nhiÒu c¸ch tiÕp cËn ®Ó x¸c ®Þnh c¸c yÕu tè cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.

1. Víi c¸ch tiÕp cËn, xem c¸c yÕu tè nh c¸c bªn tham gia thÞ trêng bÊt ®éng s¶n:

1.1. Lùc lîng qu¶n lý B§S - Nhµ níc:

Trong thùc tiÔn cña ®Êt níc ta hiÖn nay Nhµ níc lµ lùc lîng cã vai trß rÊt lín trong viÖc tham gia còng nh t¸c ®éng ®Õn thÞ trêng BÊt ®éng s¶n, thÓ hiÖn trªn mét sè ®iÓm sau:

- Nhµ níc ban hµnh c¸c quy ®Þnh vÒ qu¶n lý BÊt ®éng s¶n, vÒ nghÜa vô tµi chÝnh cã liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt vµ ®Æc biÖt lµ v¹ch ra quy ho¹ch vÒ viÖc sö dông ®Êt vµ x©y dùng nhµ xëng.

- Trong qu¸ tr×nh c¶i tæ s¾p xÕp l¹i doanh nghiÖp Nhµ níc còng nh chØnh trang ®« thÞ cã mét sè nhµ xëng, trô së lµm viÖc cña c¸c doanh nghiÖp vµ c¬ quan Nhµ níc cÊn b¸n. §©y lµ nguån cung øng kh¸ quan träng cho thÞ trêng BÊt ®éng s¶n.

1.2. Nhµ ®Çu t bÊt ®éng s¶n:

Bao gåm nhµ ®Çu t vµo ngµnh kinh doanh BÊt ®éng s¶n vµ vµo c¸c ngµnh kinh tÕ kh¸c.

- §èi víi c¸c nhµ ®Çu t vµo c¸c ngµnh kinh tÕ kh¸c th× vai trß cña hä trªn thÞ trêng chñ yÕu lµ ngêi mua. Hä t¹o nªn cÇu trªn thÞ trêng BÊt ®éng s¶n, ®Æc biÖt lµ trªn thÞ trêng nhµ xëng xÝ nghiÖp còng nh thÞ trêng BÊt ®éng s¶n phôc vô cho ho¹t ®éng th¬ng m¹i, dÞch vô, kh¸ch s¹n, cao èc v¨n phßng, y tÕ, gi¸o dôc...

- §èi víi nhµ ®Çu t vµo ngµnh kinh doanh BÊt ®éng s¶n, Vai trß cña hä ®Æc biÖt quan träng trªn thÞ trêng BÊt ®éng s¶n, ho¹t ®éng cña hä lµm cho thÞ trêng BÊt ®éng s¶n trë lªn s«i ®éng vµ ph¸t triÓn. Trªn thÞ trêng hä võa ®ãng vai trß ngêi mua võa ®ãng vai trß ngêi b¸n trong ®ã vai trß ngêi b¸n lµ chñ yÕu. Hä mua nh÷ng BÊt ®éng s¶n bao gåm ®Êt vµ tµi s¶n trªn ®Êt, hoÆc ®Êt trèng ®Ó c¶i t¹o, ®Çu t n©ng cÊp sau ®ã chuyÓn nhîng l¹i.

C¸c nhµ ®Çu t nãi trªn thuéc c¸c thµnh phÇn kinh tÕ chñ yÕu nh sau:

+ Doanh nghiÖp B§S nhµ níc

+ Doanh nghiÖp B§S t nh©n

+ Nhµ ®Çu t c¸ nh©n kinh doanh B§S

1.3. Ngêi b¸n, cho thuª, ®em B§S ®i thÕ chÊp (gäi chung lµ ngêi b¸n)

Lµ nh÷ng ngêi së h÷u ®Êt ®ai, cã quyÒn sö dông ®Êt.

Ngêi b¸n, th«ng thêng hä lµ nh÷ng ngêi cã nhu cÇu b¸n bÊt ®éng s¶n v× nhiÒu lý do kh¸c nhau. Hä cã thÓ lµ:

- Ngêi b¸n ®¬n thuÇn: b¸n BÊt ®éng s¶n ®Ó chuyÓn ho¸ thµnh vèn dïng vµo viÖc kh¸c hoÆc b¸n BÊt ®éng s¶n ë n¬i nµy ®Ó mua BÊt ®éng s¶n ë n¬i kh¸c do nhu cÇu chuyÓn n¬i sinh sèng.

- Ngêi b¸n nh»m môc ®Ých kinh doanh: Thêng lµ c¸c nhµ ®Çu t B§S - cã thÓ lµ c¸ nh©n hoÆc tæ chøc nh»m mùc ®Ých sinh lêi.

1.4 Ngêi mua B§S:

- Ngêi mua ®¬n thuÇn: Thêng lµ nh÷ng ngêi mua BÊt ®éng s¶n do nhu cÇu sinh sèng.

Hä lµ ®èi tîng quan träng mµ c¸c nhµ kinh doanh BÊt ®éng s¶n nh¾m tíi ®Æc biÖt lµ c¸c nhµ kinh doanh trªn thÞ trêng nhµ ë.

- Ngêi mua nh»m môc ®Ých kinh doanh: Thêng lµ c¸c nhµ ®Çu t B§S - cã thÓ lµ c¸ nh©n hoÆc tæ chøc nh»m môc ®Ých sinh lêi

- Mua nh»m môc ®Ých ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi: Khi ®ã ngêi mua cã thÓ lµ Nhµ níc, nhng th«ng thêng Nhµ níc mua gi¸n tiÕp th«ng qua c¸c doanh nghiÖp Nhµ níc.

1.5 C¸c tæ chøc hç trî thÞ trêng B§S

+ Tæ chøc m«i giíi B§S:

+ Tæ chøc ®Þnh gi¸ B§S

+ Tæ chøc ph¸t triÓn quü ®Êt

+ Tæ chøc th«ng tin B§S

+ C¸c ®Þnh chÕ tµi chÝnh

+ Tæ chøc t vÊn B§S

2. Víi c¸ch tiÕp cËn B§S nh mét hµng ho¸ th«ng thêng, thÞ trêng B§S gåm c¸c yÕu tè:

2.1 Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n:

Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n bao gåm:

+ §Êt ®ai,

+ Nhµ cöa, c«ng tr×nh vËt kiÕn tróc… g¾n liÒn víi ®Êt ®ai.

+ C¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai.

+ C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh.

Khi nãi ®Õn B§S chóng ta ph¶I quan t©m ®Õn:

+ KiÓu d¸ng, chÊt lîng

+ VÞ trÝ, ph©n bè bÊt ®éng s¶n

+ Sè lîng, c¬ cÊu, kiÓu d¸ng B§S

+ §é bÒn, thêi h¹n sö dông, c«ng n¨ng cña bÊt ®éng s¶n.

2.2 QuyÒn cña ngêi sö h÷u bÊt ®éng s¶n vµ ngêi mua bÊt ®éng s¶n:

+ QuyÒn cña ngêi b¸n (quyÒn sö dông ®Êt): quyÒn ®îc b¸n, ®îc cho thuª, thÕ chÊp…

+ QuyÒn cña ngêi mua (ngêi nhËn quyÒn chuyÓn nhîng): ®îc mua, ®îc thuª B§S… kh«ng cã ®iÒu kiÖn rµng buéc hoÆc ph¶I gi¶m thiÓu ®iÒu kiÖn rµng buéc.

2.3 Hîp ®ång mua b¸n, cho thuª, thÕ chÊy, vay vèn... bÊt ®éng s¶n.

C¸c thíc Hîp ®ång mua b¸n B§S ph¶i phï hîp víi Ph¸p luËt vµ ph¶i phï hîp víi tËp qu¸n.

2.4 C¸c ph¬ng tiÖn ®Ó ngêi mua vµ ngêi b¸n gÆp nhau:

§ã lµ c¸c ph¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng, qu¶ng c¸o hay th«ng qua c¸c tæ chøc dÞch vô m«i giíi...

2.5 Ph¬ng tiÖn ®Ó t×m hiÓu th«ng tin vÒ BÊt ®éng s¶n vµ c¸c th«ng tin liªn quan:

Bao gåm:

+ QuyÒn cña ngêi b¸n th«ng qua c¸c giÊy tê hîp ph¸p.

+ Ph©n vïng, quy ho¹ch sö dông ®Êt hiÖn t¹i vµ trong t¬ng lai.

+ Nhîng h¹n chÕ vÒ viÖc sö dông B§S.

+ QuyÒn cña ngêi mua:

2.6 C¸c yÕu tè liªn quan ®Õn ho¹t ®éng qu¶n lý bÊt ®éng s¶n cña nhµ níc.

D. Xu híng ph¸t triÓn cña ThÞ trêng B§S:

1. Vai trß vµ vÞ trÝ cña ThÞ trêng BÊt ®éng s¶n:

+ ThÞ trêng B§S lµ thÞ trêng quan träng cña nÒn kinh tÕ quèc gia:

- ThÞ trêng nµy liªn quan ®Õn cùc lín c¶ vÒ quy m«, tÝnh chÊt vµ gi¸ trÞ tµi s¶n trong nÒn kinh tÕ quèc d©n.

- B§S lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ v« cïng to lín ®èi víi mçi quèc gia, mçi doanh nghiÖp vµ tõng hé gia ®×nh.

+ ThÞ trêng B§S lµ thÞ trêng huy ®éng nguån vèn cùc lín t¹i mçi quèc gia:

- Khi B§S trë thµnh hµng hãa nã cã t¸c ®éng lµm lu chuyÓn nguån vèn trong toµn x· héi, nhê ®ã t¹o ra mét nguån tiÒm n¨ng ®¸ng kÓ ®Ó ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi.

- Theo thèng kª t¹i c¸c níc ph¸t triÓn, lîng tiÒn Ng©n hµng cho vay qua thÕ chÊp B§S chiÕm ®Õn 80% tæng lîng vèn cho vay, ®iÒu ®ã chøng tá B§S ®ãng vai trß quan träng trong viÖc chuyÓn nguån tµi s¶n thµnh nguån tµi chÝnh phôc vô viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi.

+ ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn thóc ®Èy viÖc ph¸t triÓn c¸c môc tiªu kinh tÕ x· héi nh trong c¸c vÊn ®Ò: §« thÞ ho¸, C«ng nghiÖp ho¸ ®Êt n¬c...

+ ThÞ trêng B§S ph¸t triÓn gãp phÇn kÝch thÝch c¸c thÞ trêng kh¸c ph¸t triÓn nh»m t¨ng nguån thu cho Ng©n s¸ch:

- ThÞ trêng B§S ph¸t triÓn gãp phÇn thóc ®Èy thÞ trêng tµi chÝnh tÝn dông, thÞ trêng x©y dùng vËt liÖu x©y dùng, thÞ trêng lao ®éng ... ph¸t triÓn nhê ®ã thóc ®Èy nÒn kinh tÕ chung cña toµn x· héi ph¸t triÓn.

- ThÞ trêng B§S ph¸t triÓn gãp phÇn chuyÓn dÞch c¬ cÊu c¸c ngµnh kinh tÕ toµn x· héi.

- ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn cßn t¨ng nguån thu cña Nhµ níc th«ng qua thuÕ, phÝ, lÖ phÝ ... trong c¸c giao dÞch liªn quan ®Õn B§S.

+ ThÞ trêng B§S ph¸t triÓn nh»m b×nh æn thÞ trêng nhµ ë, nhµ cho thuª cho ngêi d©n, c¸c doanh nghiÖp... Nhê ®ã gãp phÇn b×nh æ gi¸ ®Êt trªn thÞ trêng.

2. Xu híng ph¸t triÓn cña ThÞ trêng B§S:

2.1. C¸c cÊp ®é ph¸t triÓn cña ThÞ trêng B§S:

Th«ng thêng thÞ trêng B§S h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn qua 4 cÊp ®é:

+ S¬ khai

+ TËp trung ho¸.

+ TiÒn tÖ ho¸

+ Tµi chÝnh ho¸.

C¸c cÊp ®é cã c¸c ®Æc tr¬ng c¬ b¶n sau:

+ CÊp ®é S¬ khai: Lµ giai ®o¹n thÞ trêng B§S h×nh thµnh vµ khi ®ã c¸c B§S ®îc ®a ra thÞ trêng giao dÞch nh mét hµng ho¸.

Trong cÊp ®é nµy c¸c chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai, c¸c chñ ®Êt vµ c¸c c¬ quan qu¶n lý ®ãng vai trß quyÕt ®Þnh.

+ CÊp ®é tËp trung ho¸: Lµ giai ®o¹n c¸c B§S ®îc ®Çu t x©y dùng th«ng qua c¸c nhµ ®Çu t chuyªn nghiÖp.

CÊp ®é nµy c¸c chÝnh s¸ch vÒ x©y dùng, c¸c nhµ ®Çu t vµ c¸c c¬ quan qu¶n lý vÒ x©y dùng ®ãng vai trß quyÕt ®Þnh.

+ CÊp ®é tiÒn tÖ ho¸: ®©y lµ giai ®o¹n tiÒn tÖ ®îc tËp trung huy ®éng nh»m ph¸t triÓn B§S cho ®Òn khi nã ®îc b¸n ra thÞ trêng.

Trong cÊp ®é nµy c¸c chÝnh s¸ch Ng©n hµng, c¸c Ng©n hµng vµ c¸c c¬ quan qu¶n lý vÒ Ng©n hµng ®ãng vai trß quyÕt ®Þnh.

+ CÊp ®é tµi chÝnh ho¸: ®©y lµ giai ®o¹n quy m« thÞ trêng B§S t¨ng cao vµ thÞ trêng B§S ph¸t triÓn m¹nh. Khi ®ã nguån vèn ®îc huy ®éng tèi ®a vµ v« cïng ®a d¹ng nh»m thu ®îc nguån t¨ng hiÖu qu¶ vµ gi¶m thiÓu tèi ®a cho c¸c dù ¸n ®Çu t B§S.

Trong cÊp ®é nµy c¸c ®Þnh chÕ tµi chÝnh, c¸c chÝnh s¸ch tµi chÝnh vµ c¸c c¬ quan qu¶n lý tµi chÝnh lµ nh÷ng chñ thÓ cã vai trß quyÕt ®Þnh.

TÊt nhiªn mçi nÒn kinh tÕ, mçi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã thÓ kh«ng ph¸t triÓn theo nh÷ng xu híng nãi trªn.

2.2 Chu kú giao ®éng cña thÞ trêng B§S:

Qua mçi cÊp ®é ph¸t triÓn thÞ trêng B§S thêng tr¶i qua 4 giai ®o¹n sau:

+ Giai ®o¹n phån vinh: ThÞ trêng ph¸t triÓn s«i ®éng

+ Giai ®o¹n suy tho¸i: ThÞ trêng cã dÊu hiÖu ch÷ng l¹i

+ Giai ®o¹n tiªu ®iÒu: Hay cßn gäi lµ giai ®o¹n thÞ trêng B§S ®ãng b¨ng.

+ Giai ®o¹n phôc håi: ®©y lµ giai ®o¹n thÞ trêng B§S nãng dÇn lªn vµ cã thÓ g©y sèt.

2.3 ThÞ trêng B§S cµng ngµy cµng mang tÝnh vïng miÒn s©u s¾c:

Xu híng nµy do ®Æc tÝnh cña bÊt ®éng s¶n vµ ¶nh hëng cña viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi.

Kinh tÕ x· héi cµng ph¸t triÓn thÞ c¸c ®iÒu kiÖn t nhiªn hay kinh tÕ x· héi ë c¸c vïng, miÒn kh¸c nhau sÏ rÊt kh¸c nhau. §iÒu nµy ¶nh hëng mét c¸c râ rÖt ®Õn sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S.

2.4 ThÞ trêng B§S cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi thÞ trêng vèn, tµi chÝnh.

BÊt ®éng s¶n lµ mét tµi s¶n cã gi¸ trÞ lín, ®Ó thÞ trêng lu©n chuyÓn theo ®óng quy luËt cÇn cã mét lîng tiÒn t¬ng ®èi lín ®îc lu chuyÓn liªn tôc ®iÒu nµy t¹o nªn mét mèi liªn hÖ mËt thiÕt gi÷a thÞ trêng tµi chÝnh vµ thÞ trêng vèn víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.

2.5 ThÞ trêng B§S ngµy cµng chÞu sù chi phèi chÆt chÏ cña ph¸p luËt.

B§S lµ nguån tµi s¶n v« cïng lín ®èi víi mçi quèc gia, v× vËy ®Ó qu¶n lý chÆt chÏ nguån lùc nµy Nhµ níc ngµy cµng hoµn thiÖn h¬n vai trß qu¶n lý cña m×nh th«ng qua c¸c LuËt, NghÞ ®Þnh, Th«ng t …nh»m híng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn theo ®óng quü ®¹o ®Ó ®¹t ®îc c¸c môc tiªu kinh tÕ – x· héi ®· ®Æt ra.

2.6 ThÞ trêng B§S thÓ hiÖn lµ mét thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o mét c¸ch râ nÐt.

E: Vai trß cña Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S

§Ó kh¾c phôc nh÷ng khuyÕt tËt cña c¬ chÕ thÞ trêng, ®ång thêi ®a thÞ trêng B§S ph¸t triÓn theo ®óng quü ®¹o, th«ng qua hÖ thèng ph¸p luËt Nhµ níc thÓ hiÖn 2 chøc n¨ng c¬ b¶n cña m×nh:

+ Chøc n¨ng ®iÒu khiÓn: ®Ó thùc hiÖn chøc n¨ng nµy Nhµ níc ph¶i duy tr× vµ lµ träng tµi cña toµn bé nÒn kinh tÕ x· héi.

+ Chøc n¨ng ph¸t triÓn: ®Ó thùc hiÖn chøc n¨ng nµy Nhµ níc thùc hiÖn mét hÖ thèng c¸c chÝnh s¸ch vµ c«ng cô qu¶n lý vÜ m« ®Ó ®iÒu khiÓn vµ t¸c ®éng vµo c¸c mèi qua hÖ kinh tÕ x· héi nh»m lµm t¨ng trëng kinh tÕ vµ ®¶m b¶o c«ng b»ng x· héi...

C¸c chøc n¨ng c¬ b¶n cña Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc thÓ hiÖn th«ng qua c¸c ph¬ng diÖn sau:

1. Nhµ níc n©ng cao vai trß qu¶n lý thÞ trêng B§S th«ng qua c¸c luËt vµ v¨n b¶n díi luËt.

Nhµ níc t¹o hµnh lang ph¸p lý cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸p triÓn th«ng qua c¸c cuung cô ph¸p luËt cô thÓ nh:

+ LuËt d©n sù 2005: Quy ®Þnh c¸c vai trß, tr¸ch nhiÖm, quyÒn h¹n tr¸ch nhiÖm d©n sù cña c¸c bªn liªn quan ®Õn c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n

+ LuËt §Çu t 2005: ®Ò cËp tíi khÝa c¹nh c¬ chÕ chÝnh s¸ch ®èi víi c¸c nhµ ®Çu t c¶ trong níc vµ níc ngoµi khi thùc hiÖn c¸c dù ¸n t¹i ViÖt Nam, ®Æc biÖt c¸c dù ¸n vÒ kinh doanh bÊt ®éng s¶n:

- C¸c chÝnh s¸ch cña Nhµ níc ViÖt Nam vÒ ®Çu t thÓ hiÖn ë nh÷ng cam kÕt cô thÓ nh»m b¶o hé c¸c quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña nhµ ®Çu t, t¹o m«i trêng ®Çu t hÊp dÉn t¹i ViÖt nam.

- Tr×nh tù thñ tôc ®Çu t c¸c dù ¸n t¹i ViÖt Nam (c¸c thñ tôc vÒ xin giÊy phÐp ®Çu t, cÊp giÊy chøng nhËn ®Çu t ®Õn c¸c thñ tôc vÒ giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®Ó ®Çu t t¹o lËp bÊt ®éng s¶n t¹i ViÖt nam )

- C¸c quyÒn vµ lîi Ých cña nhµ ®Çu t khi thùc hiÖn c¸c dù ¸n t¹i ViÖt Nam.

+ LuËt Kinh doanh bÊt ®éng s¶n 2006: Trong sè c¸c v¨n b¶n quan träng trong viÖc t¹o nªn m«i trêng kinh doanh vµ b¶o hé kinh doanh bÊt ®éng s¶n.

- Nguyªn t¾c ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n

- C¸c lo¹i bÊt ®éng s¶n ®îc ®a vµo kinh doanh

- §iÒu kiÖn ®èi víi bÊt ®éng s¶n ®îc ®a vµo kinh doanh

- §iÒu kiÖn ®èi víi tæ chøc, c¸ nh©n ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n

- Ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n cña tæ chøc c¸ nh©n trong níc, tæ chøc, c¸ nh©n níc ngoµi, ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi

+ LuËt §Êt ®ai 2003:

§Êt ®ai chÝnh lµ vÊn ®Ò quan träng hµng ®Çu trong viÖc ®Çu t t¹o lËp bÊt ®éng s¶n. LuËt ®Ò cËp ®Õn nh÷ng vÊn ®Ò sau:

- C¸c lo¹i nghÜa vô tµi chÝnh cña ngêi sö dông ®Êt nãi riªng, nhµ ®Çu t bÊt ®éng s¶n nãi chung ( tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt, tiÒn thuÕ sö dông ®Êt, tiÒn lÖ phÝ tríc b¹…)

- H×nh thøc sö dông ®Êt cña nhµ ®Çu t (giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt, giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt, thuª ®Êt ).

- Lo¹i ®Êt ®îc tham gia thÞ trêng bÊt ®éng s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.

- GiÊy tê tham gia giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n (giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt ë)

- QuyÒn cña ngêi sö dông ®Êt khi tham gia giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n.

+ LuËt Nhµ ë 2005: Bao gåm c¸c néi dung quy ®Þnh c¬ b¶n:

- §èi tîng ®îc së h÷u nhµ ë t¹i ViÖt Nam ( tæ chøc, c¸ nh©n trong níc; tæ chøc c¸ nh©n níc ngoµi, ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi )

- Ph¸t triÓn nhµ ë th¬ng m¹i

- Ph¸t triÓn nhµ ë riªng lÎ cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n;

- Ph¸t triÓn nhµ ë x· héi

- C¸c h×nh thøc giao dÞch vÒ nhµ ë.

2. Quy ho¹ch x©y dùng, quy ho¹ch ®Êt, thùc hiÖn ®¨ng ký quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n (sö dông ®Êt)

Nhµ níc thèng nhÊt quy ho¹ch x©y dùng vµ quy hoÆch ®Êt ®ai nh»m thùc hiÖn c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi...ng¨n chÆn nh÷ng tiªu cùc trong viÖc sö dông ®Êt vµ h¹n chÕ nh÷ng thÊt tho¸t vÒ kinh tÕ trong viÖc sö dông nguån lùc v« gi¸ nµy mét c¸ch l·ng phÝ.

Nhµ níc thùc hiÖn viÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n lµ ®iÒu kiÖn ®Çu tiªn vµ cÇn thiÕt ®Ó bÊt ®éng s¶n tham gia thÞ trêng cã tæ chøc, nh mét hµng ho¸ b×nh thêng.

Nhµ níc thùc hiÖn viÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n (quyÒn sö dông ®Êt) võa nh»m môc ®Ých qu¶n lý võa cã tÝnh chÊt phôc vô, ®¶m b¶o cho sù an toµn cho c¸c giao dÞch cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.

3. Cung cÊp c¸c dÞch vô ph¸p lý vµ t vÊn vÒ ph¸p luËt :

- Nhµ níc cung cÊp c¸c th«ng tin chÝnh x¸c vÒ diÖn tÝch, ranh giíi, quy häch, x¸c lËp quyÒn bÊt ®éng s¶n, ... c¸c th«ng tin kh¸c cã liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n.

- Nhµ níc thµnh lËp vµ cho phpÐ thµnh lËp c¸c tæ chøc t vÊn vÒ ph¸p luËt phôc vô cho c¸c giao dÞch cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, cô thÓ nh :

+ Tæ chøc ®Þnh gi¸ BÊt ®éng s¶n.

+ Tæ chøc m«i giíi bÊt ®éng s¶n

+ Tæ chøc c¸c sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n....

C¸c tæ chøc t vÊn ho¹t ®éng theo nh÷ng quy ®Þnh chÆt chÏ cña ph¸p luËt vÒ c¸c tiªu chuÈn hµnh nghÒ, tiªu chuÈn ®¹o ®øc...

Một số văn bản pháp luật hiện hành của Nhà nước Việt nam có liên quan đến hoạt động định giá, môi giới, sàn giao dịch bất động sản

Loại văn bản

Ngày

ban hành

Trích yếu nội dung

Pháp lệnh giá

01/6/2002

Quy định các nội dung cơ bản về quản lý giá, quản lý độc quyền và bán phá giá, thanh tra giá ...

Nghị định số 170/2003/NĐ-CP

25/12/2003

Quy định cụ thể việc thực hiện một số điều trong Pháp lệnh giá.

Luật đất đai 2003

10/12/2003

Ban hành các tiêu chuẩn pháp lý về sử dụng và quản lý đất đai.

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

29/10/2004

Quy định việc thực thi Luật đất đai bao gồm hệ thống các tổ chức quản lý đất đai và dịch vụ quản lý và việc sử dụng đất đai, vùng miền và các khu tương tự.

Nghị định 188/2004/NĐ-CP

16/11/2004

Quy định phương pháp định giá và khung giá cho tất cả các loại đất.

Thông tư số 114/2004/TT-BTC

26/11/2004

Hướng dẫn thực hiện phương pháp định giá đất và khung giá cho tất cả các loại đất đai.

Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC

18/4/2005

Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá - đợt 1

Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC

/11/2005

Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá - đợt 2

Thông tư số 126/2004/TT-BTC

14/8/2005

Hướng dẫn thực hiện chuyển đổi công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.

Luật kinh doanh bất động sản

29/6/2006

Ban hành các tiêu chuẩn pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP

15/10/2007

Ban hành các quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản.

Nhận xét về một số vấn đề có liên quan đến các tiêu chuẩn định giá đã ban hành:

Các văn bản pháp lý có liên quan đến định giá đã được ban hành khá nhiều tuy nhiên vẫn chưa hoàn thiện và đôi khi còn có sự chồng chéo. Cụ thể:

+ Bộ Tài chính đã ban hành 06 tiêu chuẩn về thẩm định giá (định giá) về các nội dung: tiêu chuẩn về đạo đức, về chứng thư và báo cáo định giá, về các nguyên tắc định giá, về cơ sở định giá…tuy nhiên tiêu chuẩn rất quan trọng được các nhà định giá sử dụng thường xuyên là các phương pháp định giá thì hiện nay vẫn chưa ban hành.

+ Tổ chức định giá phải tuân thủ tiêu chuẩn định giá; chịu trách nhiệm về kết quả định giá, mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc lập quỹ rủi ro nghề nghiệp, nếu kết quả không đúng gây thiệt hại thì phải bồi thường nhưng hiện nay vẫn chưa có văn bản nào quy định cụ thể kết quả định giá được đánh giá thế nào là sai, mức bồi thường ra sao, hình thức kỷ luật như thế nào…

+ Các văn bản pháp luật vẫn còn chồng chéo và nhầm lẫn giữa 2 khái niện định giá và thẩm định giá. Điều này gây không ít khó khăn cho các nhà định giá và các cơ quan chức năng chịu trách nhiện quản lý trực tiếp các đơn vị này.

+ Các văn bản pháp luật vẫn chưa xây dựng được khung hình phạt hành chính đối với các tổ chức định giá, tổ cức môi giới… hay các nhà định giá, nhà môi giới… làm trái pháp luật. Việc kiểm tra, thanh tra, xử lý cũng phải xây dựng một quy định cụ thể để các tổ chức định giá, tổ chức môi giới và các tổ chức tư vấn bất động sản khác cũng như các nhà chuyê n mô n tham gia hành nghề tư vấn bất động sản chịu trách nhiệm trước kết quả của mình.

Trong thời gian tới, các văn bản hướng dẫn thực hiện phải sớm được ban hành để hoạt động định giá phát triển và trở thành một ngành nghề thực sự có ích cho xã hội.

F. gi¸ c¶ vµ gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n.

1. Mét sè kh¸i niÖm

1.1. Chi phÝ

Chi phÝ lµ sè tiÒn bá ra ®Ó t¹o lËp vµ ®a vµo sö dông mét BÊt ®éng s¶n. Nã cã thÓ lµ gi¸ mua BÊt ®éng s¶n, hoÆc lµ sè tiÒn bá ra ®Ó mua ®Êt, x©y dùng c¸c c«ng tr×nh trªn khu ®Êt vµ ®a nã vµo sö dông.

Trong mét sè ®iÒu kiÖn chi phÝ cã thÓ lµ mét ph¬ng c¸ch tiÖn lîi ®Ó ®o lêng cña gi¸ trÞ. Chi phÝ vµ gi¸ trÞ lµ mét vµ duy nhÊt gièng nhau chØ khi c¸c c«ng tr×nh tiªu biÓu sö dông tèt nhÊt vµ cao nhÊt,vµ chi phÝ ®ã ph¶i lµ chi phÝ hîp lý, bëi v× trong thùc tÕ cã nh÷ng chi phÝ kh«ng t¹o nªn gi¸ trÞ cña c«ng tr×nh ch¼ng h¹n chi phÝ hao tèn do thêi gian thi c«ng kÐo dµi kh«ng cÇn thiÕt, hoÆc do sai sãt trong thiÕt kÕ hay thi c«nglµm cho chi phÝ t¨ng lªn.

1.2. Thu nhËp

Thu nhËp ®Æc biÖt cã ý nghÜa ®èi víi c¸c BÊt ®éng s¶n ®îc t¹o lËp nh»m môc ®Ých kinh doanh, lµ mét chØ sè quan träng cña gi¸ trÞ, lµ c¸i ®Ých quan träng cña c¸c nhµ ®Çu t.

1.3. Gi¸ trÞ

- Gi¸ trÞ sö dông hay gi¸ trÞ h÷u dông cña BÊt ®éng s¶n: ®ã lµ kh¶ n¨ng tho¶ m·n nhu cÇu cña ngêi sö dông. Mçi BÊt ®éng s¶n cã mét gi¸ trÞ chñ quan ®èi víi ngêi ®ang sö dông hoÆc muèn sö dông BÊt ®éng s¶n ®ã.

- Gi¸ trÞ ®Çu t: lµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c¸c quyÒn trong t¬ng lai vÒ thu nhËp do khai th¸c BÊt ®éng s¶n.

Gi¸ trÞ ®Çu t bÞ ¶nh hëng bëi:

+ Kh¶ n¨ng thu håi vèn cña viÖc khai th¸c BÊt ®éng s¶n nhanh hay chËm.

+ Thu thËp mang l¹i do ®Çu t vµo BÊt ®éng s¶n nhiÒu hay Ýt.

Gi¸ trÞ ®Çu t cña mét BÊt ®éng s¶n thêng lµ kh¸c nhau ®èi víi nh÷ng nhµ ®Çu t riªng lÎ kh¸c nhau, trong khi gi¸ trÞ thÞ trêng chØ cã mét.

- Gi¸ trÞ trao ®æi hay gi¸ c¶ BÊt ®éng s¶n: ®ã lµ mét kho¶n tiÒn yªu cÇu, chµo b¸n hoÆc tr¶ cho mét BÊt ®éng s¶n. Do c¸c ®éng c¬ vµ mèi quan t©m ®Æc biÖt cña mét ngêi mua vµ ngêi b¸n nhÊt ®Þnh, møc gi¸ ®îc tr¶ cho BÊt ®éng s¶n cã thÓ cã hoÆc kh«ng cã sù liªn hÖ nµo víi gi¸ trÞ cã thÓ ®îc quy cho BÊt ®éng s¶n bëi nh÷ng ngêi kh¸c.

Nãi chung gi¸ c¶ biÓu hiÖn b»ng tiªng cña gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n. Gi¸ c¶ cña mét BÊt ®éng s¶ncô thÓ cã thÓ lín h¬n b»ng hay nhá h¬n gi¸ trÞ cña BÊt ®éng s¶n ®ã.

Do vËy tríc khi thõa nhËn gi¸ c¶ nh lµ chøng cø thËt sù cña gi¸ trÞ thÞ trêng, nhµ thÈm ®Þnh gi¸ ph¶i nghiªn cøu kü lìng c¸c ®iÓm sau:

a. Mèi liªn hÖ gi÷a c¸c bªn trong mét giao dÞch.

Mèi liªn hÖ gi÷a c¸c bªn cã tÇm quan trong trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ b¸n cã ph¶i ®óng lµ chøng cø thÞ trêng hay kh«ng. ChØ cã khi ngêi mua vµ ngêi b¸n thùc hiÖn theo mét môc ®Ých hîp lý vµ trªn c¬ së kh¸ch quan th× míi ®îc coi lµ chøng cø thÞ trêng.

b. C¸c ®iÒu kho¶n b¸n vµ c¸c ®iÒu kiÖn thÞ trêng.

C¸c ®iÒu kho¶n b¸n kh¸c nhau sÏ dÉn ®Õn gi¸ trÞ gi¸ b¸n kh¸c nhau. Do vËy, nhµ thÈm ®Þnh gi¸ ph¶i xen xÐt kü c¸c ®iÒu kho¶n b¸n ®Ó x¸c ®Þnh chøng cí thÞ trêng.

c. Trong viÖc coi gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n nh chøng cí cña gi¸ trÞ còng ph¶i chó ý x¸c ®Þnh cÈn thËn liÖu thÞ trêng cã lµ b×nh thêng hay kh«ng?

ThÞ trêng lµ b×nh thêng cã nghÜa lµ khi cung vµ cÇu cña thÞ trêng c©n b»ng, vµ khi sù tr¶ gi¸ kh«ng ph¶n ¸nh mét gi¸ t¨ng cao do sù khan hiÕm cña cung, hoÆc kh«ng lµ mét gi¸ thÊp do cung qu¸ møc. §ång thêi giao dÞch lµ chÝn muåi, cã th«ng tin tèt vµ kh«ng cã bÊt kú søc cìng Ðp nµo. Khi ®ã gi¸ cña BÊt ®éng s¶n giao dÞch míi ®îc coi lµ chøng cí cña gi¸ trÞ thÞ trêng.

Mét BÊt ®éng s¶n ®Ó cã gi¸ trÞ cÇn thiÕt ph¶i cã mét sè ®Æc tÝnh sau:

- Cã tÝnh h÷u Ých.

TÝnh h÷u Ých ®îc x¸c ®Þnh nh kh¶ n¨ng cung cÊp dÞch vô hoÆc lµm tho¶ m·n nhu cÇu.

¶nh hëng cña tÝnh h÷u Ých trªn trªn gi¸ trÞ ®îc xem xÐt trªn c¸c khÝa c¹nh liªn quan tãi kÝch thíc, h×nh d¸ng ®Þa ®iÓm kh«ng gian hoÆc ®Þa lý cña nã, cïng víi kh¶ n¨ng sö dông vµ huy ®éng nã ë thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh.

- Khan hiÕm.

Khan hiÕm lµ mét ®iÒu mang tÝnh t¬ng ®èi, ph¶i ®îc xem xÐt trong mèi quan hÖ cung cÇu vµ sö dông hiÖn t¹i vµ trong t¬ng lai cña BÊt ®éng s¶n. Ch¼ng h¹n c¸c phßng ngñ kh¸ch s¹n ë b·i biÓn cã thÓ khan hiÕm vµo mïa hÌ nhng l¹i thõa th·i vµo mïa ®«ng.

- Cã yªu cÇu.

Yªu cÇu lµ mét kh¸i niÖm ¸m chØ sù cÇn thiÕt cã mµ còng ¸m chØ kh¶ n¨ng tiÒn tÖ ®Ó ®¸p øng yªu cÇu ®ã. Ngêi mua cã yªu cÇu nhng ph¶i cã søc mua, cã kh¶ n¨ng ®Ó ®¸p øng yªu cÇu ®ã. C¸c nhµ x©y dùng, c¸c nhµ ®Çu t BÊt ®éng s¶n ph¶i lu«n nghÜ ®Õn søc mua cña yªu cÇu trong viÖc ph¸t triÓn quy m« lín nh»m ®¸p øng yªu cÇu l©u dµi.

- Cã thÓ chuyÓn giao ®îc.

Kh¶ n¨ng chuyÓn giao kh«ng cÇn thiÕt ph¶i cã ý nghÜa lµ sù di chuyÓn vËt chÊt, mµ nã cßn cã nghÜa chØ sù chiÕm h÷u hoÆc c¸c quyÒn t¹o ra bëi sù së h÷u hoÆc sö dông t¸i s¶n. §iÒu nµy cã ý nghÜa ®Æc biÖt ®èi víi BÊt ®éng s¶n. Mét BÊt ®éng s¶n chØ cã gi¸ trªn thÞ trêng nÕu nh cã thÓ chuyÓn dÞch ®îc quyÒn së h÷u hay quyÒn sö dông.

Nh×n chung chi phÝ, thu nhËp, gi¸ trÞ, gi¸ c¶ lµ c¸c kh¸i niÖm kh¸c nhau, gi÷a chóng cã mèi liªn hÖ víi nhau vµ trong c¸c ®iÒu kiÖn quyÕt ®Þnh th× gi¸ c¶, chi phi, thu nhËp cã thÓ trë thµnh thíc ®o cña gi¸ trÞ.

“Gi¸ trÞ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n” lµ møc gi¸ íc tÝnh sÏ ®îc mua b¸n trªn thÞ trêng vµo thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸ gi÷a mét bªn lµ ngêi mua s½n sµng mua vµ mét bªn lµ ngêi b¸n s½n sµng b¸n trong mét giao dÞch kh¸ch quan vµ ®éc lËp trong ®iÒu kiÖn th¬ng m¹i b×nh thêng.

- Ngêi mua s½n sµng mua lµ ngêi ®ang cã kh¶ n¨ng thanh to¸n vµ cã nhu cÇu mua bÊt ®éng s¶n : ®iÒu nµy cã nghÜa lµ c¶ hai bªn ®Òu cã thÓ ®a ra sù lùa chän vµ mét quyÕt ®Þnh kh¸ch quan ®Ó trao ®æi vµ giao dÞch.

- Ngêi b¸n s½n sµng b¸n lµ ngêi b¸n ®ang cã quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n, cã quyÒn sö dông ®Êt, cã nhu cÇu muèn b¸n bÊt ®éng s¶n víi møc gi¸ tèt nhÊt cã thÓ ®îc trªn thÞ trêng.

- Vµo Thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸: lµ ngµy, th¸ng, n¨m cô thÓ khi tiÕn hµnh thÈm ®Þnh gi¸, ®îc g¾n víi yÕu tè cung cÇu, thÞ hiÕu vµ søc mua trªn thÞ trêng khi tiÕn hµnh thÈm ®Þnh gi¸.

- §iÒu kiÖn th¬ng m¹i b×nh thêng cã nghÜa: viÖc mua b¸n bÊt ®éng s¶n ®îc tiÕn hµnh khi c¸c yÕu tè cung, cÇu, gi¸ c¶, søc mua kh«ng x¶y ra ®ét biÕt do t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè nh thiªn tai, ®Þch häa, nªn kinh tÕ kh«ng bÞ suy tho¸i.

2. C¸c yÕu tè t¸c ®éng ®Õn gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n.

2.1. Nhãm c¸c yÕu tè vÜ m«

+ ChÝnh s¸ch cña Nhµ níc

ChÝnh s¸ch cña Nhµ níc t¸c ®éng rÊt lín vµ trùc tiÕp ®Õn gi¸ BÊt ®éng s¶n, thÓ hiÖn trªn c¸c mÆt chñ yÕu sau:

- Nhµ níc ban hµnh c¸c quy ®Þnh vÒ quyÒn së h÷u, thuª ®Êt, sö dông, chuyÓn nhîng BÊt ®éng s¶n. Sù thay ®æi quy ®Þnh trong tõng thêi kú sÏ t¸c ®éng ®Õn gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng.

- Nhµ níc quy ®Þnh c¸c chÝnh s¸ch vµ nghÜa vô tµi chÝnh cã liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt (thuÕ, tiÒn thuª, tiÒn sö dông ®Êt...) c¸c chÝnh s¸ch nµy ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn chi phÝ t¹o lËp vµ chi phÝ sö dông BÊt ®éng s¶n nªn t¸c ®éng ®Õn gi¸ BÊt ®éng s¶n.

- Nhµ níc ho¹ch ®Þnh vµ c«ng bè quy ho¹ch vÒ viÖc sö dông ®Êt cho tõng khu vùc. §©y lµ yÕu tè quan träng vµ ¶nh hëng lín ®Õn gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng.

+ C¸c yÕu tè kinh tÕ chung cña quèc gia ®Þa ph¬ng.

C¸c yÕu tè nµy ¶nh hëng ®Õn cÇu vµ qua ®ã t¸c ®éng ®Õn cung BÊt ®éng s¶n nªn ¶nh hëng ®Õn gi¸ BÊt ®éng s¶n.

C¸c yÕu tè nµy gåm sù biÕn ®éng cña:

- Tæng s¶n phÈm quèc gia.

+ Cung cÇu BÊt ®éng s¶n

* C¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn cÇu:

- Thu nhËp

Møc thu nhËp t¨ng lªn cho phÐp nhu cÇu vÒ BÊt ®éng s¶n trë thµnh nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n, dÉn ®Õn nhu cÇu vÒ nhµ ®Êt sÏ t¨ng lªn.

- ViÖc lµm vµ nghÒ nghiÖp.

- §« thÞ hãa.

§Æc trng râ nÐt nhÊt cña ®« thÞ ho¸ lµ quuy m« tËp trung d©n sè vµ sù ph¸t triÓn quy mo vÒ bÒ réng vµ kh«ng gian ®« thÞ. Qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa kh«ng chØ lµm thay ®æi tæng cÇu vÒ nhµ ë mµ cßn lµm thay ®æi kÕt cÊu vÒ nhµ ë.

- Sù ph¸t triÓn vµ hoµn thiÖn kÕt cÊu h¹ tÇng.

Sù ph¸t triÓn vµ hoµn thiÖn kÕt cÊu h¹ tÇng còng lµm t¨ng ®¸ng kÓ nhu cÇu nhµ ë ®èi víi nh÷ng vïng tríc ®©y cha cã cã së h¹ tÇng, hoÆc c¬ së h¹ tÇng cong th« s¬, kÐm kh¶ n¨ng tiÕp cËn. Tuy nhiªn viÖc t¨ng kh¶ n¨ng tiÕp cËn còng ®ång nghÜa víi viÖc lµm t¨ng thªm nhu cÇu nhµ ®Êt, ®«i khi cã sù thay ®æi cña cung nhanh h¬n sù thay ®æi cña cÇu.

* C¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn cung.

- Ph¸t triÓn kinh tÕ

Tèc ®é t¨ng trëng cña cung BÊt ®éng s¶n tû lÖ thuËn víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ .

- Sù ph¸t triÓn cña kÕt cÊu h¹ tÇng.

Nhê cã sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng mµ ®iÒu kiÖn tiÕp cËn cña ®Êt ®ai cña mét khu vùc trë lªn dÔ dµng h¬n nªn thu hót ®Çu t vµo kinh doanh BÊt ®éng s¶n ë c¸c vïng nµy.

- Sù tham gia cña Nhµ níc.

ThÓ hiÖn trªn hai khÝa c¹nh chñ yÕu:

+ Quy ho¹ch: viÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt cho s¶n xuÊt n«ng nghiÖp vµo môc ®Ých sö dông cho s¶n xuÊt kinh doanh khai th¸c hoÆc nhµ ë sÏ t¹o ra ®iÒu kiÖn t¨ng cung BÊt ®éng s¶n.

+ Nhµ níc trùc tiÕp b¸n BÊt ®éng s¶n thuéc së h÷u Nhµ níc ra thÞ trêng hoÆc t¨ng vèn ®Çu t cho c¸c C«ng ty kinh doanh BÊt ®éng s¶n cña Nhµ níc.

CÇn chó ý cung bÊt ®éng s¶n kÐm ®µn håi víi nh÷ng thay ®æi cña gi¸ c¶ so víi thÞ trêng.

Víi t c¸ch lµ nhµ cung øng vµ m«i giíi trong kinh doanh BÊt ®éng s¶n, ho¹t ®éng cña c¸c ®¬n vÞ kinh doanh BÊt ®éng s¶n t¸c ®éng m¹nh ®Õn gi¸ BÊt ®éng s¶n.

C¸c yÕu tè nµy cã ý nghÜa ®Æc biÖt trong x· héi ph¬ng §«ng, nã còng t¸c ®éng ®Õn gi¸ BÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng.

2.2. Nhãm c¸c yÕu tè vÜ m«.

+ Chi phÝ:Lµ toµn bé phÝ tæn mµ ngêi ®ang sö dông ph¶i bá ra ®Ó t¹o lËp hoÆc ®Ó cã ®îc quyÒn "së h÷u" BÊt ®éng s¶n, ®©y lµ yÕu tè quan träng mµ nhµ thÈm ®Þnh gi¸ ph¶i xem xÐt khi thÈm ®Þnh gi¸ BÊt ®éng s¶n. Th«ng thêng chi phÝ quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn kh«ng ph¶i bÊt cø chi phÝ nµo còng t¹o lªn gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng mµ cã khi cßn cã t¸c dông ngîc l¹i.

Chi phÝ nãi trªn lµ chi phÝ h×nh thµnh lµ chi phÝ cña ngêi b¸n.

+ Sù h÷u dông

XÐt vÒ môc ®Ých sö dông mét BÊt ®éng s¶n cã kh¶ n¨ng dïng ®Ó ë, ®Ó kinh doanh hoÆc cã thÓ kÕt hîp c¶ hai môc ®Ých ®ã.

Nh×n chung mét BÊt ®éng s¶n cã kh¶ n¨ng sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých th× sÏ thuËn lîi trong viÖc b¸n vµ do ®ã sÏ cã gi¸ b¸n tèt h¬n.

XÐt vÒ tÝnh n¨ng hiÖu qu¶ mét BÊt ®éng s¶n cã thÓ sö dông ngay khi cã gi¸ trÞ h¬n mét BÊt ®éng s¶n tèn chi phÝ vµ thêi gian söa ch÷a ®Ó cã thÓ sö dông ®îc. Do vËy, khi thÈm ®Þnh gi¸ BÊt ®éng s¶n cÇn chó ý ®Õn ®Æc ®iÓm cña vËt kiÕn tróc vµ tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt.

C¸c yÕu tè vËt chÊt

- §Þa ®iÓm n¬i BÊt ®éng s¶n to¹ l¹c.

§Þa ®iÓm ¶nh hëng rÊt lín ®Õn gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n. Kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Þa ®iÓm cµng cao th× gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n cµng cao, BÊt ®éng s¶n ë vÞ trÝ thuËn lîi cho sinh ho¹t vµ kinh tÕ (gÇn chî, trêng häc, bÖnh viÖn, gÇn n¬i cung øng c¸c tiÖn Ých cho sinh ho¹t vµ cho kinh doanh) th× cã kh¶ n¨ng sinh lîi lín vµ cã gi¸ trÞ cao.

- H×nh d¸ng l« ®Êt.

Nh÷ng l« ®Êt cã h×nh d¸ng vu«ng vøc, në hËu th× cã gi¸ trÞ h¬n nh÷ng l« ®Êt cã h×nh d¸ng mÐo mã, tãp hËu ë cïng ®Þa ®iÓm.

Nh÷ng l« ®Êt cã bÒ mÆt tiÕp gi¸p víi ®êng phè réng th× cã gi¸ trÞ h¬n l« ®Êt cã bÒ mÆt tiÕp gi¸p ®êng phè hÑp mµ l¹i qu¸ s©u.

- Quy m«, kÝch thíc cña l« ®Êt.

Nh÷ng l« ®Êt cã quy m«, kÝch thøc phï hîp víi môc ®Ých sö dông th× gi¸ trÞ cao h¬n l« ®Êt cã quy m« kÝch thøc kh«ng phï hîp víi môc ®Ých sö dông ë cïng ®Þa ®iÓm.

- KiÓu nhµ, lo¹i nhµ, kÝch thíc nhµ vµ tuæi cña tµi s¶n.

· KiÓu nhµ, lo¹i nhµ, kÝch thíc nhµ vµ tuæi cña tµi s¶n g¾n liÒn víi chi phÝ t¹o lËp vµ chi phÝ sö dông nhµ nªn ¶nh hëng lín ®Õn gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n.

· KiÓu d¸ng nhµ cã tÝnh chÊt thÈm mü cao, hµi hoµ víi khu vùc chung quanh th× cã gi¸ cao.

- M«i trêng:

M«i trêng chung quanh còng cã t¸c ®éng ®Õn gi¸ c¶ BÊt ®éng s¶n, nÕu m«i trêng tèt sÏ lµm BÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ cao, ngîc l¹i sÏ lµm gi¶m gi¸ trÞ BÊt ®éng s¶n.

3. C¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ bÊt ®éng s¶n

Gi¸ c¶ B§S tuú thuéc mét phÇn lín vµo quan hÖ cung-cÇu trªn thÞ trêng. Tuy nhiªn, gi¸ c¶ cßn phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè kh¸c nh nh÷ng yÕu tè xuÊt ph¸t tõ nh÷ng khuyÕt tËt cña thÞ trêng nh “®éc quyÒn”, “®Çu c¬”, “c¹nh tranh kh«ng lµnh m¹nh”...; sù can thiÖp cña Nhµ níc vÒ viÖc n©ng cÊp c¬ së h¹ tÇng khu d©n c (®êng giao th«ng, cÊp vµ tho¸t níc, cÊp ®iÖn...), t¨ng hoÆc miÔn gi¶m thuÕ ...; Ngoµi ra cßn cã nh÷ng yÕu tè b¾t nguån tõ t©m lý, thãi quen cña ngêi d©n ...

a. C¸c yÕu tè cã mèi liªn hÖ trùc tiÕp víi B§S:

+ Nhãm c¸c yÕu tè tù nhiªn:

- VÞ trÝ cña B§S:

Kh¶ n¨ng sinh lêi do yÕu tè vÞ trÝ B§S mang l¹i cµng cao th× gi¸ trÞ cña B§S cµng lín. VÝ dô:Nh÷ng B§S n»m t¹i trung t©m ®« thÞ hay mét vïng nµo ®ã sÏ cã gi¸ trÞ lín h¬n nh÷ng bÊt ®éng s¶n nhµ ®Êt cïng lo¹i n»m ë c¸c vïng ven trung t©m. Nh÷ng B§S n»m t¹i c¸c ng· 4 hay ng· 3, trªn c¸c trôc lé giao th«ng quan träng l¹i cã gi¸ trÞ cao h¬n nh÷ng B§S n»m ë vÞ trÝ kh¸c...

- KÝch thíc, h×nh thÓ, diÖn tÝch thöa ®Êt hoÆc l« ®Êt: mét kÝch thíc vµ diÖn tÝch thöa ®Êt tèi u khi nã tho¶ m·n mét lo¹i nhu cÇu cô thÓ cña ®a sè d©n c trong vïng.

VÝ dô: t¹i Hµ Néi, víi nhu cÇu ®Ó ë, th× lo¹i kÝch thíc vµ diÖn tÝch tèi u khi mÆt tiÒn thöa ®Êt tõ 4m-5m vµ chiÒu s©u thöa ®Êt lµ tõ 10m-15m.

- §Þa h×nh B§S to¹ l¹c: ®Þa h×nh n¬i B§S to¹ l¹c cao hay thÊp so víi c¸c B§S kh¸c trong vïng l©n cËn cã t¸c ®éng ®Õn gi¸ trÞ B§S.

VÝ dô: ë nh÷ng khu vùc thÊp, thêng hay bÞ ngËp níc vµo mïa ma th× gi¸ cña B§S sÏ thÊp vµ ngîc l¹i.

- H×nh thøc (kiÕn tróc) bªn ngoµi cña B§S: nÕu 2 B§S cã gi¸ x©y dùng nh nhau, B§S nµo cã kiÕn tróc phï hîp víi thÞ hiÕu th× gi¸ trÞ cña nã sÏ cao h¬n vµ ngîc l¹i.

- Môc ®Ých sö dông ®Êt:

VÝ dô: ®é mµu mì cña ®Êt cã thÓ rÊt quan träng ®èi víi gi¸ trÞ ®Êt khi sö dông vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp, nhng l¹i kh«ng quan träng khi sö dông ®Êt cho x©y dùng.

- T×nh tr¹ng m«i trêng: m«i trêng trong lµnh hay bÞ « nhiÔm nÆng, yªn tÜnh hay ån µo ®Òu ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn gi¸ trÞ B§S.

- C¸c tiÖn lîi vµ nguy c¬ rñi ro cña tù nhiªn: nh÷ng B§S n»m ë nh÷ng vïng thêng hay bÞ c¸c sù cè cña thiªn tai nh b·o, lôt, ®éng ®Êt, khÝ hËu kh¾c nghiÖt… lµm cho gi¸ trÞ B§S bÞ sót gi¶m vµ ngîc l¹i.

+ Nhãm c¸c yÕu tè kinh tÕ:

- Kh¶ n¨ng mang l¹i thu nhËp tõ B§S: møc thu nhËp hµng n¨m tõ B§S mang l¹i sÏ cã ¶nh hëng quan träng ®Õn gi¸ trÞ cña B§S ®ã. Khi kh¶ n¨ng t¹o ra thu nhËp tõ B§S cµng cao th× gi¸ chuyÓn nhîng cña nã cµng cao vµ ngîc l¹i.

- Nh÷ng tiÖn nghi g¾n liÒn víi B§S: HÖ thèng tiÖn nghi cµng ®Çy ®ñ vµ chÊt lîng cµng tèt th× cµng lµm cho gi¸ trÞ B§S cµng gia t¨ng.

+. Nhãm c¸c yÕu tè liªn quan ®Õn thÞ trêng:

- TÝnh h÷u dông cña B§S;

- Nhu cÇu lo¹i B§S trªn thÞ trêng.

b. C¸c yÕu tè vÒ ph¸p lý liªn quan ®Õn B§S:

- T×nh tr¹ng ph¸p lý cña B§S: c¸c giÊy tê chøng th ph¸p lý vÒ quyÒn sö dông ®Êt, së h÷u nhµ, giÊy phÐp x©y dùng ... liªn quan ®Õn B§S.

- C¸c quy ®Þnh g¾n víi B§S: t×nh tr¹ng cho thuª, thÕ chÊp B§S, t×nh tr¹ng tranh chÊp quyÒn sö dông ®Êt, së h÷u nhµ, sù h¹n chÕ quyÒn së h÷u chung ... ®Òu ¶nh hëng ®Õn gi¸ bÊt ®éng s¶n.

c. C¸c yÕu tè chung bªn ngoµi:

+ C¸c yÕu tè chÝnh trÞ ph¸p lý: sù thay ®æi vÒ ®êng lèi chÝnh s¸ch cña Nhµ níc vµ chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng cã thÓ cã nh÷ng t¸c ®éng ®Õn ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S nãi chung vµ sù ®Çu t vµo lÜnh vùc B§S nãi riªng.

Cô thÓ:

* C¸c chÝnh s¸ch cã t¸c ®éng gi¸n tiÕp nh: sù khuyÕn khÝch ®Çu t bªn ngoµi vµo ®Þa ph¬ng cã thÓ lµm t¨ng nhu cÇu vÒ B§S qua ®ã cã thÓ lµm cho gi¸ B§S gia t¨ng.

* C¸c chÝnh s¸ch t¸c ®éng trùc tiÕp nh:

- ChÝnh s¸ch cho phÐp ViÖt kiÒu mua B§S t¹i ViÖt Nam.

- ChÝnh s¸ch cho phÐp nh÷ng ngêi kh«ng cã hé khÈu thµnh phè ®îc mua nhµ t¹i thµnh phè.

- ChÝnh s¸ch tµi chÝnh ¸p dông ®èi víi nh÷ng ngêi ®îc nhµ níc giao ®Êt, cho thuª ®Êt…

- ChÝnh s¸ch tÝn dông ®èi víi ho¹t ®éng ®Çu t vµo lÜnh vùc B§S

- C¸c chÝnh s¸ch thuÕ cña Nhµ níc ®èi víi B§S

+ C¸c yÕu tè thuéc vÒ kinh tÕ vÜ m«:

§ã lµ c¸c yÕu tè kinh tÕ liªn quan nh:

- T×nh h×nh cung-cÇu B§S trong khu vùc

- §Æc ®iÓm cña nh÷ng ngêi tham gia thÞ trêng B§S trong khu vùc

- C¸c ®iÒu kiÖn cña thÞ trêng B§S trong khu vùc

- Møc ®é t¨ng trëng GDP hµng n¨m cña vïng

- Kh¶ n¨ng ®¸p øng nhu cÇu tÝn dông cña hÖ thèng tÝn dông trong vïng;

- Sè lîng c¸c l«, thöa ®Êt trèng trong vïng

- Tû lÖ thuÕ vµ møc thuÕ suÊt

- Møc ®é l¹m ph¸t chung

- T×nh h×nh thÞ trêng lao ®éng, thÞ trêng chøng kho¸n, thÞ trêng tÝn dông trong vïng.

+ C¸c yÕu tè x· héi:

C¸c yÕu tè x· héi còng t¸c ®éng lín ®Õn gi¸ trÞ B§S nh: mËt ®é d©n sè, chÊt lîng dÞch vô y tÕ, gi¸o dôc, tr×nh ®é d©n trÝ, vÊn ®Ò an ninh, tËp qu¸n ngêi d©n trong vïng ...

Bạn đang đọc truyện trên: AzTruyen.Top

Trước Sau

Tags: #cuong #hoẵng #mãnh