ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

CHƯƠNG 1: 

Câu 1: phân tích KN thẩm định giá và những nét đặc trưng

-Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất mà ts có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định

-Đặc trưng cơ bản:

-đó là công việc ước tính giá trị ts thông qua đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị ts.

-Đòi hỏi tính chuyên môn cao, đặc biệt trong thẩm định giá đối với BĐS

-Giá trị của ts được tính bằng tiền

-Ts được định giá có thể là bất kì ts nào, song chủ yếu là BĐS

-Xác định tại 1 thời điểm cụ thể

-Dữ liệu sử dụng trực tiếp hay gián tiếp liên quan đến thị trường

-Xác định cho 1 mục đích nhất định.

Câu 2: trong những ng tắc thẩm định giá thích nguyên tắc nào nhất?

Nguyên tắc cung cầu

-Nội dung: dựa trên các khái niệm về giá trị, giá cả và quan hệ cung cầu. vì thế khi so sánh các tài sản với nhau phải phân tích tắc động của yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị cần thẩm định.

-Ví dụ: CK sau khi niêm yết có giá cao hơn trước khi niêm yết mặc dù tình trạng kinh doanh, hoạt động của DN k thay đổi. nhiều khi niêm yết chỉ mang tính thủ tục theo quy định của thị trường CK.

-Cơ sở đề ra nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá là dựa vào giá trị thị trường. Giá thị trường của ts tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung. Vì vậy ng tắc này phải đánh gía đc tác động của cung-cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nằm xác định giá trị của ts được xác định trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.

-Yêu cầu đối với thẩm định viên:

+Trước khi thực hiện việc điều chỉnh chứng cớ thị trường, phải xác minh xem chúng có phản ánh cung-cầu bị ép buộc hay có đạt chuẩn không để sử dụng nguyên tắc thay thế.

+Thực hiện đánh giá dự báo tương lai về cung cầu giá cả để sử dụng nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích trong tương lai

+Nếu theo nguyên tắc đóng góp thì giá trị của các bộ phận ts thường được đánh giá rất cao, nhưng trên thị trường bộ phận ts này đc bán rộng rãi, thậm chí là giá rẻ thì lúc này k nên áp dụng ng tắc đóng góp mà sử dụng ng tắc thay thế và ng tắc cung-cầu.

-Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: 1 ts đc sử dụng vào nhiều mục đích và mang lại những lợi ích khác nhau nhưng giá tri của ts đc xác định hay thừa nhận trong điều kiện ts đc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

-Nguyên tắc thay thế: chỉ rõ giới hạn cao nhất về giá trị của ts không vượt quá chi phí để có 1 ts tương đương.

-Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: giá trị 1 ts đc quyết định bởi những lợi ích tương lai ts mang lại cho nhà đầu tư.

-Nguyên tắc đóng góp: giá trị 1 ts hay 1 bộ phận cấu thành ts phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, làm cho giá trị ts tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.

CHƯƠNG 2: 

Câu 1 . Đặc điểm của Thị trường Bất động sản

Thị trường BĐS là loại thị trường bao gồm các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ 

ĐĐ : 

1. Có sự khác biệt giữa hàng hóa ( BĐS ) và địa diểm giao dịch

+ Do các BĐS có sự khác biệt về vị trí , kích thước, kiểu dáng.. nên việc giao dịch rất khó kết thúc tại nơi giao dịch mà thường phải trải qua 3 khâu : 

   * Đàm phán giao dịch 

   * Kiểm tra thực địa 

* Đăng kí thủ tục pháp lí

+ Thời gian khi quan hệ giao dịch BĐS cần kéo dài , các động thái thị trường và yếu tố tâm lí có nhiều cơ hội phát sinh trong đàm phán. Nên khi thẩm định giá có nguy cơ sai số lớn và rủi ro cao, đòi hỏi thẩm định viên phải giỏi nghiệp vụ và nhiều kinh nghiệm .

2. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực

Thị trường BĐs thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương, với những quy mô , mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Điều đó do có sự không đồng đều giữa các vùng miền địa phương khác nhau cả về đk tự nhiên, kinh tế xã hộ, môi trường. Mặt khác , thị trường BĐS ở 1 số vùng miền địa phương ít ảnh hưởng tới Thị trường BĐS ở các vùng miền địa phương khác  yêu cầu đối với thẩm định : Khi tiến hành xác định giá trị BĐS cần phải gắn với các yếu tố , các đk tự nhiên , KT XH MT nhăm  bảo đảm cho việc ước lượng giá trị BĐS 1 cách hợp lí chính xác…

3. Thị trường BĐS là 1 dạng điển hình của Thị trường không hoàn hảo: 

Điều đó do có sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành nên thị trường :

+  Thông tin về BĐS và thị trường BĐS thường không phổ biến 

+  Các tiêu chí đánh giá BĐS thường chỉ được đo lường 1 cách tương đối 

+  Trên thị trường BĐS , ít sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh

+ cả người mua và người bán về cùng 1 BĐS thường là ít người , ít có kinh nghiệm mua bán.

 Do đó : 

•Giá của BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh mà là giá của sản phẩm đơn chiếc , yếu tố độc quyền thường thể hiện rõ . Khi giá bất động sản tăng thì lợi thế độc quyền của người bán cao.

•Việc thâm nhập vào thị trường BĐS thường không dễ dàng đối với người bán vì vậy giao dịch giữa người mua và người bán phải thực hiện qua khâu trung gian , vì thế người trung gian phải có sự am hiểu sâu về chuyên môn nhằm thực hiện tốt vai trò tư vấn giữa người mua và người bán . 

 Đối với thẩm định viên phải phân tích … các chứng cớ giao dịch, phải h/đ chúng là những bằng chứng tin cây về giá trị thị trường để làm cơ sở ước tính giá trị BĐS

4. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá bất động sản thay đổi : 

+ Thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào quan hệ cung cầu nhưng quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo xu hướng cung< cầu  khi cầu BĐS thay đổi thì phản ánh của cung BĐS rất chậm. Mặt khác việc tăng cung BĐS cho 1 mục đích nào đó thường kéo dài và rất hạn chế .

+ Vấn đề đặt ra đối với thẩm định viên : 

 Các nhân tố làm tăng cầu đột ngọt  tạo ra những cơn sốt giá BĐS . việc chống cơn sốt giá BĐS  = cách tăng cung BĐS là cự kỳ hạn chế . 

 về phía Nhà nước cần có chính sách ổn định dài hạn đối với thị trường BĐS 

  Đối với thẩm định viên phải chú ý đặc điểm cung chậm này để ước tính giá trị BĐS

5. Hoạt động của Thị trường BĐS phụ thuộc sự kiểm soát của Nhà nước . 

+  Vì 

------- Đất đai là tài nguyên quý giá khan hiếm

------- Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo – thiếu tính hiệu quả. 

 Sự can thiệp của nhà nước vào thịt trường BĐS là cần thiết khách quan .

+ Sự can thiệp cia nhà nước vào thị trường BĐS thường tập trung vào các nội dung : 

 Nhà nước cần phải ban hành một hệ thống Văn bản pháp lí đồng bộ, thống nhất trong lĩnh vực  BĐS và thị trường BĐS.

Nhà nước cần phải tiến hành kiểm soát các hoạt động giao dịch về BĐS nhằm bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh , góp phần thúc đẩy các thị trường khác phát triển , đồng thời đảm bảo lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư. 

Câu 2:

1. Phương pháp đầu tư 

a) cơ sở lí luận : 

- Phương pháp đầu tư dụa trên việc tuân thủ Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai. 

 theo nguyên tắc này giá trị hiện hành của thị trường BĐS được coi là ngang bằng với giá trị hiện tại của các khoản thu nhập tương lai mà BĐS mang lại . Tương ứng với giá trị VĐT để tạo ra các khoản thu nhập đó của BĐS . 

- Trên thực tế nhiều truòng hợp đầu tư hoặc chưa đầu tư người ta vẫn có thể dự báo đc các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS mang lại , vì thế có thể hoàn toàn dựa vào kĩ thuật dự toán VĐT và đánh giá dự án VĐT , để từ đó ước tính giá trị của BĐS. 

b) Kĩ thuật định giá : 

bản chất của kí thuật định giá trong phương pháp này là chuyển hóa các khoản thu nhập trong tương lai về hiện tạo để tìm giá trị VĐT người ta gọi đây là quá Trình vốn hóa. 

Công thức tổng quát : ( ct vốn hóa ) 

 trong đó : V0 : giá trị hiện tại của khoảng thu nhập tương lai 

Ft : các khoãn thu nhập trong tương lai năm thứ t

 i : Tỉ suất hiện tại hóa ( tỉ suất chiết khấu ) 

n : Số năm nhận được thu nhập 

t : Năm thứ …

* B1 : uóc tính thư nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại có tính đến tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập. 

*B2 : Ước tính tất cả các chi phí để trừ khỏi thu nhập năm . chi phí sữa chữa các BĐS , các phí dịch vị tiền thuế phải nộp

* B3 : Xác định tỉ lệ thích hợp để tính toán. Việc này dựa vào việc phân tích tỉ lệ lãi BĐS tương tự. 

* B4 : Dùng công thức vốn hóa để tìm giá trị BĐS mục tiêu

c) Ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng của phương pháp

- Ưu điểm : 

+ về mặt lí thuyết thì phương pháp đầu tư có cơ sở vốn chắc nhất và tiếp ận được những lợi ích tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư\

+ Ngoại trừ tỉ lệ chiết khấu dòng tiền tương đối phức tạp thì nói chung pp này đơn giản

+ Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác khá cao khi có các chứng cứ về tương vụ có thể sử dụng đc , khi các khoản thu nhập có thể dự báo trc được với độ tin cậy cao. 

- Hạn chế : 

+ khi phân tích các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt : tuổi thọ chất lượng thời gian cho thuê những thay đổi trong tương lai về số tiền cho thuê. 

+ kết quả định giá lớn khi có sự thay đổi của các tham số tính toán . kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều các yếu tố chủ quan.

- Đk áp dụng

P2 này phù hợp với khi đánh giá BĐS có thể mang lại những khoản thu nhập ổn định và có dự báo trước đc

 áp dụng cho định giá BĐS dưới hình thức sỡ hữu vĩnh viển . 

+ Thường áp dụng để đầu tư vốn cho các quyết định lựa chọn Phương án đầu tư

2.Phương pháp thặng dư:

 a)Cơ sở lý luận: trên cơ sở quán triệt đầy đủ 5 ng tắc của thẩm định giá, trong đó, ng tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo

- xét về mặt lí thuyết: trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, các cơ hội đầu tư là như nhau đối với mọi nhà đầu tư. Vì thế tỉ suất sinh lời trung bình trên VĐT được coi là 1 bộ phận hợp lí cấu thành nên giá trị ts -> giá trị thực, giá trị khách quan, giá trị công bằng của 1 ts, hay 1 dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa số thu nhập thực tế – chi phí cơ hội đầu khi khi đầu tư vào ts hay dự án đó:

giá trị thực=thu nhập thực tế - chi phí cơ hội đầu tư

từ lí luận trên cho thấy: giá trị của BĐS mục tiêu có thể đc tính bằng cách trừ lùi: nó là số còn lại sau khi lấy giá trị thực tế - chi phí cơ hội đầu tư cho các dự án đầu tư vào dự án đó.

∑ TN pt - ∑ chi phí pt.

b).Kĩ thuật định giá;

B1: ước định BĐS dc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất -> sử dụng pp so sánh trực tiếp và pp đầu tư

B2: ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

B3: ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng; các chi phí tài chính, chi phí khác có liên quan, lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

B4: ước tính giá trị còn lại của ts (giá trị thặng dư của BĐS) bằng cách lấy 

∑ giá trị phát triển - ∑ chi phí phát triển.

B5: xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào gái trị còn lại ở bước 4 và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu.

c).Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

-ưu điểm:

+ pp này đc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

+đây là pp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.

+pp này có giá trị quan trọng để tư ván: về chi phí sử dụng tối đa, tiền cho thuê tối thiểu.

-hạn chế

+ khó khăn trong việc xác định SDTN và HQN

+ chi phí và giá bán có thể bị thay đổi do phụ thuộc vào điều kiện tt

+ giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.

-điều kiện áp dụng

+ phù hợp khi đánh giá BĐS, có yêu cầu về sự pt k phức tạp. Các yếu tố liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.

+ TĐV phải giỏi kinh nghiệm, đặc biệt trong lĩnh vực mở rộng, pt đất đai

+ đòi hỏi các kĩ thuật về phân tích đánh giá rủi ro rất cao -> áp dụng cho các nhà đầu tư xây dựng, các nhà thầu, các công ty kinh doanh BĐS.