Thẩm định giá đất
CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI........................................................1
1. ĐẤT ĐAI ............................................................................................................................1
1.1. Khái niệm ....................................................................................................................1
1.2. Đặc trưng .....................................................................................................................2
2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI ...................................................................................................2
2.1. Khái niệm thị trường đất đai........................................................................................2
2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai .............................................................................3
2.3. Vai trò của thị trường đất đai.......................................................................................3
2.4. Các khu vực của thị trường đất đai..............................................................................4
2.5. Đặc trưng của thị trường đất đai..................................................................................8
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1 ............................................................................................9
CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT .....................10
1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT ....................................................................................................10
2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT.............................................................................................10
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT.............................................................11
3.1. Nhân tố nhân khẩu.....................................................................................................11
3.2. Nhân tố xã hội ...........................................................................................................12
3.3. Nhân tố quốc tế..........................................................................................................12
3.4. Nhân tố kinh tế ..........................................................................................................13
3.5. Nhân tố khu vực ........................................................................................................14
3.6. Nhân tố cá biệt...........................................................................................................15
4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT.......................................................................................................16
4.1. Giá cả, giá cả thị trường ............................................................................................16
4.2. Giá trị thị trường........................................................................................................17
4.3. Giá trị sử dụng ...........................................................................................................17
4.4. Giá trị trao đổi ...........................................................................................................17
4.5. Giá trị bảo hiểm.........................................................................................................18
5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ....................................................................18
5.1. Địa tô .........................................................................................................................18
5.2. Lãi xuất ngân hàng ....................................................................................................19
5.3. Quan hệ cung cầu ......................................................................................................21
BÀI TẬP CHƯƠNG 2 ..........................................................................................................27
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2 ..........................................................................................28
CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT .................29
1. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT.........................................................................................29
2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT...........................................................................30
2.1. Giá trị của thông tin trong định giá............................................................................30
2.2. Phương pháp xác định thông tin................................................................................30
3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT.....................................................................................31
3.1. Nguyên tắc thay thế ...................................................................................................31
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất iii http://www.ebook.edu.vn
3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất.............................................................................32
3.3. Nguyên tắc biến động................................................................................................33
4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI...................................................34
4.1. Định giá đất và bất động sản tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc............34
4.2. Định giá đất của Nhật bản .........................................................................................36
4.3. Định giá đất của Đức .................................................................................................38
5. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM........................................................................................40
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3 ..........................................................................................41
CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT ............................................................42
1. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP..........................................................................................42
1.1. Khái quát về phương pháp thu nhập..........................................................................42
1.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập ................................44
1.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất...............................................45
2. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP........................................................................46
2.1. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp .............................................................46
2.2. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp...............................................51
2.3. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất...................................58
3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ .........................................................................................60
3.1. Khái quát về phương pháp thặng dư..........................................................................60
3.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư ..........................................................63
3.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư.................................................67
4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ................................................................................................69
4.1. Khái quát phương pháp chi phí .................................................................................69
4.2. Trình tự tiến hành phương pháp chi phí ....................................................................70
4.3. Các phương pháp xác định chi phí ............................................................................71
4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ.......................................73
4.5. Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phí ..........................................................75
5. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY .......................................................................76
5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản......................................................76
5.2. Mô hình hồi qui tuyến tính bội dựa trên quan hệ nhân quả.......................................76
5.3. Phương pháp phân tích hồi qui..................................................................................80
BÀI TẬP CHƯƠNG 4 ..........................................................................................................80
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 ..........................................................................................81
CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM....................................................................83
1. NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM.........83
1.1. Giá đất .......................................................................................................................83
1.2. Định giá đất ...............................................................................................................84
1.3. Nguyên tắc định giá đất.............................................................................................84
1.4. Phương pháp xác định giá đất ...................................................................................84
2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP.......................................................................88
2.1. Khung giá quy định ...................................................................................................88
2.2. Xác định vùng đất hạng đất .......................................................................................89
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất iv http://www.ebook.edu.vn
2.3. Định giá cho từng hạng đất........................................................................................91
2.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội.................................................................93
3. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ...............................................................95
3.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn ................................................................96
3.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị .....................................................................104
3.3. Xác định giá đất ở đô thị .........................................................................................110
3.4. Định giá đất phi nông nghiệp ở Hà Nội...................................................................112
3.5. Một số luật định giá đất được áp dụng ở đô thị.......................................................114
4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH.................................................................118
4.1. Khu vực đất giáp ranh .............................................................................................118
4.2. Định giá đất tại khu vực giáp ranh ..........................................................................118
4.3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh của Hà Nội .......................................................119
BÀI TẬP CHƯƠNG 5 ........................................................................................................121
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5 ........................................................................................123
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................124
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 1
MỞ ĐẦU
Giáo trình Định giá đất được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai,
nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giá
đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường theo định
hướng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được áp
dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất trong
hoàn cảnh thực tế ở nước ta.
Giáo trình "Định giá đất" được biên soạn theo đề cương chương trình khung đào
tạo ngành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt.
Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi
trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên.
Nội dung của giáo trình gồm 5 chương:
- Chương 1: Đất đai và thị trường đất đai;
- Chương 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất;
- Chương 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất;
- Chương 4: Phương pháp định giá đất;
- Chương 5: Định giá đất ở Việt Nam.
Trong đó chương 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương 3 và 4 do
do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn.
Những kiến thức mà sinh viên phải nắm được khi học môn học Định giá đất là đất
đai, giá đất, thị trường đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu được đặc tính
đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trường đất đai. Về giá
đất học sinh phải nắm được khái niệm, đặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh
hưởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm được
các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá
đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai... Đồng thời sinh
viên phải hiểu và nắm được phương pháp xác định giá đất đang áp dụng ở một số nước
trên thế giới và Việt Nam hiện nay.
Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên
quan đến giá đất, thị trường đất đai, phương pháp định giá đất ở các tài liệu sau:
1. Bộ Tài chính (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004,
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp.
4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phương
pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc).
5. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà
xuất bản khoa học và kỹ thuật.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 2
6. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in
Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists.
Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những
thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng
để giáo trình tiếp tục được hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo.
Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005
TS. Hồ Thị Lam Trà
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 1
CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
Chương I nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định
giá đất, trước khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và phương pháp xác định giá
đất. Nội dung của chương 1 gồm:
- Đất đai (khái niệm và đặc trưng);
- Thị trường đất đai (khái niệm; yếu tố cấu thành; vai trò; các khu vực và đặc trưng
của thị trường đất đai)
Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm được các nội dung liên quan đến định giá đất, để
có kiến thức vận dụng trong các chương tiếp theo.
1. ĐẤT ĐAI
1.1. Khái niệm
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục
địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao
gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất
và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và
nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái
đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và
bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản
mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý
cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là
một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của
môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và
quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được
nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và
sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn
được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là
một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao
động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử
dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời
gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử
dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những
không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là
một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải
định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị
của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản
xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn
là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...; do đó,
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 2
chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho
từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất.
1.2. Đặc trưng
1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định
đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến
giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi,
nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di
dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh
đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó
chúng có giá trị riêng.
2. Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất
biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai,
nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về
diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ
đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng
cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp
ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có
nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một
loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết
định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở
hữu về đất đai.
3. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử
dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất
nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng
khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
4. Chất lượng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng,
thực bì, nước...) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...) tồn tại
tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể
làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể
làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử
dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử
dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không
ngừng.
2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao
đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với
nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh
tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên
kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp
là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai
có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa
các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 3
khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có
liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh
tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường
chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa
chung là quyền sử dụng đất.
2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai
Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:
- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có
quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân
danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã
hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và
các pháp nhân khác.
- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị
trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết
giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa
những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng,
giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu
dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch,
trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường.
Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai. Các giao
dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang
tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa
đất; hình thức và phương thức thanh toán... nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất
đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối
đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là
các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh
tế...
2.3. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của
mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong
những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên
khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu
tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng... tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động
giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản
khác một cách hợp lý.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. Việc
chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho
nền kinh tế.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình
thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Điều
này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 4
chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn
đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
2.4. Các khu vực của thị trường đất đai
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường
đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Tuy nhiên, thị
trường đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố. Quá trình hình thành và
phát triển của thị trường đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành
trong lịch sử, chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị
trường và khi đó thị trường đất đai mới ra đời. Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị
trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Việc
phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp người định giá
nhận dạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trên thực tế, không có một
thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị
trường thống nhất.
a. Thị trường đất đai thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang
tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các
quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới
hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn
hecta. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh
đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu
đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư
nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất
động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức
tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 -
1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà
đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ
Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch
nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao
dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là
Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương
đương 10% giá mua một chỗ ở mới.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi
hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ
đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường.
Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền,
nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân
theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất
hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông
nghiệp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất
đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 5
các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể,
Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận
được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.
Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp
chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi
luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện
cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng,
chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang
phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường
đất đai ở Việt Nam.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn
bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng
phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh
cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất
đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá.
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của
việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh
doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và
mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được
coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này đã
vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước
ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.
b. Thị trường đất đai Việt Nam
Theo qui định của pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ sử
dụng đất phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất
(thị trường thứ cấp). Việc phân định thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một
trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước - người sử dụng),
và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng - người sử dụng).
Thị trường sơ cấp về đất đai
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1).
Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền
thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSD).Về phía người sử dụng đất. Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm: các
hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 6
dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Căn cứ vào Luật Đất đai
2003 Chính phủ đã ban hành hai Nghị định (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về tiền sử dụng đất
và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất).
Hai Nghị định này đã có những quy định khá thông thoáng đối với thị trường đất đai hiện tại.
Nhà nước đã mở rộng đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất (Nghị định
198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính
(117/2004/TT-BTC)), theo đó, ngoài đối tượng được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở, xây
dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, Nghị định còn cho phép thực hiện giao
đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất sử dụng
vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh; cho phép nhà đầu tư tự lựa chọn hoặc giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn liên
doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất...
Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai
Luật Đất đai 2003 quy định không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân
đang sử dụng đất ở mà đất đó đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 hoặc đối với hộ gia đình cá
nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó được sử dụng ổn định
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất. Chính phủ cũng áp dụng cơ
chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất
dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Quy định này tạo
điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng đất. Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu
tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thực hiện theo
phương án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước;
góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế được Nhà
nước giao đất, xoá bỏ bao cấp qua đất đai. Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục
hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người
dân được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ
phải tiếp xúc với cơ quan Tài nguyên và Môi trường.
NHÀ NƯỚC
Giao đất
không
thu tiền
Giao đất
có thu
tiền
Cho
thuê
đất
Thu
hồi
đất
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 7
Khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thu hồi đất đối với các chủ sử
dụng đất đang sử dụng đất. Theo quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư 116/2004/TT-BTC của
Bộ Tài chính hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ
thể, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tư lớn.
Bên cạnh đó Chính phủ đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện nhà đầu tư tự thoả thuận bồi thường
hỗ trợ tái định cư thay cho việc Nhà nước phải đứng ra tổ chức bồi thường hỗ trợ tái định cư
bằng cách: trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất
thoả thuận được với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp
luật thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; khi thu hồi đất Nhà nước không tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ. Nhà nước sẽ giao cho UBND các tỉnh, thành quyết định tổ chức thực hiện bồi
thường và tái định cư hoặc phân cấp cho UBND cấp dưới trực tiếp tổ chức thực hiện bồi
thường hỗ trợ tái định cư.
Thị trường thứ cấp về đất đai
Đây là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất được pháp luật
qui định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất (hình 1.2). Thị trường này, về mặt pháp lý đã được công nhận,
tuy nhiên qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng
cung về đất cho các chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất).
Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai
Luật Đất đai (1993) được ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho người
sử dụng gắn với các quyền sử dụng đất được mở rộng như quyền định đoạt của người có
quyền sở hữu. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi được giao, người sử dụng
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước)
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chuyển
nhượng
đất
Chuyển
đổi
đất
Cho thuê
cho thuê
lại đất
Thế
chấp
đất
Thừa
kế
đất
Góp vốn
bằng
đất
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền sử dụng đất từ các chủ sử dụng đất)
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 8
đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất
trong thời hạn giao đất. Do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh
ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân
cư đã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật Đất đai (1993). Trong thời gian này quyền sử
dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật pháp quy định và việc chuyển
nhượng, mua bán đất đai bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của
dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán
ngầm. Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy để
cụ thể hoá các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và quy định khung
giá đất có một ý nghĩa quan trọng. Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử
dụng đất (thường được nói tắt là chuyển nhượng, mua bán đất đai) ngày càng phổ biến, sôi
động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày càng
rõ nét. Luật Đất đai 1998 đã bổ sung thêm quyền góp vốn bằng đất đối với chủ sử dụng đất.
Như vậy đối với người sử dụng đất được thực hiện 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao đất
2.5. Đặc trưng của thị trường đất đai
a) Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị
trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và
bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả
thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá
trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.
Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua
bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Đồng thời số
lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy
đủ). Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao theo như kiểu, loại đất.
Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định.
Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị
trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong
công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô
thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung...).
b) Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của
đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm
cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất
đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần
tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia
nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng
giá, tăng nợ ở mức thái quá.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 9
Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được
tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người
mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị
trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong
khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng
người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất
đai mang tính độc quyền rất cao.
c) Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh
tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trường
đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến
động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng... đều có tác động
đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm
sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo
những bất bình trong xã hội. do vậy khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều
kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt
trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1
1. Phân tích những đặc trưng của đất đai ảnh hưởng đến việc xác định giá đất.
2. Phân tích các yếu tố cấu thành thị trường đất đai.
3. Việc phân các khu vực của thị trường đất đai có ý nghĩa gì trong quá trình định giá đất
ở Việt Nam.
4. Phân tích các đặc trưng của thị trường đất đai.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 10
CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Chương II nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết về giá đất bao gồm:
- Khái niệm;
- Đặc điểm;
- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất;
- Các loại giá đất;
- Cơ sở khoa học xác định.
Yêu cầu sinh viên phải nắm được các vấn đề liên quan đến giá đất và biết vận dụng
quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai.
1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai
mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể
thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có
khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT
1. Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng
có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,
giá cả quyền thế chấp... Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài
biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có
nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng
giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính
ra giá đất.
2. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn,
lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá
khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn
cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra
giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của
con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá
đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp
đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá
đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 11
đường giao thông, điện, cấp và thoát nước... có thể tính toán được và phân bổ một phần vào
giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội
(trường học, bệnh viện, chợ...), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc
sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó
được.
4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng,
tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do
nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn
trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng
nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo
hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội
giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị
trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng cuar bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng
nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là
rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với
đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng
đến giá đất.
5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên
giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính
đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất
cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát
triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất
khác nhau.
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
3.1. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân
tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu
và cấu thành nhân khẩu gia đình.
a) Mật độ nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ
như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961
là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%.
Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc
gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát
triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng
nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng
giá đất tương đối nhỏ.
b) Tố chất nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn
hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu
nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó
về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại
này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 12
c) Cấu thành nhân khẩu gia đình
Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết
cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị
thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia
đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với
căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà
ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
3.2. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh
hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ
vào nhà đất và đô thị hóa.
a) Trạng thái ổn định chính trị
Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước.
Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường,
rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu
tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
b) An ninh xã hội
Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu
thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư,
mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối
tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
c) Đầu cơ nhà đất
Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả
nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc
biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi
giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
d)Tiến trình đô thị hóa
Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị
hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích
đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với
giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông
đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ
nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
3.3. Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của
hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản
ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước.
a)Tình hình kinh tế thế giới
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự
phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát
triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng
trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 13
triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ.
Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp
nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933
thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên
lại.
b) Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho
nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp,
môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu
cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột
quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên
giá đất rớt theo.
3.4. Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và
ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi
sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của
chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
a) Tình trạng phát triển kinh tế
Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập
quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế
phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát
triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất
tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối
với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ
kinh tế.
b) Mức độ dự trữ và đầu tư
Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng
trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu
tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với
giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện
vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn
ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả
tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông
thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi
cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên,
mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao
thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột
nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
c) Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ
Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng
cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng
ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai,
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 14
lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền
nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số
ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về
nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
d) Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con
người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện
tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.
e) Biến động vật giá
Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người. Tài sản nhà đất càng ở
trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật
giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì
giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá
nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương
đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống
thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô
thị đối với giá đất.
f) Mức lãi suất
Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu
thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử
dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một
khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản
vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn
đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình
hình về biến động mức lãi suất.
Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn
cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đó phát sinh
sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá
đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của
nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân
tố khu vực và nhân tố cá biệt.
3.5. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,
những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định
đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
a) Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ
thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm
thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao
gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố
hoặc các loại đất.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 15
b) Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện
thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu,
hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có
ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và
phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình
đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông...
c) Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn
và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ
dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn
như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
d) Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu
vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất...
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân
khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ như khu nhà
ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng
đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến
giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện...
3.6. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
a) Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ
quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất,
nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
b) Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi
của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất
ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
c) Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đềuờnhong
thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá
đất của thửa đất đó.
d) Hình dáng
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác,
hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục
đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 16
đ) Độ dốc
Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến
giá đất.
e) Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại
đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...
4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT
4.1. Giá cả, giá cả thị trường
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số lượng lao
động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa,
thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền
tệ trong quá trình trao đổi. Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung
cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có
nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế
giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên. Lý do
là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu.
Trên thị trường khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả
phù hợp với giá trị. Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả
sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng
hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá cả được quy
định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước
hết là của quy luật giá trị. Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh
giá trị, còn trong điều kiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất.
Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng
là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của
cạnh tranh và quan hệ cung-cầu. Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa
và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung-cầu chung và quan hệ
cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở
khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành
giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trị của chúng. Giá cả thị trường là
tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung
và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một
thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại
cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán
của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích
thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lưu
thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận
cao.
Khi mua một thửa đất, thực chất là người mua đã mua quyền có được thu nhập từ thửa
đất ấy. Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai trên thực tế là đối tượng mua bán, cho thuê, đấu
thầu, cho nên nó có giá cả. Giá cả đất đai được quy định bởi hai yếu tố: lượng địa tô mà hàng
năm ruộng đất đem lại, và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền. Cụ thể là giá cả
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 17
ruộng đất bằng số lượng tiền mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại
một lượng lợi tức bằng lượng địa tô của thửa đất ấy đem lại. Ví dụ: một thửa đất hàng năm
đem lại 300.000 đồng, tỉ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng là 4% thì giá cả khoảnh đất ấy sẽ là:
300.000 x 100
= 7.500.000 đồng
4
4.2. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh.
Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều
người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả
thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn
tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết
định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó
trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác
định. Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được
thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của
bất kỳ sự kích động quá mức nào.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua;
- Mục đích của người mua và bán đất;
- Nhu cầu về đất đai của thị trường;
- Tác động của môi trường sống và xã hội;
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.
Lưu ý trong khi điều tra giá trị thị trường của đất đai trong những trường hợp mua bán
đặc biệt như: ép giá, mua bán trong gia đình...
4.3. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều
mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử
dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị
sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất. Ở Việt Nam
mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo
ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn
thường gọi chúng là giá trị tiềm năng.
4.4. Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường
của chính mảnh đất đó là một. Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho
thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm
và các tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể.
Ví dụ: Người ta có thể xác định giá trị trao đổi của thửa đất A, nếu biết giá trị của thửa
đất B với điều kiện sau đây:
Thửa đất B có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất A;
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 18
Việc chuyển nhượng thửa đất B diễn ra thoả mãn các điều kiện của thị trường mở và
cạnh tranh, tức là loại trừ các cuộc mua bán không tuân theo nguyên tắc hình thành giá trị thị
trường;
Thời gian thửa đất B được trao đổi gần với thời gian xác định giá trị trao đổi của thửa
đất A.
4.5. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo
hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả
thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm)
với cơ quan bảo hiểm.
4.6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất. Tuỳ
theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp. Thông
thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất không được quyền
trao đổi vì một lý do giàng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có
giá trị thế chấp.
4.7. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt
thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi
cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị
của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.
5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
5.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra
và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư
hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản
phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản,
do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa
tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà
tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ
giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê.
Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của
địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có
điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường
tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại
vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất
xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ
thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 19
gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn
tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức
thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới
hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô
chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về
người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng
năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự
khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất
nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác
biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định
khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và
điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn
hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa
tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp
trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong
nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản
ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước;
điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
5.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay
đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa
tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi
suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu
được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất
phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất
tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ
vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến
và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân
tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như
nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất
đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì
kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người
kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này
chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ
hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất
mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng
đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 20
dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức này được giải
thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta
phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem
như một khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các
chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một
khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn.
Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế giới (FAO) phối
hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án
TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn
cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng.
Yt
Giá đất =
(1+i)t
Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C
Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")
R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm.
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều
đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trong
trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được
điều chỉnh như sau Yt = R . Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho
thuê đất là:
(Yo - To) + (Y1- T1) + ... + (Yt - Tt)
G =
(1+i)t
Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất
hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất.
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
PLt
PL = (t = 1, ∞)
(1+r)t
Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định
Lấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một thửa đất có thể bị bỏ hoang sau một giai đoạn
là hai năm, nhưng trong hai năm đó nó có thể được sử dụng để trồng lúa hay một vài cây
trồng khác. Giả sử thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất là 5%. Người nông dân có
hai lựa chọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong vòng 2 năm
tới. Thu nhập chỉ thu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán hay không bán đất phải
làm ngay đầu vụ. Câu hỏi ở đây là: giá trị của đất đai tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu. Lưu ý
rằng chúng ta đã giả sử là nông dân có một lựa chọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàng với
lãi suất là 5%. Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì họ sẽ có một lượng tiền là:
100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìn
hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìn
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 21
Với một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứ nhất là 100 nghìn/1,05
= 95,238 nghìn hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hôm nay với lãi suất
5% thì sẽ nhận được 100 nghìn vào cuối năm.
Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng hoa lợi từ đất thu
được trong tương lai. Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìn trong hai năm tới sẽ là:
100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052 = 185,94 nghìn
Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ hai đầu tiên phải bị chiết khấu trở lại vào cuối
năm thứ nhất và do đó nó như sau:
100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn
95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìn
Và tổng của hai giá trị này là 185,94 nghìn. Do đó giá trị của mảnh đất vào thời điểm
đầu năm thứ nhất là 185,94 nghìn. Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá trị của một tài
sản nếu nó có thu nhập trong tương lai. Với nghĩa như vậy, đất đai là một loại tài sản ở rất
nhiều nước. Ở Việt Nam, cá nhân không có quyền sở hữu riêng về đất, thì không có giá trị
này. Quyền sử dụng về đất đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng tới
giá trị đó.
Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhập thuần của
đất, đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ của đất.
Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của tài sản. Nói
chung điều nay không hoàn toàn đúng. Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian,
bởi thế tốt hơn chúng ta nên viết P Lt(t) như là một hàm của thời gian. Sự thay đổi trong kỹ
thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị
của tài sản và hoa lợi trong năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế
công thức trên được viết như sau:
P Lt(t)
PL = (t = 1, ∞)
(1+r(t))t
Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì cũng sẽ tăng
giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tương lai giảm đi, nó sẽ làm
giảm giá trị tài sản. Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn
sau. Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại. Sự dự đoán tăng trong tương lai xa
sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản.
5.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định
tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung
vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình
thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính
chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá
cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng
vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không
hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và
tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong
từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm
của giá cả.
(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 22
cầu.
(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao
dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn.
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất
đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường
chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà
nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá
đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân
tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu
thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện
tại mà xét về tương lai.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu
trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi
vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ
được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của
ngân hàng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể
hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ
cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử
dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện
tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên.
Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên
cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu
cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao
hơn. Bằng chứng là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những
khoảng đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình.
Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị
trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm. Điều
đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng
ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển.
Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng
ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa
đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy
nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị
vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và
nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau
trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn
như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng
lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá
thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt
mang tính cục bộ giữa các vùng.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động và đất đai. Phần lớn đất
chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới
đưa vào khai thác được. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 23
thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông
nghiệp.
c) Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởng
Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh
thổ cung cấp. Có thể chia cung về đất làm hai loại cung tự nhiên và cung kinh tế.
Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên đất
đai chưa khai thác sử dụng. Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn. Cung
tự nhiên chịu ảnh hưởng của các yếu tố: các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của
con người; các điều kiện về thổ nhưỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh trưởng và phát triển
của động thực vật; có thể cung cấp tài nguyên, nước ngọt và các điều kiện cần thiết khác cho
con người và sản xuất phát triển.
Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng sẽ trở thành nguồn
đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người trở thành nguồn cung kinh tế về
đất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi
của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số
lượng và diện tích của một loại đất sử dụng nào đó. Ta có thể thấy ở các phần sau đây.
Cung đất nông nghiệp
Trong cơ chế thị trường, mức cung về đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm, mặc dù
về lý thuyết diện tích đất đai được xem như không thay đổi và mức cung cũng không biến
động. Sự tăng lên của mức cung đất nông nghiệp chủ yếu là quá trình chuyển những diện tích
đất chưa sử dụng thành đất nông nghiệp mới khai phá có thể dùng trồng cây hàng năm, cây
lâu năm hoặc để nuôi trồng thuỷ sản. Tuy mức độ có thể nhiều ít khác nhau, nhưng hầu như
năm nào đất nông nghiệp cũng được tăng lên bằng cách này. Do vậy trong cân đối đất đai, đặc
biệt trong phạm vi rộng, nói chung không thể không đề cập đến sự chuyển hoá . Quá trình này
tuy làm tăng cung đất nông nghiệp nhưng lại ít tạo sự sôi động thị trường đất nông nghiệp.
Quá trình lưu chuyển trong đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy không làm tăng tổng
cung của đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó khá quan trọng trong quá trình
phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôi động thị trường đất nông nghiệp.
Nắm được mức tăng về cung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra và phân tích
các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai. Điều đó phụ thuộc trước hết vào
chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ. Các nhân tố chi phối trong mức độ
lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thể với nhau bao gồm: cơ chế quản lý đất nông
nghiệp; các chính sách về đất nông nghiệp; trình độ sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp;
phong tục tập quán của nông dân...
Về suy giảm mức cung đất nông nghiệp có thể biểu hiện ở xu hướng chuyển nhanh đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp do quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày càng nhanh,
mạnh ở hầu hết các quốc gia, các vùng. Nội dung chuyển này bao gồm: dành đất để hình
thành khu công nghiệp mới; đất để sản xuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khai
khoáng; giao thông; thuỷ lợi; du lịch...
Sự tác động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tố tác động
đến như: các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế; tốc độ phát triển của công
nghiệp hoá, đô thị hoá và hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân...
Cung đất phi nông nghiệp
Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thế bất luận hoàn cảnh
kinh tế-xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung đất phi nông nghiệp cũng sẽ tăng
lên. Trên thực tế, đất phi nông nghiệp được hình thành từ ba nguồn sau đây:
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 24
Thứ nhất, từ đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nước không muốn,
nhưng sự chuyển hoá đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp ở trong các đô thị vẫn là
nguồn chủ yếu. Điều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các đô thị. Phần lớn đô thị được
hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sự
chuyển hoá ngày càng nhiều từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp đang là thách thức
lớn đối với hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Việt
Nam cũng không nằm ngoài số đó. Hệ thống quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này cần đáp
ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ được tốc chuyển hoá ở mức hợp lý, tức là không để tình
trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy ra, vừa không làm mất an toàn lương thực quốc gia;
đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹ tài chính phục vụ cho khai phá các vùng
đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao hụt đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản
xuất nông nghiệp.
Nguồn thứ hai tăng cung cho đất phi nông nghiệp tăng là đất chưa sử dụng ven đô.
Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thị đang phát triển không trong lòng các vùng nông
nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia.
Nguồn thứ ba tăng cung đất phi nông nghiệp là sự lưu chuyển trong nội bộ đất phi
nông nghiệp.
Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu đất phi nông nghiệp, vừa
làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba tuy không làm tổng cung đất phi
nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu đất phi nông nghiệp, trong sự sôi
động của thị trường đất phi nông nghiệp do mức cầu quyết định.
Các nhân tố ảnh hưởng đến cung đất phi nông nghiệp chính là việc quy hoạch địa
điểm, quy mô của các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và quản lý đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nói riêng.
b) Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng
Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu
cầu đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp.
Cầu đất nông nghiệp
Biến động của cầu đất nông nghiệp là kết quả của các xu hướng làm tăng hay làm
giảm lượng cầu gây nên. Diện tích đất nông nghiệp có thể phải tăng lên để đáp ứng nhu cầu
nông sản cho xã hội. Nhu cầu này buộc xã hội phải có sự chuyển hoá các loại chưa sử dụng
sang đất nông nghiệp. Nhu cầu của xã hội về nông sản có thể được phản ánh qua giá nông sản
trên thị trường, hoặc cũng có thể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học của các nhà hoạch
định chính sách.
Trên thực tế, xét về tổng thể có thể lượng cầu đất nông nghiệp ít hoặc không biến
động. Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến động về mức cầu đất
nông nghiệp. Sự biến động trong nội bộ đó là do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến
động. Diễn biến nội bộ đó do một số chủ thể không cần đất nông nghiệp nữa, ngược lại một
số khác lại cần thêm đất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh sản
xuất nông nghiệp. Cũng có một số chủ thể cần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn định cuộc
sống cho các thế hệ mai sau của họ...
Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, tổng lượng
cầu về đất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối, và sẽ làm giảm tuyệt đối so với các loại
đất khác, cũng như so với nhu cầu lượng nông sản của xã hội. Cơ sở của xu hướng này là sự
phát triển của lực lượng sản xuất của xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng xuất
cây trồng vật nuôi trong nông nghiệp. Điều đó làm cho nhu cầu về diện tích đất nông nghiệp
tăng chậm hơn tốc độ tăng nhu cầu nông sản của xã hội. Ngoài ra còn một nguyên nhân khá
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 25
quan trọng là xu hướng giảm sút tương đối tỷ xuất lợi nhuận của sản xuất nông nghiệp so với
các ngành khác. Nguyên nhân này làm cho các thế hệ trước thường không rời bỏ nông nghiệp
ở nông thôn để sang ngành khác. Tuy nhiên không phải tất cả người có ruộng muốn đi đều
thực hiện được nguyện vọng của mình.
Cầu đất phi nông nghiệp
Mức cầu đất phi nông nghiệp có xu hướng ngày càng tăng do sản xuất phát triển kéo
theo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thương mại, nhà ở, trường học, bệnh viện... bên cạnh đó quy
mô và tốc độ tăng lên nhanh chóng của quá trình đô thị hoá cũng đẩy mức cầu về đất phi nông
nghiệp tăng lên. Xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô
thị hoá: các đô thị cũ ngày càng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thị
mới. các khu công nghiệp mới tăng lên với tốc độ cao cũng kéo theo sự hình thành hệ thống
dịch vụ và cuộc sống đô thị ở các khu đó.
Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu đất phi nông nghiệp,
ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính sách của vấn đề. Nói chung
mức độ tác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc vào hệ thống chính sách của Nhà nước liên
quan đến sự phát triển các đô thị và các khu công nghiệp. Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng
đến tình hình cung về đất phi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi
nông nghiệp.
c) Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà một
nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức giá khác nhau
trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập
biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất
đai mà biểu cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất
là hằng số.
Giá đất
Cung về đất
G1
G E
Cầu về đất
L1 L L2 Số lượng đất
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minh hoạ sự
tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình. Giá đất đai được xác định ở
điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng
giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ
giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó.
Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 26
mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu
như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định
được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp
mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu
như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số
lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng.
D
Giá D1 S
G A
G1 B
L1 L Số lượng đất
Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Hình 2.2.
minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và đồ thị cầu (D) tại
điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị
cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở
từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã
thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu
dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng
mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G1 và số lượng mới được bán sẽ là L1.
Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên đó có thể do
đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ
hơn. Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả
là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới được xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế
nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá
tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn
định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị
trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc
trì hoãn mua sắm... làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị
cầu.
S
Giá D S1
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 27
G E
G1 E1
L L1 Số lượng đất
Hình 2.3. Sự thay đổi về cung
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Do
đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu dài.
Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới được xác lập-Mất cân bằng. Hiện tượng trên được lập
đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường
hàng hoá thường là rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường
thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối.
BÀI TẬP CHƯƠNG 2
Bài tập 1
Có một công ty kinh doanh nhà đất tại địa phương có khả năng cung cấp 4 mảnh đất,
số người muốn mua sẽ phụ thuộc vào giá mà công ty đặt ra. Dưới đây là số liệu điều tra về
khả năng chi trả của người dân mà công ty thu thập được.
STT Tên người muốn mua đất Khả năng chi trả (triệu đồng)
1 Nguyễn Văn Anh 750
2 Trần Văn An 600
3 Trịnh Ngọc Lâm 250
4 Nguyễn Thị Mai 100
5 Hoàng Văn Bình 550
6 Lê Đức Sâm 350
7 Phạm Văn Bình 150
1. Vẽ đường cầu đối với người muốn mua đất;
2. Bạn là chuyên gia về định giá, bạn đề nghị mức giá nào để không có trội cầu, giải
thích ngắn gọn;
3. Công ty kinh doanh nhà đất cho rằng khi cấp cho người có nhu cầu nên thu một
khoản tiền, số tiền này đảm bảo cho tất cả những người có nhu cầu đều có thể trả được,
vậy số tiền này là bao nhiêu, giải thích ngắn gọn.
Bài tập 2
Giả sử bạn chịu trách nhiệm trong quản lý thị trường nhà ở tại địa phương, số liệu về
mặt lịch sử cho thấy rằng đường cung và cầu “tiêu biểu” có thể áp dụng được cho lĩnh vực
nhà ở. Đối với mỗi tình huống sau đây bạn hãy đưa ra 2 dự đoán: Thứ nhất sự dịch chuyển
đường cầu, cung; Thứ hai lượng cung và lượng cầu có thay đổi hay không?
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 28
1. Ước tính rằng dân số giảm khoảng 15% do có sự di chuyển một số cơ quan sang địa
phương khác;
2. Bộ Tài chính dự báo rằng mức thu nhập của người dân địa phương sẽ cao hơn, giả sử
rằng dự báo trên là đáng tin cậy;
3. Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản giảm từ 2% xuống còn 1%;
4. Số công ty kinh doanh nhà ở tại địa phương sẽ tăng lên 50%.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2
1. Hãy trình bày hiểu biết của mình về giá đất.
2. Hãy phân tích các đặc trưng của giá đất liên quan đến giá đất
3. Hãy trình bày các loại giá đất trong điều kiện Việt Nam hiện nay.
4. Tại sao nói địa tô là một trong những cơ sở khoa học xác định giá đất.
5. Trình bày hiểu biết của mình về cung của đất đai trong thị trường đất đai.
6. Trình bày hiểu biết của mình về cầu của đất đai trong thị trường đất đai.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 29
CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Nội dung của chương III gồm các vấn đề:
- Định giá đất;
- Thông tin trong định giá đất;
- Nguyên tắc định giá đất;
- Định giá đất trên thế giới và Việt Nam
Yêu cầu sinh viên học xong chương III phải nắm được các vấn đề cơ bản liên quan
đến định giá đất, đặc biệt phải hiểu và biết vận dụng các nguyên tắc trong quá trình định giá
đất.
1. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn
liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân
tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm
kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết
định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất
trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên
của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế
của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương
thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi
tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một
quyền đất đai nào đó.
Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Ðất đai tuy
cũng có thể giao dịnh như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người
làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và
tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường. Ðiều đó quyết định rằng định
giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc
định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính
xác đưa ra giá cả của đất đai.
Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành giá cả
cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả đất đai hình
thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết
được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện
tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan.
Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ,
như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Cùng một loại đất quy
hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới.
Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công
bằng và hợp lý.
Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá. Cùng
một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn. Cho nên trước
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 30
khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ
tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá.
Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là vì giá
đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội. Nếu không biết
được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra không ý
nghĩa.
2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập
về bất động sản đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá
càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu
thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của bất động sản.
2.1. Giá trị của thông tin trong định giá
Những quyết định mà người mua hàng hoá đưa ra thường trong những điều kiện bất
định. Nếu có được nhiều thông tin hơn thì người mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác hơn
và giảm được rủi ro. Thông tin là một loại hàng hoá có giá trị nên người ta sẵn sàng trả tiền để
mua chúng. Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của phương
án lựa chọn khi có đầy đủ thông tin và giá trị kỳ vọng khi thông tin không đầy đủ.
Thông tin thực: là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm:
a) Quyền sở hữu về đất đai
+ Giấy chứng nhận sở hữu đất, nhà
b) Đặc điểm về đất đai
+ Diện tích
+ Kích thước
+ Vị trí
+ Địa hình
c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai
+ Thông tin về quy hoạch sử dụng đất
+ Thông tin về kế hoạch sử dụng đất
+ Thông tin về những hạn chế của tài sản
Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận.
2.2. Phương pháp xác định thông tin
Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín hiệu. Nguồn tin chia thành nhiều loại:
nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn
cấp hai.
Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là tiền đề sinh ra tin tức. Chúng ta xem xét
đến các nguồn tin về đất đai như sau:
- Các văn tự do các cơ quản lý, bảo quản và lưu giữ.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 31
- Văn tự, thông tin do chủ sở hữu cung cấp.
- Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh thêm về những thông tin đã thu
được theo định lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận. Đặc biệt là chú ý đến
tranh chấp nếu có.
Các thông tin cần thu thập theo các nội dung:
+ Văn tự về đất: sở hữu, thuê mướn…
+ Tên và địa chỉ chủ nhân
+ Mô tả về đất: kích thước, diện tích, đặc điểm
+ Những hạn chế hoặc giới hạn.
+ Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian.
+ Định giá các công trình đầu tư theo từng chi tiết.
+ Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến.
+ Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tưới tiêu điện nước…
3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là
hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn
ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng
biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới
có thể định giá chính xác.
Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm vững
nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân
tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai,
đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc
kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh
hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh
rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử
dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau
và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất
tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây:
3.1. Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp
đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một
vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với
thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị
áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa
đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay
nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị
sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 32
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều
kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như trong vòng
cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh
cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi
thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương
pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần
chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi
định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau
như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều
kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các
thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện
hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội
dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử
dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của
chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có
sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử
dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa
đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý
thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá
cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất
hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng
hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của
định giá đất.
Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng. Đất nông
nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi. Đất đô thị trải qua nhiều
sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch. Khi một
người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị
trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về qui hoạch
của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên,
một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và
phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai
đoạn được dự tính tuỳ theo.
Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với
đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau. Vì vậy, sử
dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa
và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có. Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử
dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được
kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử
dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 33
Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở hữu chung
của 4 người. Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố. Người sở hữu 3 phòng tầng 1 đã lợi
dụng ưu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng, phòng còn lại để ở. Khi định giá, người
định giá không được sử dụng kết quả ước tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh cửa hàng của
người sở hữu tầng 1 để tính toán cho số phòng sử dụng để ở còn lại của ngôi nhà.
Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết quả
phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận. Theo thời gian, sử dụng hiệu quả nhất đối
với tài sản có thể thay đổi. Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có thể tạo nhu cầu đối
với những sử dụng khác. Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và điều chỉnh những kết luận
cho là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử
dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng
trong một giai đoạn.
Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhập ròng
tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhập khó có thể tăng
theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi nhất. Để xác định
được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao
khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh... để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của
tổng thu nhập. Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là
điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất.
Như vậy khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không
nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình
hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất. Khi xem xét đất đai đã được sử dụng
hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt
nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không;
nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương
thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu. Trong đó việc phán định tính
liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp
đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự
đoán.
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và
nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ,
hiện tại cho đến tương lai.
3.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả
tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn
nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu
cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến động của những
nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa
các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai.
Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc
định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà
đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức
tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 34
Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ
trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ
những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng
hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác.
4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
4.1. Định giá đất và bất động sản tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc
Trong nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà xây dựng trong
khuôn viên thửa đất đó là một tài sản gọi là BĐS. Pháp luật nhiều nước như ở Anh, Pháp,
Malaysia, Singapore coi BĐS là một chế định pháp luật và có cả một bộ luật riêng để điều
chỉnh, gọi là bộ luật BĐS. Trong lĩnh vực định giá, định giá BĐS nói chung và định giá đất
nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan
tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống
tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ
và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn
gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang
làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và của tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng
năm cho ngân sách quốc gia. Dưới đây là một số mô hình tổ chức cơ quan định giá bất động
sản và cơ chế hoạt động của nó tại một số nước Đông Nam á và Trung Quốc. Đây là các nước
có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam để nghiên cứu.
a)Tổ chức
Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp
trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện
không có cơ quan định giá. CVA được thành lập từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5
phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng
Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối
quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho
những người không có đất hoặc ít đất).
Malaysia
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước
về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện).
- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động
sản " gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do
bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt
động của cơ quan mình.
- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi
nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về
toàn bộ hoạt đọng của cơ quan mình.
- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn
hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý
Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định,
Giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.
Singapore
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 35
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương
gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động
sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính.
Trung Quốc
Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90
của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là
CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên
môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán
bộ chuyên môn.
Chức năng
Các cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Trung Quốc và văn phòng
Đất đai trực thuộc Bộ Tư pháp của Singapore về cơ bản có chức năng tương tự nhau đó là:
Thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước (ở Trung Quốc
gọi là cung cấp các dịch vụ phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS).
JPPH của Malaysia và CRECAC của Trung Quốc ngoài chức năng chính nói trên, còn
được giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản,
quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản.
Riêng Singapore, văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài
chính chỉ thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản, không có chức
năng quản lý Nhà nước về bất động sản.
Nhiệm vụ
Các cơ quan định giá bất động sản của 4 nước nói trên có những nhiệm vụ cơ bản
tương tự nhau, tuy nhiên đối với JPPH của Malaysia, những nhiệm vụ được chính phủ
Malaysia giao rõ ràng và chi tiết hơn, cụ thể gồm 4 nhiệm vụ sau đây:
- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí
theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát
sinh mới trong năm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất
động sản định kỳ (5 năm một lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng
năm của bất động sản) hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập.
- Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai
(thu hồi đất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm
bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá và hợp
tác hoá bất động sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới
bất động sản.
- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học.
- Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản (đối với những
bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM (Đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các vụ chuyển
nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1
triệu RM.
b) Cơ chế hoạt động
Ở Thái Lan và Trung Quốc, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục Đất đai, ở
Malaysia cơ quan định giá trực thuộc bộ Tài chính, còn ở Singapore các cơ quan định giá trực
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 36
thuộc bộ Tư pháp và bộ Tài chính. Tuy có sự khác nhau về cơ quan trực thuộc, nhưng cơ chế
hoạt động của định giá bất động sản tại mỗi nước cũng gần tương tự nhau.
Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ chức và
quản lý chuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu cơ quan định giá trung ương của mỗi nước
do bộ trưởng cơ quan chủ quản trực tiếp của nước đó bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ
trưởng về toàn bộ hoạt động quản lý Nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình.
Riêng các nước Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực chuyên môn
như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối
bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong cả nước; hoặc giá trị những bất
động sản mới phát sinh trong năm (do sự tách nhập), Cơ quan định giá trung ương về bất
động sản của mỗi nước còn chịu sự chi phối của một tổ chức Nhà nước goị là "Uỷ ban Định
giá trung ương". UB định giá trung ương do chính phủ của mỗi nước thành lập gồm các thành
viên là đại diện của một số Bộ, Ngành và tổ chức khác có liên quan như: bộ Tài chính; bộ Tư
pháp; Ngân hàng trung ương; Cục Đất đai; đại điện cơ quan định giá trung ương; đại diện các
tổ chức định giá tư nhân... Uỷ ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động
độc lập có tính chất thời vụ. Trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất
động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận
các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất,
hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá đất.
c) Đối tượng
Ở Thái Lan, Malaysia, Singapore các cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các
tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản. ở Trung Quốc các tài sản định giá là
tài sản được Bộ luật Dân sự quy định là bất động sản. Việc định giá được tiến hành theo từng
thửa đất hoặc từng bất động sản (đối với đất đô thị ở một số thành phố lớn). Riêng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá được thực hiện đối với từng khu vực lớn gọi là
"BLOCK"
d)Phạm vi
Chủ yếu định giá các bất động sản thuộc đối tượng phải đánh thuế, thu lệ phí hoặc để
Nhà nước đền bù khi thu hồi đất.
4.2. Định giá đất của Nhật bản
Định giá đất ở Nhật bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phương pháp
và chế độ quản lý đều tương đối thành thục và hoàn chỉnh.
Cơ sở của bình giá giám định địa sản ở Nhật bản
Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật bản là do Ngân hàng làm đại lý thực
hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng. Trước đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm
vụ bình giá đất đai ngoài việc thoả mãn nhu cầu mua bán của tư nhân trong một bộ phận của
xã hội ra, chủ yếu là để đáp ứng yêu cầu của cơ quan Chính phủ tính toán đền bù trong trưng
dụng đất. Sau đại chiến Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ có liên quan đến định giá dần dần thoát
ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa phương đều thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động
sản, Sở nghiên cứu bất động sản chuyên môn hoạt động nghiệp vụ bình giá giám định bất
động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêu cầu định giá giám định cũng là từ phía các cơ
quan nhà nước, đất đai công cộng quan trọng, rồi nhanh chóng mở rộng ra đến các xí nghiệp
tư nhân dân gian và cá nhân.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 37
Chế độ định giá giám định đất đai hiện hành của Nhật bản là xác lập trên cơ sở của
“Luật bình giá giám định bất động sản” thông qua ngày 16.7.1963 và chính thức thực hiện
năm 1964.
Vào những năm 60, giá cả đất đai Nhật bản tăng đột biến, cho nên, phát sinh nhiều vấn
đề xã hội như khó có được đất đai sử dụng công cộng, đầu tư vào đất đai quá nóng. Để giải
quyết những vấn đề và mâu thuẫn đó, ngày 6.3.1963 hiệp hội đã đề xuất với đại thần xây
dựng “Tờ trình về xác lập chế độ bình giá giám định bất động sản”, trên cơ sở đó, Nhật bản
lập ra “Luật giám định bất động sản”, năm 1964 định ra “Tiêu chuẩn cơ bản bình giá giám
định bất động sản”. Từ đó các chế độ có liên quan đến bình giá giám định đất đai ở Nhật bản
dần dần được chính thức hoá và trở thành chế độ.
Cái gọi là bất động sản trong “dân pháp” (luật dân sự) của Nhật bản giải thích là đất
đai và vật gắn liền, còn bình giá giám định bất động sản là việc phán định giá trị kinh tế đối
với đất đai, vật kiến trúc và các loại quyền lợi ngoài quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc, và
dùng hình thức tiền tệ để thể hiện những giá trị đó. Về mặt vật lý thì bất động sản là đất đai và
vật kiến trúc phụ thuộc vào đất đai, còn bình giá giám định bất động sản là lấy việc phán đoán
giá trị làm mục đích, nghĩa là nặng về việc phán đoán những lợi ích mà quyền lợi đối với nó
có thể sản sinh ra. Loại quyền lợi có thể sản sinh ra lợi ích kinh tế đó chủ yếu có hai mặt nội
dung sau đây:
Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc. Loại quyền sở hữu này không chỉ bao
gồm quyền sở hữu hoàn toàn, không bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những
quyền lợi khác. Ví dụ có phụ thêm quyền sở hữu về quyền mượn đất (đất để).
Thứ hai, quyền lợi tài sản ngoài ra độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến trúc, như
quyền mượn đất, quyền trên đất, quyền thuê, quyền đầu tư đất đi kèm với quyền sở hữu.
Bình giá giám định bất động sản chính là việc phán đoán chuẩn xác đối với những
quyền lợi nói trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ
ràng đối với lợi ích kinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra.
Trong bình giá giám định bất động sản ở Nhật bản, người ta đã tiến hành bình giá
giám định một cách tương đối độc lập giữa đất đai và vật kiến trúc, điểm này là tương đối đặc
sắc. Chủ yếu là vì ở Nhật bản quyền lợi về đất đai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tương
đối rõ ràng, kỹ thuật bình giá đất đai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tương đối
lớn; giá cả đất đai của Nhật bản rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả bất động sản;
ngoài ra, lần theo truyền thống mà xem thì đại đa số cơ cấu bình giá giám định bất động sản
đều đặt trọng tâm vào bình giá đất đai, chính vì những mặt trên đây nên bình giá giám định
bất động sản của Nhật bản chủ yếu thiên về bình giá giá cả đất đai.
Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật bản cho
rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai là được
quyết định bởi 3 yếu tố hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu
cùng tác động. Cái gọi là bình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác
dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương
đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó để phán đoán giá trị kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào
kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh
tế của đất đai được phản ánh trên giá cả, và mức độ ảnh hưởng của các các loại nhân tố, cuối
cùng tiến hành phán đoán một các hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 38
4.3. Định giá đất của Đức
Định giá đất đai là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét vuông
đất đai trong khu vực xây dựng và khu vực phi xây dựng. Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như
giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một
cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán
ra theo giá cả công bố trên thị trường địa sản.
Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các loại nhân tố. Đối với
người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị
trường địa sản, và cũng không có đủ những tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua
bán địa sản. Cho nên, họ không thể xác định giá cả giao dịch địa sản một cách tương đối
chính xác. Do đó để có thể xác định giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số
chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thái của thị trường địa sản, thông qua quan
sát và nghiên cứu các yếu tố về cơ cấu tài sản, nhà cửa, giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế
phát triển từ nay về sau để định giá. Các chuyên gia này bao gồm kỹ sư định giá, kiến trúc sư,
công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư. Để làm công việc này một cách có hiệu quả và chính
đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng. Căn cứ vào sổ
tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập
phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai. Vị trí của Uỷ ban này ở các bang là không hoàn toàn
giống nhau. Ví dụ: ở Bang Saxe thì bố trí trong Cục địa tịch, lãnh đạo Cục địa tịch là chủ tịch
của Uỷ ban; còn ở bang Morson thì nằm trong Cục tài chính. Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ
chuyển từ Cục tài chính sang Cục địa tịch. Bất luận là Uỷ ban nằm trong Cục địa tịch hay Cục
tài chính thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can
thiệp của bất kỳ ai. Để tránh thiên lệch, thành viên của Uỷ ban được thay đổi 4-5 năm một
lần. Dưới Uỷ ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ
quan thường trực, thường đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban
định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác
định giá của khu vực trực thuộc.
1. Thành phần của Uỷ ban định giá: Uỷ ban này gồm trên 20 người hợp thành, bao
gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ đều là những chuyên gia về định giá địa sản và định
giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực định giá thu thuế cần có một quan chức của bộ môn
tài chính có kinh nghiệm.
2. Nhiệm vụ của Uỷ ban định giá:
(1) Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì Uỷ ban
định giá cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và
quyền lợi địa sản: A. Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định của
“Sổ tay luật xây dựng”. B. Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền
đền bù địa sản hoặc quyền lợi về địa sản theo các quy định khác của pháp luật; C. Chủ địa
sản, người có cùng quyền lợi, người có lợi ích khác, người thừa kế tài sản, luật sư tư nhân và
người công chứng; D. Cơ quan toà án và tư pháp.
Kết quả định giá loại đất của Uỷ ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác
định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản; khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước là
có tác dụng trọng tài; khi đất đai bị trưng dụng thì có tác dụng xác định mức đền bù; ngoài ra,
kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân (như thừa
kế, phân chia).
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 39
(2) Uỷ ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra còn định
giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản.
(3) Uỷ ban định giá lãnh đạo và thẩm tra giá cả mua bán và việc thu thập, biên tập số
liệu cần thiết khác cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công chứng có nghĩa vụ giao
nộp phó bản, hợp đồng giao dịch cho Uỷ ban định giá.
(4) Uỷ ban định giá cần phải giữ cho chủ địa sản phó bản kết quả định giá.
(5) Nếu không có quy định và thoả thuận khác thì kết quả định giá của Uỷ ban định
giá là không có hiệu lực ràng buộc.
(6) Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo.
Ở Đức cứ cách một năm đến 2 năm, Uỷ ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý giá
cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng khu vực và công
bố cho công chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham khảo công khai, tương tự với
giá đất chuẩn cơ bản của nước ta.
Khi xác định giá cả tham khảo công khai, Uỷ ban định giá mời toàn bộ Uỷ viên họp
hội nghị, trong hội nghị chuẩn bị bản đồ công tác, trên bản đồ ghi rõ giá cả mẫu giao dịch địa
sản của từng khu vực và giá cả địa sản tham khảo công khai được đề nghị. Uỷ ban tiến hành
thảo luận về kiến nghị đối với giá cả tham khảo công khai và ra quyết định, sau đó lấy kết quả
quyết định hợp thành bảng giá đất tiêu chuẩn và bản đồ giá đất để công bố và bán ra, đồng
thời tiếp thu tư vấn của mọi tổ chức và cá nhân.
Khi định giá tham khảo công khai, trong mỗi khu hành chính, giá cả giao dịch thu thập
được phải là giá cả đất đai của các trạng thái phát triển khác nhau. Trong khu vực xây dựng,
giá cả tham khảo của đất đai xác định bằng giá cả giao dịch thị trường và xác định vào cuối
mỗi năm. Đối với khu vực cá biệt, phải xác định giá đất tham khảo vào thời gian khác nhau,
thì có thể do cơ quan chủ quản xin phép xác định theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng”.
Nếu chất lượng đất của một vùng nào đó bị thay đổi vì kế hoạch xây dựng hoặc các
biện pháp khác, thì khi sửa đôi giá đất đai tham khảo công khai lần sau, phải định giá trên cơ
sở chất lượng đất đai đã thay đổi, có thể thống nhất với tình trạng địa sản khi định giá để thu
thuế địa sản tại thời điểm mới nhất để định giá tham khảo công khai.
Giá đất đai tham khảo công khai cần được công bố và thông tin cho cơ quan chủ quản
tài chính.
3. Quyền hạn của Uỷ ban định giá:
(1) Uỷ ban định giá được thuyết minh đối với địa sản và địa sản dùng để so sánh về
mức tiền mặt phải trả, mức tiền đền bù trưng dụng trong việc chỉnh lý đất đai. Để thu nhập giá
cả giao dịch và số liệu cần thiết cho việc định giá, Uỷ ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa
sản và những người có quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan. Chủ địa sản
và những người đảm nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi
vào nhà ở đó.
(2) Toà án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tư pháp và tư vấn Nhà nước đối với Uỷ ban
định giá.
4. Nhiệm vụ chủ yếu của Văn phòng Uỷ ban định giá địa sản: (1) Công tác chuẩn bị và
công tác thường ngày của Uỷ ban; (2) Biên tập giá cả địa sản; (3)Thu thập tài liệu dùng để
định giá địa sản; (4) Quản lý nhân viên định giá; (5) Tiến hành phân tích thị trường địa sản;
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 40
(6) Xuất bản báo cáo thị trường địa sản; (7) Tiến hành công tác biên tập giá cả tham khảo
công khai, giá cả giao dịch và công tác tư vấn tương ứng.
5. Những quy định pháp luật có liên quan
(1) Với sự đồng ý của Nghị viện Liên bang, với hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính
phủ Liên bang công bố các quy định về giá cả đất đai và thu thập số liệu cần thiết để định giá.
(2) Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Bang: Quy định thành lập
Uỷ ban định giá và sự hợp tác và quyết nghị cho chuyên viên định giá trong những tình huống
đặc biệt mà “sổ tay Luật xây dựng” không đề cập; Quy định nhiệm vụ của Chủ tịch; Quy
định về bố trí và nhiệm vụ của văn phòng; Quy định tiến hành thu thập giá cả mua bán, xác
định giá cả đất đai tham khảo, công bố giá cả đất đai tham khảo và các số liệu khác, tư vấn
cho các hộ sử dụng; Quy định cơ quan quản lý đất đai nộp số liệu và tài liệu có liên quan cho
Uỷ ban định giá; Quy định những nhiệm vụ khác của Uỷ ban định giá; Quy định về tiền bổ trợ
của Uỷ ban định giá.
6. Quản lý giá đất của Đức
Nước Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản lý, chủ yếu dùng các biện
pháp sau đây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể
dùng phương thức trưng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao. (2) Chính Phủ
có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất
bình thường và nhu cầu của phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại đất
trong giao dịch địa sản. (3) khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo
công khai làm giá cả hạn chế. Trong các giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham
khảo công khai có tác dụng để tham khảo. (4) Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc
chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian
và số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản.
5. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM
Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác: tính
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí
trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi
vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước...
Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá đất
có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá là Bộ Tài chính; Sở
Tài chính của các tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác
định giá đất. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất. Các thành
viên định giá đất là những người được các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ
việc cụ thể, thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho
một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001; Căn cứ Luật Đất đai số
13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn cứ Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH
ngày 26 tháng 4 năm 2002, Ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị Định
188/2004/NĐ-CP Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định này
quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và định giá các
loại đất cụ thể tại địa phương. Ban hành kèm theo Nghị định này là 9 khung giá đất (tối thiểu
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 41
và tối đa), ứng với các loại đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,
đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tạị đô thị.
Chênh lệch giữa mức giá tối thiểu của loại đất rẻ nhất và mức giá tối đa của loại đất đắt nhất
có thể lên đến 134.000 lần (đất rừng sản xuất: 500 đồng/m2, đất ở đô thị: 67,5 triệu đồng/m2).
Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các
loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở
lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên
so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định tại
Nghị định 188/2004/NĐ-CP thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất
cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá
20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất
quy định tại Nghị Định 188/2004/NĐ-CP và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng
năm. Đồng thời hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện việc điều chỉnh lại loại
đất, loại đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch, đầu tư nâng cấp hoặc
xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã
phân loại trước đó.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3
1. Anh hay chị hiểu gì về định giá đất?
2. Tại sao khi định giá đất phải phân tích các thông tin liên quan liên quan đến giá đất?
3. Có bao nhiêu nguyên tắc được vận dụng trong quá trình định giá đất? Theo bạn
nguyên tắc nào là quan trọng nhất? Tại sao?
4. Định giá đất ở Việt Nam hiện nay có điểm gì giống và khác định giá đất ở một số
nước mà bạn biết?
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 42
CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Nội dung của chương IV nhằm cung cấp cho sinh viên một số phương pháp định giá
đất thông dụng đang được áp dụng ở một số nước trong khu vực và Việt Nam:
- Phương pháp thu nhập;
- Phương pháp so sánh trực tiếp;
- Phương pháp thặng dư;
- Phương pháp chi phí;
- Phương pháp phân tích hồi quy.
Yêu cầu sau khi học xong chương IV sinh viên phải biết vận dụng các phương pháp
định giá đất trong điều kiện cụ thể.
1. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
1.1. Khái quát về phương pháp thu nhập
a) Định nghĩa phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng
nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc
những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai,
xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất
đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng
năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn
thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
b) Nguyên lý của phương pháp thu nhập
Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính
lâu dài trong sử dụng... khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đai không những có
thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu
nhập đó trong những năm sau. Khi đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị
thu nhập hoặc giá trị vốn) bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá
trị của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của
phương pháp thu nhập.
Ví dụ một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m2 có thể sản sinh ra 100 nghìn đồng thu
nhập, người sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ với mức 5% suất lợi tức hoàn
vốn, vậy thì giá cả thu nhập đất đai của người sở hữu đó phải là 2 triệu đồng mỗi m2. Nghĩa là
giá đất sẽ bằng thu nhập hàng năm của đất đai ÷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai. Nếu người đó
gửi 2 triệu đồng vào ngân hàng với lãi hàng năm là 5%, thì thu nhập hàng năm của người đó
nhận được cũng ngang với mức thu nhập 1 m2 đất đai nói trên. Cho nên, đối với người chủ sở
hữu đất đó, 1 m2 đất giá 2 triệu đồng là ngang bằng với giá trị của vốn.
Như vậy cách lý giải của phương pháp thu nhập trên đây chỉ là một hình thức đặc biệt
trong điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốn đất đai
hàng năm không thay đổi và số năm sử dụng đất là không có hạn định. Nếu 3 nhân tố này
thay đổi thì công thức tính toán giá cả thu nhập đất đai sẽ thay đổi, điều này sẽ được nêu ở các
công thức sử dụng trong phương pháp thu nhập.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 43
b) Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập
1. Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi
Nếu thu nhập của đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốn đất đai
không thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vô hạn thì công thức tính toán giá cả đất đai
là:
P =
r
a (4-1)
Trong đó: P là giá cả đất đai
a là thu nhập của đất đai
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
2. Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi
Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do sự thay đổi trong kỹ
thuật, trong giá sản phẩm, giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất, nó sẽ làm thay đổi giá trị của
đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể. Đồng thời suất lợi tức hoàn vốn cũng là một yếu tố
làm thay đổi thu nhập. Giá đất được tính theo công thức:
P L(t)
P = Σ
(1+r(t))t
(t = 1,∝ ) (4-2)
Trong đó :
P là giá cả của đất đai
P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t
t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
c) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập
Đặc điểm của phương pháp thu nhập
1. Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận về phân phối
các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập. Thu nhập sản sinh từ tổ hợp
các yếu tố đất đai, lao động, vốn... phải do các nhân tố này phân phối. Thu nhập quy về đất
đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ
việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất
lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai .
2. Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả có
được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem
gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem
như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể
tìm ra giá cả đất đai.
3. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định
bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Việc xác định thu nhập
của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ
ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và
xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 44
Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để xác định giá
cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu
lợi. Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng cho xí nghiệp... đều có thể
dùng phương pháp này. Phương pháp thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý
luận và khả năng ứng dụng rất rộng. Đối với việc định giá các bất động sản không cho thu
nhập, đất dùng cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên... thì phương pháp
này không phù hợp. Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản
đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi
tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển
của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn
chế của phương pháp thu nhập).
1.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập
a) Tính tổng thu nhập
Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theo những nguyên
tắc nhất định. Khi xác định thu nhập thường phải xem xét đến các điều kiện dưới đây:
1. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người sử dụng bình
thường có tố chất tốt;
2. Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử dụng loại thu nhập
có được một cách ổn định và lâu dài;
3. Thu nhập đó phải an toàn tin cậy, có nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của thu nhập.
b) Tính tổng chi phí
Khi tính tổng chi phí dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau, phải căn cứ vào
tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí.
c) Xác định thu nhập ròng
Căn cứ vào tính tổng thu nhập và chi phí nói trên tính toán được thu nhập ròng từ đất:
Thu nhập ròng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí
Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của người sử dụng,
nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân cận và thông qua so sánh với
các nhân tố cá biệt để tiến hành điều chỉnh một cách thích đáng, sau đó xác định thu nhập
ròng của đất đai đó.
d) Xác định suất lợi tức hoàn vốn
Khái niệm về suất lợi tức hoàn vốn đất đai
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai là suất lợi tức hoàn vốn dùng để tính giá cả đất đai, được
tính bằng tỷ số giữa thu nhập và giá cả đất đai, khi coi thu nhập là thu nhập sản sinh từ đất
đai. Xác định suất lợi tức phù hợp là một trong những vấn đề then chốt trong việc tính giá cả
đất đai một cách chính xác theo phương pháp thu nhập.
Phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn
(1) Dùng phương pháp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tương tự hoặc giống
nhau trên thị trường. Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát nhiều thửa đất để tính giá
trị bình quân của thu nhập và giá cả. Phương pháp cụ thể là: Chọn 4 thửa đất trở lên mới phát
sinh giao dịch mà loại hình và tính chất đều có những đặc điểm tương tự với thửa đất chờ
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 45
định giá, rồi lấy bình quân tỷ suất giữa thu nhập với giá cả của các mẫu để làm suất lợi tức
hoàn vốn.
(2) Thông qua phương pháp lấy suất lợi tức an toàn cộng thêm giá trị điều chỉnh rủi ro
để tìm suất lợi tức hoàn vốn. Suất lợi tức an toàn là lợi nhuận đầu tư của vốn mà không gặp
rủi ro, có thể dùng suất lợi tức tiền gửi định kỳ 1 năm tại ngân hàng làm suất lợi tức an toàn.
Căn cứ vào kết quả phân tích ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế xã hội đối với đất đai chờ xác
định để xác định giá trị điều chỉnh rủi ro. Tức là, suất lợi tức hoàn vốn = suất lợi tức an toàn +
giá trị điều chỉnh rủi ro.
(3) Phương pháp sắp xếp các loại đầu tư và rủi ro, suất thu lợi, phương pháp cụ thể là:
đem các loại hình đầu tư trong xã hội (như tiết kiệm ngân hàng, khoản vay, kho bạc nhà nước,
trái phiếu, cổ phiếu...) suất thu lợi, theo to nhỏ xếp từ thấp lên cao, sau đó dựa vào kinh
nghiệm để phán đoán xem nên đặt suất lợi tức hoàn vốn của đất đai chờ xác định vào trong
phạm vi nào, từ đó để tìm ra trị số cụ thể của suất lợi tức hoàn vốn cần thiết.
f) Xác định giá cả đất đai
Sau khi đã xác định được thu nhập đất đai, chọn suất lợi tức hoàn vốn thích hợp, thay
vào công thức tính toán, thì sẽ có được giá cả của đất đai.
Thông thường nên chọn nhiều suất lợi tức hoàn vốn có khả năng, tính ra mấy mức giá
cả rồi tiến hành phân tích so sánh giữa chúng để xác định mức giá có khả năng. Đồng thời,
cũng cần căn cứ vào tình hình cụ thể, trong những điều kiện cho phép, sử dụng những phương
pháp định giá khác. Ví dụ dùng phương pháp so sánh trực tiếp để thử tính giá đất để kiểm
chứng kết quả xác định.
1.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất
Tại một thành phố có toà nhà 2 tầng, diện tích chiếm dụng đất là 36 m2, diện tích xây
dựng nhà ở là 34m2, toàn bộ ngôi nhà này đã cho thuê vào tháng 1 năm 2002, thu nhập tiền
thuê tháng là 4,5 triệu đồng và chi tiền cọc là 100 triệu đồng. Hiện nay đã biết giá xây dựng
lại ngôi nhà đó là 2 triệu đồng 1m2, đến khi xác định thì đã sử dụng được 15 năm, suất khấu
hao tài sản là 1,2%, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với năm
2002, suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, phí quản lý tính theo 3%
tiền thuê năm, phí duy tu là 1,5% giá trị hiện hành, mỗi năm có nửa tháng bỏ trống, phí bảo
hiểm nhà ở mỗi năm là 1 triệu đồng, đồng thời theo những quy định có liên quan của Chính
phủ, khi cho thuê toà nhà này, mỗi năm phải nộp 0,145 triệu đồng thuế sử dụng đất, 0,75 triệu
đồng thuế nhà.
Xác định giá đất của ngôi nhà này tại tháng 3 năm 2005.
a) Tính tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà
Ngôi nhà này cho thuê năm 2002 nên phải điều chỉnh thu nhập tiền thuê về mức của
năm 2005. Qua điều tra, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với
năm 2002, nên thu nhập tiền thuê hàng tháng của ngôi nhà đó phải là:
A1 = 4,5 x ( 1 + 20% ) = 5,4 triệu đồng/tháng
Suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, thì thu nhập gián tiếp
hàng năm của tiền đặt cọc đó là:
A2 = 100 x 5% = 5 triệu đồng/năm
Tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà đó là:
A = 12 x A1 + A2 = 69,8 triệu đồng/năm.
b) Tính toán tổng chi phí kinh doanh đất đai
Theo quy định hàng năm phải nộp thuế đất (C1) và thuế nhà (C2) là:
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 46
C1 = 0,145 triệu đồng/năm
C2 = 0,750 triệu đồng/năm
Trong thời gian cho thuê ngôi nhà đó, phí quản lý tính theo 3% tiền thuê năm, thì:
C3 = 69,8 x 3% = 2,094 triệu đồng/năm
Tính toán phí duy tu, theo quy định của điạ phương, phí duy tu là 1,5% giá trị hiện
hành của toà nhà.
Căn cứ vào điều kiện trên, giá trị hiện hành của toà nhà là:
2 × 34 x 2 × (1 − 0,012 × 15) = 111,52 triệu đồng
C4 = 111,52 × 1,5% = 1,673 triệu đồng/năm
Tính toán phí khấu hao (C5)
C5 = Giá cả làm mới căn nhà × Suất khấu hao năm
= 2 x 34 x 2 × 0,012
= 1,632 triệu đồng /năm
Tính toán phí tổn thất tiền thuê (mỗi năm có nửa tháng bỏ trống) thì:
C6 = 69,8 ÷ 24 = 2,908 triệu đồng
Tính toán phí bảo hiểm, phí bảo hiểm nhà ở bằng:
C7 = 1 triệu đồng/năm
c) Tính toán thu nhập ròng đất đai
Tính toán thu nhập chung của đất và nhà
Ab = A - C = 12 A1 + A2 - C1 - C2 - C3 - C4 - C5 - C6 - C7
= 59,598 triệu đồng/năm
Xác định suất lợi tức hoàn vốn toà nhà, suất hoàn vốn toà nhà này được xác định từ
suất lợi tức tiền gửi và suất lợi tức thực tế tính thu chỉ số vật giá hàng năm từ 2002 đến 2005,
(bỏ qua quá trình tính toán), tính ra suất hoàn vốn căn nhà là 7%.
Tính thu nhập ròng của căn nhà = Giá trị hiện hành căn nhà × Suất hoàn vốn căn nhà
= 111,52 × 0,07 = 7,806 triệu đồng
Tính thu nhập ròng đất đai = Tổng thu nhập ròng nhà ở đất đai - Thu nhập ròng căn
nhà = 59,598 - 7,806 triệu đồng = 51,792 triệu đồng
Xác định suất hoàn vốn đất đai, dựa vào suất hoàn vốn tổng hợp tính được từ suất lợi
tức định kỳ 1 năm và chỉ số vật giá thời kỳ 2002~2005 là 7%, nên xác định suất lợi tức hoàn
vốn đất đai là 7%.
d) Xác định giá đất
Tổng giá cả đất đai = Thu nhập ròng của đất đai Suất lợi tức hoàn vốn đất đai
= 51,792 ÷ 7% = 739,9 triệu đồng
Giá đất theo đơn vị diện tích = 739,9 ÷ 36 = 20,552 triệu đồng/m2.
2. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
2.1. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp
a) Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong
những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng là một trong
những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Phương pháp so
sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 47
tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường
vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa
đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên
nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các
thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá
cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các
nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.
b) Nguyên lý cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp
Theo lý luận kinh tế học thì hàng hoá có cùng công dụng trong một thị trường thì phải
có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trường. Cho nên
trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời
gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay thế. Thửa đất chờ định giá
được bán ra trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính
ra giá cả đất đai chờ định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận chủ yếu,
nguyên lý cơ bản được thể hiện tại hình 4-1 dưới đây:
Mẫu giao dịch
thực tế 1
So sánh
Mẫu giao dịch
thực tế 2
So sánh Thửa đất chờ
định giá
Hiệu
chỉnh
Giá cả của thửa đất chờ
định giá
Mẫu giao dịch
thực tế 3
So sánh
Hình 4.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp
Do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế khó tìm được 2
thửa đất hoàn toàn giống nhau. Nhưng trong cùng một thị trường, đối với người mua, thì hành
vi phải chi ra một giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua vào một vật thay thế tương
quan thoả mãn được yêu cầu là có thể chấp nhận được, còn đối với người bán, khi tiến hành
giao dịch đất đai, mọi người bán hiểu biết đều căn cứ vào nguyên tắc thay thế để so sánh đầy
đủ thửa đất chờ giao dịch của mình với giá cả đất đai tương tự đã giao dịch trên thị trường,
sau đó mới quyết định hành vi của mình. Hai bên mua bán đều căn cứ vào sự so sánh giá cả
đất đai, theo quan hệ thay thế đó làm cho giá cả hướng về sự thống nhất ở một mức độ nhất
định.
Như vậy khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa đất đã
được trao đổi thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá để tính ra giá cả của
thửa đất chờ định giá.
c) Công thức cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp
Căn cứ vào yêu cầu của so sánh trực tiếp, trình tự của phương pháp so sánh trực tiếp
thể hiện. Trong một cuộc định giá, ngoài việc tiến hành hiệu chỉnh 4 khoản cơ bản: hiệu chỉnh
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 48
tình huống; hiệu chỉnh thời gian; hiểu chỉnh nhân tố khu vực và hiệu chỉnh nhân tố cá biệt,
còn phải hiệu chỉnh suất dung tích và số năm sử dụng... Tóm tắt theo sơ đồ sau:
Giá cả thửa
đất của mẫu
so sánh
Hiệu chỉnh
tình huống
Hiệu chỉnh
thời gian
Hiệu chỉnh
suất dung
tích
Hiệu chỉnh
nhân tố khu
vực
Hiệu chỉnh
nhân tố cá
biệt
Hiệu chỉnh
số năm sử
dụng
Giá cả thửa
đất chờ
định giá
Hình 4.2: Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp
Quá trình so sánh trực tiếp trên có thể biểu hiện bằng công thức:
PD = PB x A x B x D x E (4-3)
Trong đó: PB là giá cả thửa đất của mẫu so sánh
Chỉ số tình huống bình thường
A =
Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh
Chỉ số giá đất tại kỳ định giá của thửa đất chờ định giá
B =
Chỉ số giá đất tại kỳ giao dịch của thửa đất mẫu so sánh
Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất chờ định giá
D =
Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánh
Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá
E =
Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh
Như vậy, công thức 4-3 cũng có thể biểu thị bằng công thức 4-4:
Giá cả thửa đất chờ định giá =
Giá cả thửa đất
mẫu để so sánh x ( ) ( ) ( ) ( )
100 x 100 x 100 x 100 (4-4)
Khoản đầu tiên trong công thức có tử số 100, thể hiện chỉ số tình huống phải xác định
khi mẫu giao dịch so sánh phát sinh trong tình hình mua bán bình thường hoặc chỉ số tình
huống định giá của thửa đất chờ định giá là 100%; khoản thứ hai có tử số 100, thể hiện chỉ số
giá cả của ngày định giá xác định với chỉ số giá cả của các mua bán là 100; Tử số của khoản
thứ 3 và thứ 4 là 100, thể hiện chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 49
mẫu so sánh phải xác định bằng cách so sánh, khi chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố
cá biệt của thửa đất chờ định giá là 100%.
f) Đặc điểm và điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp
Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
(1) Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận. Phương
pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năng thay thế đối với
thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ
định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và
cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận.
(2) Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất.
Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng
nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định
giá.
(3) Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định
căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ
thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện.
(4) Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận
dụng thực tế. Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt
khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt... nên
yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không
sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác.
(5) Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định một
cách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao độ chính xác
khi xác định giá đất đai.
Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phải dựa trên điều kiện cơ bản là một thị
trường đất đai phát triển lành mạnh, và nắm được đầy đủ thông tin của các mẫu giao dịch.
Điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp là thị trường đất đai phát triển và tư liệu mẫu
giao dịch phong phú. Do vậy phương pháp so sánh chỉ phù hợp để sử dụng đối với những
vùng có một lượng lớn các mẫu giao dịch, và các mẫu giao dịch phải có tính tương quan và có
khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá, đối với những vùng mà số lượng mẫu giao
dịch ít hoặc không có mẫu giao dịch thì không thể sử dụng phương pháp này.
Những điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp như sau:
(1) Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh khi xác
định giá đất. Thông thường số lượng mẫu giao dịch có từ 10 trở lên là điều kiện lý tưởng để
so sánh, trong đó có 3 mẫu là cơ bản nhất (lý tưởng nhất), mới có thể thoả mãn được yêu cầu
khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất. Nếu lượng mẫu giao dịch quá ít (ít hơn
10), có thể tạo ra tình trạng không khách quan trong quá trình so sánh xác định giá đất.
(2) Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và có khả năng thay thế với đất đai
chờ định giá. Sự đầy đủ về tư liệu mẫu giao dịch thị trường đương nhiên là rất quan trọng,
những thông tin đó còn phải có tính tương quan với đất đai chờ định giá, mà mức độ tương
quan càng lớn thì kết quả xác định giá đất so sánh cũng sẽ càng tốt, trong số thông tin của 10
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 50
mẫu giao dịch phải có, thì thông tin của 3 mẫu giao dịch cơ bản phải có khả năng thay thế lớn
nhất.
(3) Độ tin cậy của tài liệu. Độ tin cậy của thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm cho
việc nâng cao độ chính xác của phương pháp so sánh khi xác định giá đất, cho nên thứ nhất là
phải bảo đảm độ tin cậy về nguồn gốc của tài liệu; thứ hai là phải tiến hành hiệu chỉnh đối với
mẫu giao dịch về tình hình giao dịch, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt và thời gian giao dịch,
từ đó mới bảo đảm được độ tin cậy và tính phù hợp của tài liệu.
(4) Tính hợp pháp. Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất, không
những phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trường đất đai không hợp lý, mà còn phải
chú ý nghiên cứu những quy định pháp luật có liên quan, như quy hoạch đô thị về mục đích
sử dụng đất, tính hạn chế của suất dung tích... tất yếu sẽ dẫn đến sự biến động giá đất giao
dịch, tạo ra sự chênh lệch rõ ràng về giá đất. Cho nên khi dùng phương pháp so sánh để tính
giá phải lựa chọn những thông tin mẫu giao dịch tương tự với những quy định pháp luật của
đất đai chờ định giá để làm căn cứ phân tích, so sánh.
g) Phạm vi ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền thuê
của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho thuê, thế chấp...
Đối với việc xác định giá đất giá của các loại giao dịch, chỉ cần có thông tin của mẫu giao
dịch phù hợp, có quan hệ thay thế, có thể thông qua hiệu chỉnh so sánh để xác định giá cả bất
động sản hay đất đai chờ định giá của hình thức tương ứng.
Xác định giá cả của đất đai
Khi dùng phương pháp này, trước hết phải lựa chọn mẫu giao dịch đất đai cùng mục
đích sử dụng, những nhân tố cần phải xem xét khi hiệu chỉnh cũng chủ yếu là những nhân tố
ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai. Tiến hành hiệu chỉnh so sánh như vậy mới có thể
xác định giá đất của thửa đất chờ định giá một cách chuẩn xác.
Phương pháp này đã được trình bày chi tiết ở phần trên. Nhưng điều đáng chú ý là vấn
đề đối tượng cần xác định giá là giá cả đất đai, mà trên đất còn tồn tại nhiều công trình, do
vậy trong quá trình xác định giá đất có thể tính ra giá cả của các công trình và ảnh hưởng của
sự tồn tại các công trình đối với hiệu quả sử dụng đất, và có thể lấy tổng giá trừ đi mà không
ảnh hưởng đối với việc xác định giá đất.
Xác định giá của các công trình trên đất
Cũng như trên, khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trước tiên phải chọn mẫu
giao dịch cùng loại hình, rồi dùng tính toán hiệu chỉnh để xác định giá của các công trình trên
đất chờ định giá. Nhưng vì đối tượng xác định giá đất là công trình, cho nên đối với các nhân
tố hiệu chỉnh so sánh, ngoài việc phải xem xét những nhân tố thông thường ra, còn phải gia
tăng phản ảnh những nhân tố về đặc tính của công trình, như diện tích tài sản , kết cấu,
nguyên liệu, trang trí, tình trạng thiết bị, màu sắc và điều kiện sử dụng.... để thuận tiện cho
việc xác định giá đất chính xác mức giá cả của các công trình.
Xác định giá cả đất đai và các công trình
Phương pháp xác định giá đất về cơ bản là giống với phần trên, chỉ là khi tiến hành
phân tích so sánh phải chú ý đến vấn đề thuộc quyền của đất đai và các công trình, vì sự khác
biệt về quan hệ quyền lợi cụ thể cũng sẽ ảnh hưởng đến mức giá cả tổng thể.
Xác định tiền thuê
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 51
Xác định tiền thuê bằng phương pháp so sánh trực tiếp là một loại phương pháp dùng
phương pháp so sánh để so sánh đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫu đất cho thuê thực tế
có điều kiện tương tự để có được tiền thuê đất chờ định giá. Phương pháp này thích hợp với
những trường hợp xác định giá đất tiền thuê theo hợp đồng mới và tiền thuê tiếp tục, là một
trong những phương pháp cơ bản để xác định giá đất tiền thuê bất động sản. Phương pháp này
thích hợp với vùng đất có thị trường phát triển, có nhiều mẫu cho thuê, mức độ tương quan
giữa đất đai chờ định giá với mẫu cho thuê thực tế là phù hợp.
2.2. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp có thể biểu thị bằng hình 4-3
Thu thập tài liệu giao dịch
Xác định mẫu giao dịch so sánh
Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trường
Hiệu chỉnh về thời gian
Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt
Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng
Hiệu chỉnh suất dung tích
Xác định giá cả đất đai
Hình 4.3. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp
Sau đây sẽ trình bày cụ thể từng bước trong phương pháp so sánh trực tiếp.
a) Thu thập thông tin giao dịch
Thu thập thông tin về giao dịch trong thị trường đất đai, là điều kiện tiền đề và cơ sở
của việc xác định giá đất giá cả đất đai bằng phương pháp so sánh. Nếu thông tin quá ít, sẽ
làm cho kết quả xác định giá đất không đủ chính xác, thậm chí còn có thể làm cho phương
pháp so sánh không thể thực hiện được.
Bảng 4.1. Biểu điều tra mẫu giao dịch
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 52
Hạng mục Trạng
thái Hạng mục Trạng
thái Hạng mục Trạng
thái
Địa điểm Cấp thành
phố
Loại sử dụng Cấp quận
Ðịa hình, địa
chất
Trạng thái sử dụng
Khoảng cách
đến trung tâm
dịch vụ thương
nghiệp Cấp tiểu
khu Diện tích
Tổng giá Thiết bị văn
thể
Giá đất
đai
Khoảng cách
đến thiết bị
công cộng Thiết bị
công cộng
Chiều rộng
Giá cả chiều sâu
giao
dịch
Giá tài
sản Chiều rộng Hình dáng
Diện
tích
Tình hình
đường sá Lưu lượng
xe
Kết cấu Số tuyến
Loại hình
giáp mặt
đường
Tình
trạng
tài sản Công
dụng
Tình hình giao
thông công
cộng
Lưu lượng
tuyến
Hình thức Ga xe lửa
Vị trí giáp
mặt đường
Ngày giao dịch Bến xe ô tô
Tình hình giao
dịch Cảng
Chiều sâu
giáp mặt
đường
Giá đất tiêu chuẩn
Khoảng cách
đến các thiết bị
giao thông đối
ngoại
Sân bay
Ngày điều tra Cấp, thoát nước
Suất dung
tích
Cấp điện, nhiệt
Nhân
tố
cá
biệt
Khác
Cung cấp khí
đốt Hạn chế về quy hoạch
Thông tin Hạn chế về sử dụng
Khác
Nhân
tố
khu
vực
Khác Ghi chú
Nội dung thu thập mẫu giao dịch thường bao gồm, địa điểm của đất đai, mục đích sử
dụng, diện tích, hình dáng, điều kiện giao thông trong vùng, giá cả giao dịch, ngày giao dịch
thành, tình hình cơ bản của hai bên giao dịch, cho đến tình hình thị trường giao dịch... Đối với
mỗi mẫu giao dịch thu thập được đều phải kiểm tra cẩn thận để đảm bảo độ chính xác của tài
liệu.
Có nhiều cách để thu thập mẫu giao dịch, thường có:
(1). Tra đọc thông tin giao dịch bất động sản của các cơ quan chính phủ có liên quan;
(2). Tra đọc tin tức giao dịch bất động sản trên báo chí có liên quan;
(3). Điều tra phỏng vấn người làm kinh doanh bất động sản để tìm hiểu các loại thông
tin;
(4). Bằng những cách khác
b) Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh
Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh là từ trong rất nhiều mẫu giao dịch thị trường, căn cứ
vào các điều kiện của đối tượng phải xác định giá đất cụ thể để chọn ra mẫu có điều kiện phù
hợp và tiến hành so sánh. Việc lựa chọn mẫu so sánh có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng
trực tiếp đến kết quả xác định giá đất, nên bước này cũng là công việc cơ bản quan trọng. Khi
lựa chọn mẫu giao dịch để tham khảo so sánh, phải đáp ứng với những yêu cầu sau đây:
(1) Cùng với mục đích sử dụng với đất đai chờ định giá.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 53
Mục đích sử dụng ở đây là nói về phương thức sử dụng cụ thể, ví dụ như đất phi nông
nghiệp dùng vào mục đích: nhà làm việc, cửa hàng ăn, cửa hàng bán lẻ, khách sạn, nhà ở, nhà
kho...
(2) Phải giống với hình thức giao dịch của đất đai chờ định giá. Hình thức giao dịch ở
đây chủ yếu là nói về các hình thức mua bán, cho thuê, thế chấp, đóng cổ phần...
(3) Mẫu giao dịch phải là giao dịch bình thường tức là giao dịch phải công khai, bình
đẳng và tự nguyện.
(4) Đặc điểm khu vực và điều kiện cá biệt của thửa đất phải tương tự với khu vực có
đất đai chờ định giá. Vì phương pháp so sánh là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở lý luận nên
mẫu giao dịch so sánh được sử dụng phải có khả năng thay thế đối với đất đai chờ định giá.
Mẫu giao dịch dùng để thay thế phải trong cùng một khu vực có đặc tính giống với nơi có đất
đai chờ định giá, hoặc nằm trong cùng một khu vực của vòng cung cầu tương tự, và cả các
điều kiện cá biệt của thửa đất cũng là tương tự với nhau.
(5) Thời gian giao dịch phải gần với ngày định giá hoặc có thể tiến hành hiệu chỉnh.
Thông thường, nếu thị trường tương đối ổn định, hiệu lực của kỳ so sánh có thể kéo dài, nghĩa
là có thể chọn những giao dịch của mấy năm trước dùng để so sánh. Nếu thị trường biến đổi
tương đối nhanh chóng thì thời kỳ hữu hiệu của mẫu so sánh dài nhất cũng không quá 3 năm.
c) Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường
Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường là loại trừ một số sai lệch tạo thành bởi
một số nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch. Do những tính chất đặc thù của thị trường đất
đai, như tính không thể di chuyển của vật giao dịch, tính không hoàn toàn của thị trường... giá
cả giao dịch là được hình thành theo từng giao dịch riêng biệt, thường dễ bị ảnh hưởng của
một số nhân tố đặc thù đương thời mà hình thành nên những sai lệch, không phù hợp để trực
tiếp sử dụng làm đối tượng so sánh. Khi giá đất được xác định bằng phương pháp so sánh trực
tiếp thì phải tiến hành so sánh phân tích tình huống thị trường.
Những nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch rất phức tạp, chủ yếu có thể có mấy
loại sau đây:
(1) Giao dịch giữa những người có một mối quan hệ lợi ích nhất định. Như những hoạt
động giao dịch đất đai giữa những người bạn thân, giữa những công ty có quan hệ lợi ích với
nhau, giữa công nhân viên chức với công ty... Những giao dịch này thường đều được tiến
hành với giá cả thấp hơn giá thị trường, cho nên không phù hợp để trực tiếp dùng nó làm mẫu
giao dịch so sánh.
(2) Có động cơ đặc biệt khi giao dịch, như cần bán gấp dễ làm cho giá lệch xuống thấp
hoặc mua gấp thì giá sẽ lệch lên cao so với giá thị trường.
(3) Bên mua hoặc bên bán không hiểu biết tình hình thị trường làm cho giá cả giao
dịch cao hơn hoặc thấp hơn so với giá thực trên thị trường.
(4) Những tình huống giao dịch đặc thù khác. Hiện nay những thửa đất đã có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ dễ dàng trao đổi trên thị trường hơn và giá của nó cũng
cao hơn.
Trình tự hiệu chỉnh tình huống giao dịch bao gồm:
(1) Loại trừ những mẫu giao dịch không bình thường. Nghĩa là phải loại trừ những
mẫu không thuộc về hoặc đã vượt quá phạm vi hiệu chỉnh.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 54
(2) Xác định mức độ ảnh hưởng của các loại nhân tố đặc thù đối với giá cả đất đai
bình thường, nghĩa là phải phân tích dưới tình huống bình thường các đặc thù đó thì giá cả đất
đai có thể phát sinh sai lệch như thế nào. Phương pháp xác định là có thể phân tích tính toán
thông tin giao dịch đã có để xác định hệ số hiệu chỉnh, hoặc cũng có thể dựa vào sự tích luỹ
kinh nghiệm của định giá để đưa ra tỷ lệ hiệu chỉnh phù hợp.
(3) Dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh mẫu giao dịch cụ thể. Công thức tính như sau:
chỉ số tình huống thửa đất chờ định giá
hoặc tình huống bình thường
Giá cả mẫu
giao dịch sau
khi đã hiệu
chỉnh tình
huống
=
Giá cả
mẫu giao
dịch so
sánh
x
Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh
(4-5)
d) Hiệu chỉnh thời gian
Ngày giao dịch của mẫu giao dịch với ngày định giá của thửa đất chờ định giá là khác
nhau. Thông thường thì ngày giao dịch là phát sinh trước, và ngày định giá là phát sinh sau.
Giữa thời gian đó, giá cả đất đai rất có khả năng thay đổi, cho nên cần phải hiệu chỉnh thời
gian để giá cả của mẫu so sánh phù hợp với tình hình thị trường thực tế của ngày định giá.
Để hiệu chỉnh thời gian, phải phân tích tính toán sự biến động của chỉ số giá đất, để
hiệu đính giá cả giao dịch thành giá cả ngày định giá. Công thức tính toán như sau:
Giá cả mẫu giao dịch Chỉ số giá cả của ngày định giá
đã hiệu chỉnh ngày
định giá
= Giá cả mẫu
giao dịch
x
Chỉ số giá cả ngày giao dịch
(4-6)
Ngoài việc dùng chỉ số giá cả để tiến hành hiệu chỉnh thời gian như nói ở trên, còn có
thể thông qua thu thập khối lượng lớn thông tin mẫu giao dịch, phân tích quy luật biến động
của giá đất và thời gian để tính ra chỉ số biến động của giá đất mà tiến hành hiệu chỉnh thời
gian đối với mẫu giao dịch. Như có thể xây dựng tương quan giữa giá đất và thời gian, tính ra
hệ số tương quan rồi dùng chỉ số đó để hiệu chỉnh mẫu giao dịch.
e) Hiệu chỉnh nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là đặc tính khu vực được tạo ra bởi sự kết hợp của điều kiện tự nhiên
với các nhân tố xã hội, kinh tế, hành chính... trong khu vực, và là nhân tố ảnh hưởng đến giá
cả của đất đai. Nội dung chủ yếu của nhân tố khu vực gồm sự phát triển của khu vực, tình
trạng giao thông, cơ sở hạ tầng, môi trường... của khu vực.
Sự phát triển của khu vực là quy mô phát triển dịch vụ thương nghiệp và sự ảnh hưởng
của nó đối với việc sử dụng đất. Thường thì quy mô phát triển của dịch vụ thương nghiệp
càng cao thì hiệu quả tích tụ của sử dụng đất đai càng cao, đồng thời khoảng cách đến trung
tâm dịch vụ thương mại tăng thì hiệu quả sử dụng đất có xu thế giảm dần.
Tình trạng giao thông là mức độ thuận tiện của khu vực với bên ngoài bao gồm tình
trạng đường xá, khoảng cách đến nhà ga, bến tầu... Tình trạng giao thông tốt thì giá đất cao,
cho nên điều kiện giao thông tốt hay xấu ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất cao hay thấp.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 55
Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đó là tình trạng về cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin, trường tiểu học, rạp chiếu phim, bệnh viện... trong khu vực có đồng
bộ hay không, điều này rất có ý nghĩa khi xác định giá đất phục vụ mục đích để ở.
Môi trường chủ yếu là mức độ tốt xấu của môi trường trong khu vực, cây xanh của
môi trường, mức độ tươi đẹp cũng là những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu ích sử
dụng đất.
Thông qua việc hiệu chỉnh đối với nhân tố khu vực, có thể loại trừ sự sai lệch về giá cả
giữa mẫu giao dịch với thửa đất chờ định giá gây ra bởi sự khác nhau về đặc tính khu vực.
Cho nên, hiệu chỉnh nhân tố khu vực là một hiệu chỉnh cơ bản trong những điểm khó và trọng
điểm của phương pháp so sánh trực tiếp.
Hiệu chỉnh nhân tố khu vực trong phương pháp so sánh trực tiếp bao gồm các bước
sau đây:
a. Xác định phần tử so sánh. Là căn cứ vào đối tượng xác định giá đất cụ thể dể lựa
chọn nội dung các phần tử so sánh trong nhân tố khu vực được xác định. Có thể tham khảo
bảng điều tra 4.1 về các khoản mục phần tử so sánh.
b. Tìm các hệ số hiệu chỉnh của các phần tử so sánh .
Đối với việc hiệu chỉnh so sánh của nhân tố khu vực, sau khi đã xác định được khoản
mục phần tử so sánh, phải chuyển điều kiện của các phần tử thành chỉ số định lượng có thể so
sánh. Nói chung, phương pháp xác định chỉ số định lượng của các phần tử so sánh có mấy
loại sau đây:
Dùng cự ly làm thước đo để so sánh. Như so sánh các cự ly đến trung tâm dịch vụ
thương nghiệp, cự ly đến một đầu mối giao thông công cộng nào đó... Căn cứ vào cự ly để so
sánh.
Dùng số điểm ảnh hưởng tính được bằng công thức số học hoặc công thức kinh
nghiệm làm thước đo để so sánh. Nghĩa là dùng một công thức nhất định tính toán ra số điểm
ảnh hưởng của nhân tố, rồi lấy điểm số làm căn cứ để so sánh.
Về phương thức so sánh của các phần tử trong nhân tố, có thể dùng phương pháp so
sánh trực tiếp, cũng có thể dùng phương pháp so sánh gián tiếp. Phương pháp so sánh trực
tiếp là trực tiếp đánh giá sự khác biệt của thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh, xác
định hệ số hiệu chỉnh so sánh. Như có thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử nào đó của thửa
đất chờ định giá làm cơ số (100%), đem so sánh với chỉ số điều kiện phần tử đó của thửa đất
mẫu giao dịch, nếu phần tử đó tốt hơn của thửa đất chờ định giá, thì chỉ số điều kiện phần tử
đó của mẫu so sánh lớn hơn 100%, nếu phần tử kém hơn đất chờ định giá thì chỉ số điều kiện
phần tử đó của mẫu so sánh nhỏ hơn 100%. Phương pháp so sánh gián tiếp, là phương pháp
thông qua so sánh đất tiêu chuẩn (thửa đất) với thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu so sánh
để lập nên quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ định giá với mẫu đất so sánh. Như có thể lấy chỉ
số điều kiện một phần tử của thửa đất tiêu chuẩn làm cơ số - 100%, đồng thời xác định giá đất
giá trị chỉ số điều kiện của các phần tử thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu giao dịch, rồi
thông qua thửa đất tiêu chuẩn mà xây dựng quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ định giá với
thửa đất mẫu so sánh.
Trên cơ sở phân tích quan hệ tương quan giữa giá đất với các phần tử ảnh hưởng,
tổng kết thành tiêu chuẩn lượng hoá và quy luật của các điều kiện phần tử, khi định giá cụ thể,
căn cứ vào điều kiện chỉ tiêu các phần tử đối chiếu với quy luật và tiêu chuẩn nói trên, và dựa
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 56
vào kinh nghiệm của người định giá để xác định chỉ số điều kiện của các nhân tố và hệ số
hiệu chỉnh.
c. Dùng hệ số hiệu chỉnh nhân tố khu vực tính toán được để tiến hành hiệu chỉnh nhân
tố khu vực.
Công thức tính toán như sau:
Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa
Giá cả mẫu so sánh đất chờ định giá
sau khi hiệu chỉnh
nhân tố khu vực
=
Giá cả mẫu
giao dịch so
sánh
x
Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa
đất mẫu so sánh
(4-7)
f) Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố cấu thành đặc tính cá biệt của thửa đất (điều kiện
thửa đất) và sản sinh ảnh hưởng đối với giá cả. Nội dung của việc so sánh nhân tố cá biệt chủ
yếu có diện tích, hình dáng đất đai (thửa đất), địa hình, địa chất, chiều sâu của thửa đất so với
mặt đường, vị trí mặt đường...
Diện tích thửa đất ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất đai. Với những mục đích sử
dụng khác nhau, thường đều có yêu cầu về diện tích phù hợp nhất, diện tích quá nhỏ thì không
thuận lợi cho việc sử dụng; diện tích quá lớn lại sẽ ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng. Vì vậy
diện tích có phù hợp hay không là tiêu chí quan trọng để phân tích hiệu quả sử dụng đất.
Hình dáng của thửa đất khác nhau cũng ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai.
Trong điều kiện bình thường, thì thửa đất hình chữ nhật hoặc hình vuông là thuận lợi cho việc
sử dụng hơn là những thửa đất có hình tam giác hoặc hình bất quy tắc.
Điều kiện địa hình, địa chất của thửa đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất,
như điều kiện địa hình bằng phẳng địa chất tốt sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Hiệu quả sử dụng thửa đất thường có quy luật giảm dần theo chiều sâu giáp mặt
đường phố. Trong điều kiện với một chiều rộng nhất định, nếu chiều sâu giáp đường phố càng
sâu thì hiệu quả sử dụng đất càng kém, và khi tỷ lệ giữa chiều rộng, chiều sâu đạt được trạng
thái phù hợp thì hiệu quả sử dụng đất là tốt nhất.
Vị trí tiếp giáp mặt đường khác nhau của thửa đất có ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng,
nói chung xét từ việc sử dụng cho mục đích thương nghiệp, thửa đất nằm ở góc phố có hiệu
quả lớn hơn rất nhiều so với thửa đất giáp mặt phố thông thường, và giữa đất ở góc phố ngã tư
với đất ở góc phố ngã ba cũng tồn tại những khác biệt về tiện ích sử dụng.
Mục đích hiệu chỉnh nhân tố cá biệt là phải thông qua hiệu chỉnh loại trừ những khác
biệt về giá cả giữa thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh do những sai khác về nhân
tố cá biệt tạo nên, để thuận lợi cho việc xác định giá đất giá cả của thửa đất chờ định giá.
Phương pháp hiệu chỉnh nhân tố cá biệt bao gồm các bước:
(1) Xác định nhân tố so sánh;
(2) Đánh giá hệ số điều chỉnh so sánh của các nhân tố;
(3) Dùng hệ số hiệu chỉnh so sánh để hiệu chỉnh giá đất... Trình tự phương pháp và
công thức tính toán về cơ bản giống với phương pháp hiệu chỉnh nhân tố khu vực.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 57
Do ảnh hưởng của nhân tố khu vực đối với việc sử dụng đất có những đặc điểm riêng
nên phương pháp xác định giá đất hệ số hiệu chỉnh so sánh phần tử không hoàn toàn giống
với phương pháp xác định giá đất của nhân tố khu vực, ngoài việc có thể dùng kinh nghiệm để
cho điểm làm thước đo so sánh ra, còn có thể dùng phương pháp tiến hành phân tích quan hệ
tương quan của các phân tử trong nhân tố với giá đất để xác định hệ số ảnh hưởng giá đất của
các phần tử cá biệt.
g) Hiệu chỉnh số năm sử dụng
Số năm sử dụng đất đai là theo thoả thuận trong giao dịch. Số năm sử dụng đất đai dài
hay ngắn trực tiếp ảnh hưởng khả năng thu nhập của đất đai. Nếu sau khi xác định được khả
năng thu nhập hàng năm của đất đai, thời hạn sử dụng đất đai càng dài, tổng thu nhập đất đai
càng nhiều, thì hiệu quả sử dụng đất cũng càng cao, và do đó giá cả đất đai cũng nâng cao.
Cho nên, thông qua hiệu chỉnh số năm sử dụng đất, có thể loại trừ những khác biệt về giá cả
đất đai do thời hạn sử dụng đất không giống nhau tạo nên.
(1) Tính toán hệ số hiệu chỉnh năm sử dụng, hệ số hiệu chỉnh niên hạn theo công thức
sau đây:
K = n
m
r
r
1 1(1 )
1 1/(1 )
− +
− +
(4-8)
Trong đó: K - hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để hiệu chỉnh niên kỳ của mẫu so sánh thành
niên kỳ sử dụng thửa đất chờ định giá.
r - Suất lợi tức hoàn vốn.
m - niên kỳ sử dụng của thửa đất chờ định giá.
n - niên kỳ sử dụng của mẫu so sánh.
(2) Dùng hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để tiến hành hiệu chỉnh niên kỳ đối với giá đất mẫu
giao dịch, sẽ có:
Giá đất sau khi hiệu chỉnh niên kỳ = Giá cả mẫu giao dịch x K
h) Hiệu chỉnh suất dung tích
Suất dung tích là tỷ lệ của tổng diện tích xây dựng so với diện tích của cả thửa đất.
Trong khu vực đô thị, thì quy hoạch đô thị có những quy định hạn chế nhất định đối với suất
dung tích của khu vực đó. Suất dung tích lớn hay nhỏ ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ sử
dụng đất cao hay thấp. Nói chung, suất dung tích càng lớn, hiệu quả sử dụng đất sẽ càng cao,
từ đó mà giá đất cũng được nâng cao tương ứng, cho nên khi xác định giá đất giá đất phải tiến
hành hiệu chỉnh suất dung tích, thông qua hiệu chỉnh suất dung tích, loại trừ được những sai
khác về mức giá đất do sự khác nhau về suất dung tích tạo ra.
Phương pháp hiệu chỉnh cụ thể của hiệu chỉnh suất dung tích cũng dùng hệ số hiệu
chỉnh để hiệu chỉnh giá đất. Trước tiên phải biết được chỉ tiêu được quy định về suất dung
tích, và suất dung tích theo quy hoạch đô thị của khu vực có đất chờ định giá. Sau đó căn cứ
vào phân tích tương quan của suất dung tích với giá đất, xây dựng hệ số hiệu chỉnh suất dung
tích, cuối cùng dùng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích để hiệu chỉnh giá đất được điều chỉnh.
Hiệu chỉnh suất dung tích có thể dùng công thức sau đây để tính toán:
Giá cả mẫu giao
dịch sau khi hiệu
= Giá cả
thửa đất
x Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa
đất chờ định giá (4-9)
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 58
chỉnh suất dung
tích
so sánh Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa
đất mẫu so sánh
i) Xác định cuối cùng giá cả đất đai
Mẫu so sánh giao dịch thị trường được xác định qua lựa chọn, sau khi dùng các công
thức tương quan để tiến hành hiệu chỉnh tình huống, hiệu chỉnh thời gian, hiệu chỉnh nhân tố
khu vực và nhân tố cá biệt, hiệu chỉnh niên hạn sử dụng, hiệu chỉnh suất dung tích... thì sẽ có
được giá cả chuẩn so sánh tính thử của đất đai chờ bình xét.
Vì trong quá trình dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất, phải lựa
chọn nhiều mẫu giao dịch so sánh, nên sau khi thông qua hiệu chỉnh sẽ có nhiều giá chuẩn so
sánh tính thử tương ứng, mà giá chuẩn so sánh của thửa đất chờ định giá cuối cùng chỉ có thể
là 1, cho nên cần phải tiến hành phân tích so sánh đối với từng giá cả chuẩn so sánh tính thử,
để xác định tổng hợp giá chuẩn so sánh hợp lý của thửa đất chờ định giá.
Có 2 loại phương pháp cơ bản xác định tổng hợp giá đất để xử lý đối với nhiều giá cả
chuẩn so sánh:
1. Phương pháp bình quân giản đơn. Trực tiếp lấy trị số bình quân của nhiều giá chuẩn
so sánh làm kết quả tổng hợp cuối cùng.
2. Lấy số trung gian hoặc số chiếm đa số trong số nhiều giá chuẩn so sánh làm kết quả
tổng hợp của giá đất.
Trong xác định giá đất thực tế bằng phương pháp so sánh trực tiếp, thì việc xác định
giá đất chuẩn so sánh hợp lý cuối cùng là cần phải sau khi căn cứ vào xử lý số học, lại còn
phải thêm vào đó sự phán đoán, phân tích theo kinh nghiệm của nhiều mặt mới quyết định
được.
2.3. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất
Trong một thành phố nào đó có một thửa đất nhà ở cần phải xác định giá, căn cứ vào
điều kiện của địa phương, đã chọn được 4 thửa đất tương tự đã giao dịch, tình huống giao
dịch của mấy thửa đất đó là thống nhất với thửa đất chờ định giá, các so sánh điều kiện khác
như trong bảng 4.2.
Về ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt đối với giá đất, kết quả so sánh
điều kiện thửa đất chờ định giá với điều kiện thửa đất mẫu như kê trong bảng 4.2, con số
trong bảng là dương, biểu thị thửa đất chờ định giá ưu thế hơn thửa đất đã giao dịch, con số to
hay nhỏ biểu hiện mức độ tốt xấu của thửa đất chờ định giá.
Bảng 4.2.
Hạng mục
Đất đai
chờ định
giá
Mẫu so
sánh A
Mẫu so
sánh B
Mẫu so
sánh C
Mẫu so
sánh D
Mục đích sử dụng Nhà ở Nhà ở Nhà ở Nhà ở Nhà ở
Ngày giao dịch thành Ngày định
giá 10.2004 10.2003 12.2003 8.2004 4.2003
Giá cả giao dịch thành 12 triệu/m2 13 triệu/m2 14 triệu/m2 10 triệu/m2
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 59
Suất dung tích 2 3 3 4 2
Vị trí 0 -2% -3% 0 -3%
Cơ sở hạ
tầng Điều kiện 0 -1% -2% +2% 0
khu vực
Giao thông 0 -2% 0 +3% -2%
Địa thế 0 -2% +1% 0 -2%
Điều kiện Hình dáng 0 +3% 0 +5% -4%
cá biệt
Khác 0 -2% -3% 0 -2%
Biết chỉ số giá cả của thành phố đó tháng 1.2003 là 100, sau đó mỗi tháng tăng lên
1%, hệ số hiệu chỉnh suất dung tích như trong bảng 3.
Bảng 4.3.
Suất dung tích 1 2 3 4 5
Hệ số hiệu chỉnh 1 1,8 2,4 3,0 3,5
Theo những điều kiện trên đây tính toán giá cả đơn vị đất đai của thửa đất nhà ở này
vào tháng 10 năm 2004.
Quá trình định giá
Căn cứ vào các điều kiện nêu trên, dùng phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành xác
định giá đất.
Tình huống giao dịch là thống nhất, nên miễn tiến hành hiệu chỉnh tình huống giao
dịch.
Xây dựng bảng chỉ số giá đất của địa phương.
Căn cứ vào những điều kiện đã cho, chỉ số giá đất tháng 1 năm 2003 là 100, sau đó
mỗi tháng tăng 1%, vậy chỉ số giá cả của địa phương như trong Bảng 4.4.
Bảng 4.4.
Thời gian 1/
2003
2/
2003
4/
2003
10/
2003
12/
2003
1/
2004
8/
2004
10/
2004
Chỉ số giá đất 100 101 103 109 111 112 119 121
Hiệu chỉnh suất dung tích đã có bảng hệ số hiệu chỉnh tương ứng.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 60
Xác định chỉ số điều kiện của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
Căn cứ điều kiện của đề mục, chữ số trong bảng 3.4. là kết quả so sánh giữa thửa đất
chờ định giá với từng thửa đất mẫu, số dương biểu thị thửa đất chờ định giá ưu việt hơn thửa
đất mẫu so sánh, và điều kiện nhân tố lớn hơn 100. Trong ví dụ này lại lấy đất chờ định giá để
so sánh với từng nhân tố trong khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất giao dịch thành, mà
trong nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt còn chia ra nhiều phần tử riêng biệt.
Tính toán giá cả đất đai các mẫu sau khi hiệu chỉnh.
Xác định đơn giá thửa đất chờ định giá.
Hiệu
chỉnh
tình
huống
Hiệu
chỉnh
thời
gian
Hiệu
chỉnh
suất
dung
tích
Hiệu
chỉnh
nhân
tố
khu
vực
Hiệu
chỉnh
nhân
tố các
biệt
A. 12 x
100
100
x
109
121
x 2,4
1,8
x
105
100
x
101
100
= 9,421 (triệu/m2)
B. 13 x
100
100
x
119
121
x 2,4
1,8
x
105
100
x
102
100
= 9,257 (triệu/m2)
C. 14 x
100
100
x
119
121
x 3,0
1,8
x
95
100
x
95
100
= 9,464 (triệu/m2)
D. 10 x
100
100
x
103
121
x 1,8
1,8
x
105
100
x
108
100
= 10,359 (triệu/m2)
Dùng phép tính trung bình để tính được giá của thửa đất chờ định giá là:
4
1 ( A + B + C + D ) = 9,625 (triệu/m2)
3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
3.1. Khái quát về phương pháp thặng dư
a) Ðịnh nghĩa phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp
tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng,
xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là
phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả
bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá
cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 61
b) Nguyên lý của phương pháp thặng dư
Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên lý luận: nếu có một người muốn mua
một thửa đất để tiến hành phát triển, hy vọng có được một mức lợi nhuận không ít hơn lợi
nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó vào chỗ khác, lúc đó giá cả cao nhất mà ông ta tình
nguyện chi cho thửa đất đó là mức còn lại sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất trong
tương lai được dự tính) trừ đi chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế.
Ngoài ra, phương pháp thặng dư còn có thể thông qua việc tính ra thu nhập để có được
giá cả của đất đai hoặc nhà ở.
Phương pháp thặng dư ngoài việc dùng để định giá đất đai ra, còn được sử dụng nhiều
trong định giá các hạng mục phát triển tài sản nhà đất và quyết sách đầu tư. Cụ thể có thể ứng
dụng ở 3 mặt sau đây:
1. Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển có thể chi trả. Ðối với
mỗi hạng mục phát triển, nhà đầu tư phải phân tích và dự toán giá cả bất động sản sau khi đã
hoàn thành phát triển, giá thành phát triển và lợi nhuận bình thường mà ông ta cần thu được,
từ đó để xác định giá cao nhất của khu đất mà ông ta chi trả được, giá mua thực tế của nhà
đầu tư phải thấp hơn hoặc bằng với giá đó để bảo đảm được thu nhập bình thường.
2. Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể. Sau khi có được đất đai,
chi phí để có được đất lúc đó là chi phí đã biết, lấy tổng giá trị phát triển đất đai, trừ đi chi phí
mua đất, chi phí phát triển thì phần còn lại là lợi nhuận thu được từ hạng mục phát triển đó.
Nếu khoản lợi nhuận đó cao hơn hoặc bằng với lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư thì hạng
mục đó là khả thi, nếu không thì hạng mục đó phải tiến hành chậm lại hoặc tạm thời huỷ bỏ.
3. Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong các hạng mục phát triển.
Khi đã xác định được chi phí mua đất và lợi nhuận mong muốn, thì có thể dùng phương pháp
thặng dư để tính toán số khống chế cao nhất của các chi phí giá thành trong quá trình phát
triển để đảm bảo chi phí giá thành của các hạng mục trong quá trình phát triển được khống
chế một cách có hiệu quả.
c) Công thức tính toán của phương pháp thặng dư
Căn cứ vào nguyên lý của phương pháp thặng dư, công thức cơ bản dùng phương pháp
thặng dư để xác định giá đất như sau:
V = A - ( B + C ) (4-10)
Trong đó: V là giá cả của đất được mua để phát triển;
A là tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của bất động sản sau khi đã hoàn
thành phát triển;
B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển;
C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển.
Hoặc
Giá nhà - Chi phí xây dựng (1 + i + r + p + ir + ip)
Giá
đất =
1 + r + p
(4-11)
Trong đó: i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân
viên chuyên môn;
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 62
r là suất lợi tức hoàn vốn;
p là suất lợi tức bình thường.
Lưu ý cả 2 công thức này chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất và chi phí của các
hạng mục vào những thời gian khác nhau, nghĩa là chưa tính đến sự khác nhau về giá trị theo
thời gian của các chi phí phát triển, mà trong công tác định giá thực tế, phải xem xét một cách
cẩn thận đối với thời gian của giá đất và đầu tư cho các khoản chi phí và thời gian cụ thể có
được thu nhập, những phân tích cụ thể thì xem những nội dung có liên quan của mục 1
chương này, mà không nên máy móc sử dụng công thức này.
d) Ðặc điểm của phương pháp thặng dư và phạm vi ứng dụng
Ðặc điểm của phương pháp thặng dư
Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán của phương pháp thặng dư, định giá theo
phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của thương gia phát triển, để tính toán chi phí
cao nhất có thể chi ra để mua đất. Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi mấy
điểm sau đây:
(1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng,
cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố
cục...) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất
đai;
(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây
dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản và quan hệ cung cầu;
(3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công
trình...
Phương pháp thặng dư có những giả thiết và điều kiện sau đây:
(1) Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của
các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản,
tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương pháp thặng dư đều căn cứ vào số
liệu trước mắt để tính ra. Ðó là vì rất khó dự tính được một cách chuẩn xác giá thành, tiền
thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tương lai, đồng thời trong thời gian phát triển,
không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát
triển cũng sẽ tăng lên (hạ xuống). Cho nên trong định giá bằng phương pháp thặng dư ẩn chứa
một giả thiết là: những biến động liên quan trong việc định giá theo phương pháp thặng dư đó,
trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn. Ðương nhiên, nếu dùng
phương pháp định giá để tiến hành tính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách
đầu tư, cũng có thể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu về tiền
thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cách
chính xác hơn.
(2) Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian
phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật giá tăng lên.
(3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều
hoặc đồng đều trong từng giai đoạn.
Những điều kiện giả thiết nói trên được thể hiện càng rõ ràng trong định giá theo
phương pháp thặng dư ở nước ngoài (Trung Quốc, Nhật Bản...)
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 63
Phạm vi áp dụng của phương pháp thặng dư
Từ công thức tính toán và đặc điểm của phương pháp thặng dư, có thể thấy phương
pháp thặng dư chủ yếu là dùng để xác định giá đất cho mấy loại hình sau đây:
(1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển;
(2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây dựng trong
công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển.
(3) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhà đất trừ đi giá
nhà, phần còn lại là giá đất.
Như vây, khi không thể dùng các phương pháp khác để nắm được giá cả đất đai hoặc
công trình một cách rõ ràng, thì phương pháp thặng dư là phương pháp có hiệu quả để định
giá đất trong công trình nhà đất hiện có. Ví dụ, khi phải tiến hành định giá đất có kèm theo
công trình, mặc dầu có thể dùng phương pháp so sánh mẫu thực tế để tìm ra giá cả của đất
trống, nhưng đối với tình hình vì có công trình mà làm cho giá đất bị hạ thấp, thì phải giảm
giá bao nhiêu, nếu chỉ dựa vào phương pháp so sánh mẫu thực tế thì khó đưa ra kết quả chính
xác, còn dùng phương pháp thặng dư thì có thể tính ra được giá cả đất đai có kèm theo công
trình. Tuy nhiên, khi công trình là tương đối mới và trong trạng thái được sử dụng hiệu quả
nhất, thì phương pháp thặng dư mới là phương pháp hiệu quả nhất; nếu không thì dùng
phương pháp này cũng không chắc có được giá cả thích hợp. Phương pháp nói trên là có hiệu
quả để bình xét giá đất có kèm công trình. Về lý luận là như vậy, nhưng trên thực tế thì đa số
lại khó có được giá cả thích hợp. Ví dụ, khi nhà cửa được xây dựng không lâu, mà sử dụng
không phải là hiệu quả nhất, thì dùng phương pháp dư đất đai để tìm ra giá đất thoả đáng là
tương đối khó khăn; nếu công trình đã cũ, tiền thuê rẻ, có sai lệch về thu nhập từ đất đai, thì
tìm ra được giá cả thu nhập đất đai một cách thoả đáng cũng khó khăn.
Trong định giá bằng phương pháp thặng dư, do bao gồm tương đối nhiều nhân tố có
thể thay đổi, nên có khi kết quả định giá khác nhau rất xa giữa những người định giá khác
nhau đối với cùng một thửa đất. Ðiều này càng thể hiện tính chất quan trọng của kinh nghiệm
của người định giá và tài liệu. Xét từ thị trường bất động sản hiện nay, khi đất đai có giá trị
phát triển hoặc tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư vẫn là một phương pháp định giá
quan trọng đáng tin cậy và thực dụng.
3.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư
Căn cứ vào nguyên lý và đặc điểm của phương pháp thặng dư, trình tự của phương
pháp thặng dư như sau:
1. Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá;
2. Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất;
3. Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển;
4. Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi
nhuận mà người phát triển cần có...
a) Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá
(1) Ðiều tra vị trí của đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa đất với hiện
trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp căn cứ cho việc lựa chọn phương
thức sử dụng tốt nhất.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 64
(2) Ðiều tra rõ diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị cơ sở, để cung
cấp căn cứ có việc tính toán chi phí xây dựng.
(3) Ðiều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối với việc sử
dụng thửa đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng... để phục vụ
cho việc xác định quy mô, hình dáng của công trình.
(4) Ðiều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm rõ tính chất của
quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không, và những quy định có liên quan về
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... nắm được tình hình của các quyền này chủ yếu là để
phục vụ cho việc xác định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ, và tiền cho thuê... sau khi
hoàn thành việc phát triển.
b) Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất
Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý của Chính phủ,
căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai đã điều tra được, để xác định phương
thức sử dụng tốt nhất đối với thửa đất, bao gồm (mục đích sử dụng, tỷ lệ dung tích xây dựng,
tỷ lệ che phủ đất đai, chiều cao xây dựng...) Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất để phát
triển, thì điều kiện quan trọng nhất là phải chọn được mục đích sử dụng đất tốt nhất. Khi lựa
chọn mục đích sử dụng đất, phải tính đến nhu cầu của xã hội và xu thế phát triển trong tương
lai của loại sử dụng đó, nghĩa là phải phân tích năng lực tiếp nhận của thị trường địa phương,
trong thời gian hạng mục đó hoàn thành, cần nhất là loại hình công trình nhà đất nào. Ví dụ,
một thửa đất nào đó Chính phủ quy định là để xây dựng khách sạn, chung cư hoặc toà nhà văn
phòng, nhưng khi định giá thực tế thì nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so
sánh quan hệ cung cầu và xu hướng đối với khách sạn, chung cư, toà nhà làm việc của thành
phố và khu vực có thửa đất đó. Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn, nhà văn phòng bắt
đầu có xu thế bão hoà, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng
làm việc... nhưng số người muốn thuê hoặc mua nhà chung cư lại tăng dần, và gần đây lượng
nhà chung cư có thể cung cấp lại tương đối ít, thì có thể chọn xây dựng nhà chung cư là mục
đích sử dụng tốt nhất của thửa đất đó.
c) Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển
Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá bất động sản sau khi hoàn
thành phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể tính được theo hai cách:
(1) Ðối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp... thì phải theo giá cả giao
dịch thị trường của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị
trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau khi
hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển).
2. Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp, thì việc xác định
tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn cứ vào mức tiền thuê và
mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều
kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập
của việc cho thuê bất động sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu
nhập thành tổng giá bất động sản. Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây:
tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm trên một đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động
sản; suất lợi tức hoàn vốn bất động sản; diện tích có thể cho thuê.
Ví dụ, căn cứ vào mức tiền thuê trong 1 tháng trong thị trường nhà đất hiện nay, những
bất động sản tương tự với bất động sản được phát triển là 200 nghìn đồng cho mỗi m2, trong
đó chi phí quản lý là 30%, tỷ lệ hoàn vốn của loại bất động sản này là 8%, tổng diện tích sử
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 65
dụng là 4.000 m2, tỷ lệ có thể cho thuê là 85%, thì tổng giá của bất động sản được phát triển
có thể xác định là:
200 x (1 - 30%) x 12 x 4.000 x 85% x
8%
1 = 7,140 triệu đồng
d) Tính toán các khoản chi phí
(1) Tính toán chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, chi phí công trình gián tiếp, lợi
nhuận nhà thầu xây dựng... có thể tính bằng phương pháp so sánh, nghĩa là thông qua chi phí
xây dựng thông thường hoặc bình quân của công trình tương tự hiện nay của địa phương để
tính ra, cũng có thể dùng phương pháp dự toán khái quát công trình xây dựng để tính toán.
Chi phí xây dựng thường là thông qua tổng diện tích xây dựng và giá thành đơn vị diện tích
xây dựng để tính toán ra.
(2) Tính toán chi phí nghiệp vụ
Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự toán công trình...
thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của chi phí xây dựng.
(3) Tính toán chi phí ngoài dự kiến
Trong phương pháp thặng dư, để bảo đảm tính an toàn của kết quả định giá, thường
phải chuẩn bị có khoản chi phí ngoài dự kiến, thường là 2 ~ 5% của tổng chi phí xây dựng và
chi phí nghiệp vụ.
(4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả
Chu kỳ xây dựng phát triển là nói về khoảng thời gian từ khi có được đất cho đến khi
tiêu thụ hoặc cho thuê hết bất động sản, có thể chia ra 3 giai đoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch
và dự toán công trình (từ khi có đất khởi công xây dựng), thời kỳ xây dựng công trình (từ khi
khởi công đến hoàn thành xây dựng), thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ (từ khi hoàn thành xây
dựng đến hoàn tất tiêu thụ). Chu kỳ xây dựng phát triển phải căn cứ vào nghiên cứu tính khả
thi của các hạng mục, đặc điểm của các hạng mục, yêu cầu kỹ thuật của công trình và tình
hình của thị trường bất động sản... để xác định một cách tổng hợp.
Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển. Vốn phải trả cho
phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền về giá đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và
chi phí ngoài dự kiến... những khoản chi phí này có thời gian đầu tư khác nhau trong quá trình
xây dựng bất động sản. Ví dụ: khoản tiền về giá đất là giá phải trả để có được quyền sử dụng
đất đai, khi có được quyền sử dụng đất là phải chi trả; chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài sự
kiến thì từ khi khởi động công trình và từng bước theo tiến triển của công trình, đến khi công
trình được hoàn công. Có thể hiểu rằng trong thời kỳ xây dựng thì đầu tư đều đặn. Các khoản
vốn chi ra này phải sau khi hoàn tất việc tiêu thụ mới thu hồi được toàn bộ, cho nên các khoản
chi phí này là có thời gian chiếm dụng khác nhau trong quá trình xây dựng. Khi xác định mức
lợi tức là phải căn cứ vào mức chi phí về tiền đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và thời
gian chiếm dụng của từng khoản trong quá trình phát triển của bất động sản, lãi suất tiền vay
cao thay thấp để tính toán. Ví dụ: Mức lợi tức tiền đất thì lấy toàn bộ dự toán tiền đất trong cả
chu kỳ xây dựng để tính toán lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ thì tính theo một
nửa thời kỳ xây dựng, hoặc một nửa chi phí số liệu đầu tư theo năm thì có thể chi tiết hoá, như
thời kỳ xây dựng 2 năm, phần đầu tư vào năm thứ nhất thì thời kỳ tính toán thành 1 năm rưỡi,
phần đầu tư vào năm thứ hai thì tính lợi tức nửa năm...); trong thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 66
sau khi hoàn công thì lợi tức chi phí phát triển, chi phí nghiệp vụ phải tính toàn bộ cho cả thời
kỳ.
(5) Tính toán tiền thuế
Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, các
khoản này phải được tính toán theo chính sách thuế hiện hành của Chính phủ, thường là tính
toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản sau khi hoàn công.
(6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi được xây dựng xong
Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi phí đại lý môi giới cho thuê hoặc tiêu thụ bất
động sản sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phí thủ tục mua bán...
thường được tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê.
(7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển
Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất
định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của tổng vốn dự
chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thường gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ này cao
hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng mục. Ví
dụ: tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo phương pháp thặng dư ở nước
Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản. Ở trung Quốc quy
định: lợi nhuận của thương nhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư
giống nhau theo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ lệ thù
lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian
đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 40%. Có khi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm
để tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển, phương pháp tính toán tương tự như
phương pháp tính toán lợi tức kể trên.
e) Tính toán và xác định mức giá
Khi tính toán, thường lấy những số liệu nói trên trực tiếp điền vào các công thức ban
đầu để tiến hành tính toán, tức là:
Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí
ngoài dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp của thương nhân
phát triển.
Lúc đó tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chưa biết về giá đất, lợi
nhuận nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi nhuận hàng năm cũng gồm có số chưa
biết về giá đất nhưng trong đẳng thức chỉ có giá đất là số chưa biết, nên không ảnh hưởng đến
việc tính toán mức giá đất. Trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư cũng có thể
dùng một loại phương thức tính toán khác, để tránh xuất hiện tình huống 2 vế của đẳng thức
đều có số chưa biết. Nghĩa là khi tính toán lợi tức, chỉ xem xét lợi tức của chi phí xây dựng,
chi phí nghiệp vụ, chi phí ngoài dự kiến, lợi tức về giá đất tạm thời không tính, sau đó điền số
liệu vào công thức là có thể có được mức giá đất, chỉ có điều mức giá đất đó là mức giá đất
của bất động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ cần bổ sung cập nhật là có được giá đất hiện
hành. Ðó là một loại phương pháp thường dùng trong tính toán định giá theo phương pháp
thặng dư ở nước ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của 2 phương pháp này là hoàn toàn giống
nhau, nghĩa là trị số của 2 vế trong đẳng thức phải là trong cùng một thời điểm và kết quả tính
toán phải hoàn toàn thống nhất.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 67
Giá trị thặng dư tính toán được theo công thức nêu trên là chi phí lớn nhất mà thương
nhân có thể chi trả để có được vùng đất phát triển trong điều kiện lúc đó. Do khi thương nhân
nhận được quyền sử dụng khu đất, ngoài việc chi trả khoản tiền về giá đất, còn phải chi trả
các chi phí về thủ tục pháp luật có liên quan đến việc nhận quyền sử dụng đất, chi phí về định
giá đất và chi phí đăng ký cấp giấy chứng nhận... Cho nên phải trừ các khoản này trong giá trị
thặng dư mới có được giá đất. Các chi phí phải trừ nói trên, thường là tính theo một tỷ lệ của
giá đất chưa biết. Ví dụ, giá trị thặng dư tính toán theo phương pháp thặng dư có được là 1000
triệu đồng, chi phí thủ tục pháp luật về quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được tính toán theo 2% giá đất, thì có được giá đất của thửa đất chờ định giá là:
1000 ÷ (1 + 2%) = 981,4 (triệu đồng). Cuối cùng căn cứ vào mức giá đất tính được, kết hợp
với kinh nghiệm của người định giá và các nhân tố khác để xác định tổng hợp giá đất.
3.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư
a) Đối tượng định giá
Thửa đất chờ định giá là khu đất trống, đã được quy hoạch cho phép xây dựng, diện
tích là 800 m2, xây dựng nhà chung cư 8.000 m2, niên hạn sử dụng đất là 50 năm.
Một công ty phát triển nào đó muốn tham gia đấu giá thửa đất đó, yêu cầu tính toán
mức giá đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trước mắt.
b) Quá trình định giá
(1) Lựa chọn phương pháp định giá. Thửa đất này là đất trống chờ phát triển, phù hợp
với việc dùng phương pháp thặng dư để định giá.
(2) Xác định phương thức sử dụng tốt nhất. theo yêu cầu của quy hoạch thành thị,
phương thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đó là xây dựng nhà chung cư.
(3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển và giá thành đầu
tư... căn cứ vào điều tra thị trường của công ty đó và phân tích tính khả thi của các hạng mục
này là 2 năm, sau đó có được quyền sử dụng đất là có thể khởi công, xây dựng xong là có thể
cho bên ngoài thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền thuê hàng năm của mỗi m2 xây dựng
được dự tính là 600 nghìn đồng, chi phí cho thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê đất hàng
năm. Dự toán chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của mỗi m2 xây dựng là 2,5 triệu đồng,
chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của năm thứ nhất chiếm 40%, đầu tư năm thứ 2 là 60%
còn lại. Trước mắt lãi suất tiền vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa
phương là 8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký là 1% giá đất, công ty phát triển
này yêu cầu tổng lợi nhuận không được thấp hơn 15% tổng giá bất động sản được phát triển.
(4) Tính giá đất
Áp dụng công thức tính toán giá đất:
Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức -
Thuế - Lợi nhuận của thương nhân phát triển.
Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức giá đất
(1) Tính toán tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời hạn sử dụng 50
năm, thời kỳ phát triển 2 năm, niên hạn có thể thu nhập là 48 năm.
Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 600 x 8.000 x 90% x (1 - 25%) = 3.240
triệu đồng.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 68
Tổng giá bất động sản: ) ] 39.492,802
1 8%
[1 ( 1
8%
3.240 48 =
+
− (triệu đồng)
(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 8.000 = 20.000 (triệu đồng)
(3) Tổng lợi tức = giá đất x [(1 + 12%)2 - 1] + 20.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5
- 1] + 20.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5 - 1]
= 0,2544 x giá đất + 2.181,979 (triệu đồng)
Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian tính lãi cho đến khi tiêu thụ hết
thì kết thúc. Ðầu tư cho giá đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi là 2 năm, đầu tư
cho chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ là liên tục không gián đoạn, khi tính lãi, giả thiết là
các năm đều có đầu tư đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ, cho nên lượng đầu tư hàng năm
tính theo bình quân nửa năm một của năm đó, thời gian tính lãi cho lượng đầu tư của năm thứ
nhất và năm thứ hai lần lượt là 1,5 năm và 0,5 năm.
(4) Lợi nhuận của thương nhân phát triển
= 39.492,802 x 15% = 5.923,920 (triệu đồng)
(5) Thuế cho thuê bất động sản đã được xem xét khi xác định tổng giá bất động sản.
(6) Lấy những số liệu trên điền vào công thức, có:
Giá đất = 39.492,802 – 20.000 - ( 0,2544 x giá đất + 2.181,979 ) – 5.923,920
Giá đất = 9.077,553
1,2544
11.386,882 = (triệu đồng)
(7) Vì thương nhân phát triển phải chi trả 3% giá đất cho chi phí pháp luật, định giá
khi nhân được quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thương nhân phát triển có thể chi trả là
phải đem (6) trừ đi những chi phí nói trên.
Giá cao nhất mà thương nhân có thể trả
= 8.987,676
1 1%
9.077,553 =
+
triệu đồng hay 11,235 triệu/m2
Cách 2: trong lợi tức không tính lợi tức của giá đất.
Tính toán tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận,
giống với phương thức 1, cho nên có:
(1) Tổng giá bất động sản = 39.492,802 (triệu đồng)
(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 20.000 (triệu đồng)
(3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 -
1] + 2.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5 - 1] = 148,24 + 69,96 = 2.187,979 (triệu đồng).
(4) Lợi nhuận của thương nhân = 5.923,920 (triệu đồng)
(5) Ðiền vào công thức là có thể có được giá cả đất đai khi hoàn thành phát triển đất
đai.
Giá đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4)
= 39.492,802 – 20.000 – 2.187,979 – 5.923,920
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 69
= 11.386,882 (triệu đồng)
(6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa là giá cả sau 2 năm, cho
nên:
Giá cả hiện nay của khu đất = 9.077,553
(1 12%)
11.386,882
2 =
+
(triệu đồng)
(7) Giá đất mà thương nhân có thể trả = 8.987,676
1 1%
9.077,553 =
+
(triệu đồng)
hay 11,235 triệu/m2
4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
4.1. Khái quát phương pháp chi phí
a) Cơ sở lý luận
Trong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản được thiết lập và sử dụng
cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ điển hình như là nhà thờ,
bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát... hay các bất động sản tương tự thực hiện các chức
năng không sinh lời. Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi
các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường là
không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó.
Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là không
có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá. Việc định giá giá trị đối
với những bất động sản như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp
chi phí, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra
một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế
cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ
thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để
mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự.
Giả thiết: Các công trình xây dựng ở trên miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao
nhất và tốt nhất (gọi là HBU).
Giá thị trường của bất động sản = RC . (1-d) + LVHBU
Trong đó:
RC = chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế
d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh sự giảm năng suất lao động của công trình.
LVHBU: Giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết rằng các công trình đang tồn tại khai
thác địa điểm đạt tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Lý do kinh tế của việc sử dụng phương pháp: Nếu các công trình đang tồn tại trên
miếng đất không được khai thác địa điểm tới mức cao nhất và tốt nhất, nghĩa là công trình
không còn ý nghĩa kinh tế nào khác ngoài ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.
Ví dụ: Có thể xem xét với trường hợp ngôi nhà gỗ 1 tầng được xây dựng từ thời trước
chiến tranh nằm trên một khu vực cho phép xây dựng nhà cao 10 tầng. Khi đó định giá nên
tiến hành trên cơ sở cho rằng địa điểm là thích hợp cho việc xây dựng và phát triển lại.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 70
Trong trường hợp đó định giá dựa trên cơ sở sử dụng công trình đang tồn tại (EU) có
thể vẫn được tiến hành nếu có sự hướng dẫn cụ thể. Khi đó cần ghi rõ trong báo cáo định giá
rằng đây là trường hợp EU chứ không phải là trường hợp sử dụng cao nhất và tốt nhất HBU.
Từ ví dụ đối với người mua ngôi nhà gỗ 1 tầng trên có 2 khả năng lựa chọn là: Mua
sản phẩm cuối cùng từ thị trường để sử dụng; Mua 1 lô đất, tự lo chi phí xây dựng công trình
mới trên địa điểm đó.
Khi này người định giá tiến hành 2 định giá theo sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU)
và theo công trình đang tồn tại (EU). Quy tắc để lựa chọn quyết định đối với người mua ngôi
nhà là: lựa chọn tái phát triển khu đất nếu VHBU > VEU.
b) Những hạn chế
Phương pháp chi phí có các mặt hạn chế sau đây:
Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của
phương pháp so sánh trực tiếp đã đề cập đến ở phần phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng
đối với phương pháp chi phí.
Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận
chưa chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ.
Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có
những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp
riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá.
Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể
áp dụng được phương pháp này.
Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các
dự báo giá trị phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực.
c) Phạm vi áp dụng và yêu cầu
Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau:
- Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học,
nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... là các tài sản ít có những
chứng cớ so sánh thị trường;
- Định giá cho các mục đích bảo hiểm;
- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.
4.2. Trình tự tiến hành phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí bao gồm các bước thực hiện sau:
Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi như miếng đất đó là trống. Giả
định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng
hiện có trên miếng đất.
Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của các công trình xây dưng hiện
có trên miếng đất.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 71
Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để
thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ
đi giảm giá tích luỹ.
Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có
được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí
4.3. Các phương pháp xác định chi phí
Có 2 phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá: chi phí tái tạo; chi phí
thay thế.
a) Chi phí tái tạo
Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay
thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công
trình mục tiêu đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của các
công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả
việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó. Về mặt
lý luận phương pháp này được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương
pháp không thực tế, khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra
nguồn kinh phí để tái tạo lại cái không hiệu quả và đã lỗi thời.
b) Chi phí thay thế
Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng
tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố
cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện
đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời
đều bị loại bỏ.
Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán ít hơn phương
pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính
toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Do đó nó được coi là phương pháp có
tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo, trong thực tế việc đánh giá theo chi
phí thay thế được sử dụng nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí tái tạo.
c) Các phương pháp ước tính chi phí
Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải tính tới tất cả
các chi phí có liên quan, có thể phân thành chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.
Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu:
Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;
Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc;
Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;
Dịch vụ điện tạm thời;
Lãi và các chi phí quản lý của nhà xây dựng.
Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp, gồm:
Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài
chính, kỹ thuật, kiến trúc và giám sát;
Các lãi vay nợ xây dựng;
Các công tác quản lý bất động sản;
Các chi phí quản lý công trình;
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 72
Tiền thuê đất theo hợp đồng nếu có;
Thuế bất động sản;
Các trả giá để đẩy mạnh công trình;
Tất cả các chi phí mang tính chất tạm thời khác.
Nghiệp vụ ước tính chi phí được đào tạo trong các trường kiến trúc và xây dựng,
người ước tính chi phí là nhà kỹ thuật nói chung không quan tâm đến giá trị. Nhiệm vụ của
nhà định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác động của các điều kiện
thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá.
Các nhà kiến trúc, xây dựng và nhà định giá hiện đang sử dụng các phương pháp sau
để ước tính chi phí:
1. Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng
Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh
nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp
với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Tất cả các chi phí được tính toán chi tiết đến
mỗi lao động và từng loại nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị phục vụ yêu cầu chi tiết kỹ
thuật... cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm phí quảm lý và lợi nhuận của người xây dựng.
Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước
tính chi phí chính xác. Khi áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian.
2. Phương pháp khảo sát số lượng
Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so
với phương pháp trên. Trong phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được nhà
hợp đồng chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ. Trong thực tế, các hoạt động chi tiết và kỹ
thuật của công nghiệp xây dựng, nhằm áp dụng phương pháp này đảm bảo cho kết quả tương
đối chính xác.
3. Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng
Phương pháp này được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu
phụ, như: chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3; mái, nền, ốp gạch men... theo đơn vị m2;
tường gạch, ống nước... theo đơn vị m, phục vụ cho công việc sửa chữa thay thế hoặc ước tính
chi phí xây dựng bổ sung, nó không được nhà xây dựng áp dụng thường xuyên, và không
khuyến nghị các nhà định giá bất động sản sử dụng như là công cụ để định giá bất động sản.
4. Phương pháp so sánh thị trường
Phương pháp này được nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi việc
ước tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này, các chi phí theo đơn vị
m3 hay m2 được tính bằng cách chia tổng chi phí xây dựng của các kết cấu của công trình
tương tự hoàn thành mới đây cho khối m3 hay m2 chứa dựng bên trong kết cấu đó. Các công
trình này phải tương tự về kích thước, thiết kế, chất lượng và hoàn thành việc xây dựng mới
đây (trong vòng 3-6 tháng). Các kết quả đạt được sau đó được nhân với tổng số m3 hay m2
của công trình mục tiêu, tổng số cuối cùng được cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí
quản lý hành chính và lãi của nhà xây dựng.
Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so
sánh thị trường là trong thực tế không có 2 ngôi nhà nào giống nhau hoàn toàn về kiểu dáng
và chất lượng xây dựng. Muốn ước tính chi phí có thể tin tưởng được thì cần phải tính toán
chi phí m3 hay m2 cho các ngôi nhà tiêu chuẩn theo kích thước đã cho, ngoại trừ chi phí đất,
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 73
rồi tiến hành điều chỉnh các khác biệt về kích thước, chu vi, hình dạng của ngôi nhà, cũng như
về chất lượng của các đặc trưng như là phòng tắm, sàn, đặc biệt là các thiết bị lắp đặt cố định,
độ cao trần...
4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ
a) Sự giảm giá tích luỹ
Sự giảm giá tích luỹ là tổng số giảm giá của tất cả các nguồn được đo bằng hiệu số của
chi phí xây dựng lại mới các công trình xây dựng, với giá trị hiện tại của các công trình xây
dựng đó ở vào thời điểm đánh giá. Trong thực tế, có khả năng một tài sản tăng giá chứ không
phải giảm giá, điều này xảy ra khi có sự khan hiếm bất thường (hoặc như tài sản là đồ cổ). Sự
tăng giá cũng có thể xảy ra khi lạm phát làm yếu đi sức mua của đồng tiền. Các trường hợp
tăng giá bị loại trừ không được xem xét trong phần này.
Cần phải lưu ý đến sự khác nhau giữa sự giảm giá và sự khấu hao, đó cũng là sự khác
nhau giữa nhiệm vụ của nhà định giá và nhà kế toán. Nhiệm vụ của nhà định giá là ước tính
số lượng giảm giá tích luỹ của tài sản, không quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi hoàn cho
người cho người chủ sở hữu những mất mát giá trị của đầu tư ban đầu. Nhà định giá phải
quan tâm đến giá trị hiện tại của các quyền tương lai đối với thu nhập tạo ra từ tài sản
Ví dụ: Tính giảm giá tích luỹ của một tài sản nhà ở, nếu chúng ta biết chi phí thay thế
hiện hành của tài sản đó tính được là 800 triệu đồng, và biết giá bán thị trường hiện hành của
tài sản tương tự cùng ở trong điều kiện tương tự là 600 triệu đồng. Câu trả lời giảm giá tích
luỹ của tài sản là 200 triệu đồng hay 25%.
Như vậy, thị trường tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của tài sản qua mức giá
thấp hơn từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự nhiên, hoặc do con người, hoặc do lỗi
thời chức năng hoặc bên ngoài.
Các nguyên nhân chính gây giảm giá tích luỹ là: sự giảm giá tự nhiên; lỗi thời chức
năng; lỗi thời bên ngoài.
Sự giảm giá tự nhiên: hư hỏng qua quá trình sử dụng; hoạt động của các yếu tố như
tuổi, sự phá huỷ của mối mọt và các vật hại, sự tàn phá của các cơn bão hoặc nhiệt độ cao; sự
hư hỏng do con người gây ra như sao lãng, nước, chất nổ hoặc do người phá hoại. Có thể
phân loại: giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và giảm giá tự nhiên không sửa chữa được.
Nhiệm vụ của sửa chữa là: sửa chữa các thiếu sót để tạo ra hoạt động có hiệu quả; những sửa
chữa có liên quan đến việc làm tăng thêm giá trị hoặc tăng thêm thu nhập hoạt động thực của
tài sản. Sự giảm giá có dự tính trước bao gồm các chi phí cần thiết cho các hạng mục chủ yếu
cần phải được bảo dưỡng thay thế hoặc trang bị lại theo giai đoạn, bao gồm: mái, cấp nước,
dây điện, nhiệt, sơn lại theo chu kỳ và hoàn chỉnh lại bề mặt bên trong và bên ngoài. Dạng
khác của giảm giá có thể sửa chữa được là các trì hoãn sửa chữa được đo như phần trăm của
chi phí mới. Trong giảm giá tự nhiên không sửa chữa được cần đo mất mát tích luỹ do hư
hỏng bởi tuổi thọ kéo dài của các phần chịu tải nặng của công trình.
Lỗi thời chức năng: do sai sót trong thiết kế như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, vị trí
bếp, phòng tắm, phòng ngủ... không thích hợp, lãng phí diện tích; Sự không đầy đủ trong kết
cấu như tường và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nước, quạt, nhiệt... và
thiếu chức năng khác gây hạn chế sự dụng tài sản có hiệu quả; sự thừa quá mức các phương
tiện kết cấu: hệ thống sưởi hoặc làm lạnh quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp quá nhiều, tường
dày quá mức bình thường; lỗi thời về thiết bị như kiểu bếp lỗi thời, thiết bị cấp nước nống
không có điều khiển tự động... Có thể phân ra: lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được và lỗi
thời chức năng không thể sửa chữa được.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 74
Lỗi thời bên ngoài: các nguy hiểm và phiền toái bên cạnh như luồng giao thông, khói,
bụi, tiếng động...; các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của
việc sử dụng và sở hữu các công trình; các công trình nâng cao ở bên trên hoặc bên dười đất
làm ảnh hưởng đến giá trị của miếng đất; việc giảm yêu cầu gây ra do sự di chuyển dân số, sự
suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài sản thấp hơn. Có thể phân ra:
lỗi thời bên ngoài có thể sửa chữa được và lỗi thời bên ngoài không thể sửa chữa được.
Ngoài ra sự giảm giá còn phải kể đến các hư hỏng về vật lý. Có những hư hỏng về vật
lý có thể sữa chữa được: hỏng mái; hỏng vòi và ống nước; hỏng đường đi bộ và đường ôtô;
bảo dưỡng kém các bức tường ngoài; hỏng vật liệu trang trí; hỏng sàn; hỏng vách; hỏng bồn
tắm; hỏng thiết bị bếp; hỏng bơm nước; hỏng thiết bị thông gió và nhiệt; hỏng điện; nứt sàn...
Nhưng có những hư hỏng về vật lý không thể sữa chữa được, đó là các hư hỏng của các hạng
mục không thể thay thế được.
b) Phương pháp đo giảm giá tích luỹ
Sự điều tra và quan sát là quan trọng trong việc thu thập tài liệu giảm giá. Để thực hiện
được phương pháp này người định giá phải phân loại giảm giá, lỗi thời chức năng và lỗi thời
bên ngoài. Trong đó lại chia ra sự giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự giảm giá tự
nhiên không thể sửa chữa được, cũng như sự lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được và
sự lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. Dựa trên sự điều tra chi tiết và cẩn thận lập danh
sách tất cả các bảo dưỡng, hiện đại hoá, nâng cao và sửa chữa của các giảm giá tự nhiên có
thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. Ước tính chi phí để tiến
hành các hạng mục đó, cần có sự thận trọng để không bị trùng lặp.
Các thành phần cơ cấu hay cấu thành Chi phí thay thế
(triệu đồng)
- Móng 36,00
- Tường 99,00
- Các vách ngăn 36,00
- Kết cấu mái 21,00
- Dầm và các liên kết 28,00
- Cột 6,00
Tổng cộng 226,00
Cộng với
8% chi phí kiến trúc 18,08
12% chi phí quản lý hành chính và lãi 27,12
Tổng số chi phí thay thế cấu thành 271,33
Ước tính theo dõi giảm giá tự nhiên
không thay thế được 15%(*)
4,07
(*) Dựa trên tỷ lệ tuổi hiệu quả đối với tuổi thọ thông thường của
các công trình xây dựng
Đối với sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được người định giá có thể được sử
dụng 1 trong 2 phương pháp sau: phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ; và phương pháp giá
trị cấu thành riêng rẽ, để tính toán tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài. Thông qua điều tra
và quan sát thu thập tài liệu về các nguyên nhân của giảm giá, nhà định giá phải thiết lập một
cách tương ứng ước tính tỷ lệ hết thời hạn của các cơ cấu khác nhau trong mối liên quan với
tổng số chi phí thay thế đơn vị của chúng.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 75
Phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ được nhà định giá áp dụng để ước tính tích luỹ
phần trăm mất mát của các phần cơ cấu cấu thành đối với ước tính chi phí thay thế của các
phần đó.
Phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ tương tự như phương pháp trên, ngoại trừ áp
dụng tỷ lệ giảm giá đối với mỗi một cấu thành xem xét. Thông thường phương pháp này chỉ
áp dụng đối với các hạng mục cơ cấu có cuộc sống ngẵn hạn như là: mái, điện, nước, thảm,
nhiệt và điều hoà không khí... Thể hiện trong bảng sau:
Sự giảm giá
Cấu thành các bộ
phận cơ cấu
Chi phí
thay thế
(triệu
đồng)
Tuổi
hiệu quả
(năm)
Tuổi thông
thường
mở rộng Phần trăm (%) Tiền
(triệu đồng)
- Móng 36 9 60 15 5,40
- Tường 99 9 60 15 14,85
- Các vách ngăn 36 9 60 15 5,40
- Xà và các kết nối 28 9 60 15 4,20
- Kết cấu mái 21 9 60 15 3,15
- Cột 6 9 60 15 0,90
- Mái 14 10 20 50 7,20
- Máy điều hoà 26 8 15 53 13,78
- Thảm 20 10 12 83 16,60
Tổng cộng chi phí
thay thế
286 71,48
4.5. Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phí
a) Đối tượng định giá
Công ty ABC sở hữu và đang hoạt động một trung tâm giải trí 5 năm tuổi. Nó cần
được định giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty.
Trung tâm giải trí có diện tích sàn là 10.000 m2 và diện tích đất là 3.000 m2. Khu đất
trên đó trung tâm giải trí định vị là đất toàn quyền sở hữu.
Chi phí xây dựng hiện hành của trung tâm giải trí được ước tính là 1,8 triệu đồng/m2.
Tuổi kinh tế của các công trình trong trung tâm giải trí được ước tính là 50 năm. Mới đây, một
địa điểm có thể so sánh được đã được Nhà nước bán trong một hợp đồng cho thuê 60 năm
cho sử dụng làm trung tâm giải trí với mức giá 1,6 triệu đồng/m2.
b) Quá trình định giá
Giá trị thị trường của đất trống:
3.000 m2 x 2 triệu đồng/ m2 = 6 tỷ đồng
(Mức giá đất sở hữu toàn quyền 2 triệu đồng/m2 tính được là từ mức giá đất cho thuê 60 năm
đã biết là 1,6 triêu đồng/m2 quy đổi ra bằng cách lấy hệ số chuyển đổi là 0,8 : 1,6 triệu
đồng/m2 : 0,8 = 2 triệu đồng/m2)
Chi phí hiện hành của các công trình
10.000 m2 x 1,8 triệu đồng/m2 = 18 tỷ đồng
Giảm giá tích luỹ trên các công trình đang tồn tại
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 76
[(5/50) x 100%] x 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng
Chi phí thay thế giảm giá của các công trình là
18 tỷ đồng - 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng
Giá trị thị trường của tài sản
16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng = 22,2 tỷ đồng.
5. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY
5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản
Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản (Simple Linear Regression Model).
Để mô hình hoá quan hệ tuyến tính trong đó diễn tả sự thay đổi của biến Y theo biến
X cho trước người ta sử dụng mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản.
Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản Y theo X có dạng sau:
Y = A + B * X + ei
A: Là thông số diễn tả tung độ gốc của đường hồi qui của tập hợp chính, hay A là giá
trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị.
B: Là thông số diễn tả độ dốc của đường hồi qui của tập hợp chính hay B diễn tả sự
thay đổi của giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị.
Yi : Giá trị của biến phụ thuộc Y trong lần quan sát thứ i.
Xi : Giá trị của biến độc lập X trong lần quan sát thứ i.
ei : Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i
Trong lý thuyết cũng như trên thực tế nhiều khi biến phụ thuộc không chỉ được giải
thích bằng mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản, chúng phụ thuộc vào nhiều biến, xem xét cụ
thể đến giá đất có thể thấy nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như vị trí, chất đất, an ninh, cơ
sở hạ tầng… chính vì vậy việc tìm hiểu mô hình hồi qui tuyến tính bội giúp cho việc giải
thích biến phụ thuộc là rất cần thiết và có ý nghĩa.
5.2. Mô hình hồi qui tuyến tính bội dựa trên quan hệ nhân quả
Thuật ngữ hồi qui được Francis Galton đưa ra lần đầu tiên. Trong một bài viết, Galton
tìm ra rằng mặc dù có xu hướng bố mẹ cao đẻ con cao và bố mẹ thấp đẻ con thấp, chiều cao
trung bình của trẻ em do những ông bố bà mẹ cùng một chiều cao sinh ra có xu hướng tiến tới
hay “hồi qui” ở chiều cao trung bình của toàn bộ dân số. Nói cách khác, chiều của trẻ em của
những ông bố bà mẹ cao hay thấp một cách bất thường có xu hướng tiến tới chiều cao trung
bình của toàn dân số. Quy luật hồi qui chung của Galton được xác nhận bởi bạn ông là Karl
Pearson, người thu thập hơn một ngàn số liệu về chiều cao của các thành viên trong các nhóm
gia đình. Karl Pearson tìm ra rằng chiều cao trung bình của các cháu trai trong một nhóm
những người cha thấp lớn hơn nhiều chiều cao của những người cha, và như vậy “hồi qui”
chiều cao của trẻ em trai cao và thấp về chiều cao trung bình của tất cả đàn ông. Theo cách
nói của Galton đó là “hồi qui về trung bình” (Regression to mediocrity).
Mặc dù phân tích hồi qui tập trung vào sự phụ thuộc của một biến vào các biến khác,
nó không nhất thiết bao hàm quan hệ nhân quả. Theo cách nói của Kendall và Stuart “Một
quan hệ thống kê, mặc dù mạnh và mặc dù có tính gợi ý, không bao giờ có thể thiết lập mối
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 77
quan hệ nhân quả: các quan điểm của chúng ta về quan hệ nhân quả phải nằm ngoài thống kê,
nó phải đến từ lý thuyết khác”.
Trong ví dụ về sản lượng vụ mùa, không có nguyên nhân thống kê để giả sử rằng
lượng mưa không phụ thuộc vào sản lượng vụ mùa. Thực tế chúng ta xem sản lượng vụ mùa
phụ thuộc vào lượng mưa (giữa những yếu tố khác) là do những xem xét phi thống kê: ý niệm
chung cho thấy rằng quan hệ này không thể đảo ngược do ta không thể kiểm soát được lượng
mưa bằng cách thay đổi sản lượng vụ mùa.
Trong tất cả các ví dụ, điểm cần chú ý là một quan hệ thống kê tự nó không thể bao
hàm quan hệ nhân quả một cách logíc. Để quy mối quan hệ nhân quả, người ta phải cần tới
các xem xét có trước hay xem xét lý thuyết.
a. Công thức tổng quát của mô hình
Yi = βo + β1X1i + β2X2i + β3X3i + ... βnXni + ei
Trong đó Y là biến phụ thuộc, nó phụ thuộc vào các loại biến X1, X2, X3…Xn.
Các biến X1, X2, X3…Xn là các biến độc lập tác độc đến biến phụ thuộc, là nguyên nhân
gây dẫn đến kết quả là tác động đến biến Yi.
ei : Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i
Bài toán hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả đó là các biến X1,, X2, X3,…Xn
có một cơ sở lý thuyết tác động đến biến Y.
Hệ số βo là tung độ gốc của mô hình, hệ số β1, β2, β3… βn được xác định qua quá trình
điều tra, nó phản ánh mức độ tác động của các yếu tố đến biến Y.
b. Các giả định quan trọng của mô hình.
Trong mô hình bao gồm 2 phần: Phần kiểm soát và phần ngẫu nhiên, ei là biến ngẫu
nhiên và tuân theo phân phối chuẩn, Xi là biến kiểm soát hay còn gọi la biến cho trước. Do Yi
là tổng hợp của hai phần như vậy nên Y cũng là một biến ngẫu nhiên. Các giả định cụ thể:
- Giá trị kỳ vọng của ei = 0
- Không có tự tương quan.
- Phương sai đồng nhất.
- Nhiễu ngẫu nhiên không có tương quan với X
- Không nhận dạng sai mô hình.
c. Lựa chọn mô hình.
Chúng ta có thể xây dựng nhiều mô hình để xác định biến phụ thuộc Y, ứng với mỗi mô
hình bao gồm 1 hay nhiều biến độc lập X, vấn đề đặt ra là trong các mô hình được xây dựng
thì mô hình nào là tốt nhất. Người ta có thể dựa vào hệ số xác định R2 và hệ số xác định có
điều chỉnh. Thông thường hệ số xác định càng cao thì mô hình càng tốt, song chúng ta hãy
cảnh giác với ý nghĩa “tốt hơn” này bởi vì mỗi một mô hình hồi qui có nhiều thuộc tính, để
đánh giá chất lượng của nó cần xem xét đồng thời các thuộc tính đó. Sẽ là sai lầm khi ta chỉ
xem xét đến hệ số xác định bởi vì khi gia tăng một biến vào mô hình không hề làm giảm giá
trị của hệ số xác định R2 mặc dù biến đưa và là không phù hợp. Chúng ta sẽ xem xét đến việc
gia tăng của hệ số xác định sẽ được đánh đổi bằng việc giảm độ chính xác của các ước lượng,
hệ số xác định có hiệu chỉnh được đưa ra nhằm xem xét việc đánh đổi giữa sự gia tăng hệ số
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 78
xác định R2 với sự suy giảm của các ước lượng, mô hình chỉ tốt hơn khi sự gia tăng một biến
làm cho hệ số xác định điều chỉnh gia tăng.
Qua công thức trên ta thấy R2 hiệu chỉnh được tính đúng như R2 song có tính đến bậc tự
do của ESS và TSS
Nguồn SS bậc tự do (df) SS/df
Phần đã giải thích RSS k-1
Phần không giải thích ESS n -k ESS/n-k
Phần cần giải thích TSS n-1 TSS/n-1
Trong công thức xác định hệ số R2 điều chỉnh chúng ta thấy khi tăng k thì mẫu số giảm,
song 1-R2 cũng giảm chính vì vậy mà khi tăng thêm biến giải thích thì hệ số xác định hiệu
chỉnh cũng có thể tăng lên hay giảm đi, hệ số này dùng để so sánh mô hình có số lượng biến
giải thích khác nhau.
d. Kiểm định các hệ số biến độc lập
Để khẳng định được một yếu tố X tác động đến Y với một độ tin cậy nhất định người
ta dựa vào chỉ số kiểm định Tstat được tính cho từng hệ số β.
Giả thiết Ho : β =0, H1 : β #0, Nếu trị số kiểm định tính được Tt có trị số tuyệt đối
lớn hơn Tc (được tính theo từng mức độ tin cậy Pi ) khi đó ta có thể bác bỏ giả thiết Ho tức là
hệ số β #0 và yếu tố X được xác định là ảnh hưởng đến Y với độ tin cậy Pi.
Nếu Tt có trị số tuyệt đối nhỏ hơn Tc thì không thể bác bỏ giả thiết Ho như vậy tức là
không thể khẳng định yếu tố X tác động đến Y
Ví dụ điều tra giá đất và các yếu tố chi phối đến giá đất của 1 đường phố thu được kết
quả ở bảng sau.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 79
Bảng 4.5. Bảng giá đất điều tra
Số
Thứ tự Họ và tên Gía đất
(triệu đồng/m2)
Bề rộng mặt tiền
(m)
Khoảng cách đến
mặt tiền
(m)
1 Nguyễn Văn Anh 15,0 4,5 7,0
2 Nguyễn Văn Bên 13,0 4,0 10,0
3 Nguyễn Thị Cảnh 12,5 3,5 10,5
4 Nguyễn Thị Dung 11,0 3,0 11,5
5 Nguyễn Văn Em 10,0 3,0 13,0
6 Nguyễn Thị Giang 9,8 3,0 14,0
7 Nguyễn Văn Giang 9,5 2,8 14,5
8 Nguyễn Thị Hương 8,4 4,5 30,0
9 Nguyễn Văn Vân 8,2 4,5 31,5
10 Nguyễn Thị Khương 8,0 4,2 33,5
11 Nguyễn Văn Lam 7,5 4,0 34,0
12 Nguyễn Mạnh Mai 6,0 3,5 34,0
13 Nguyễn Văn Ông 5,5 3,4 34,0
14 Nguyễn Văn Phong 5,0 3,0 34,0
15 Nguyễn Thị Quy 3,5 5,0 42,0
16 Nguyễn Văn Râm 3,0 4,0 43,0
17 Nguyễn Thị Sương 2,9 3,5 46,0
18 Nguyễn Tuyết Thành 2,6 3,0 47,0
19 Nguyễn Văn Uông 2,5 3,0 48,0
20 Nguyễn Thị Vinh 2,2 2,7 49,5
Theo phương pháp hồi qui ta có phương trình mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất như sau:
Y = βo + β1X1 + β2X2 +… + βx
Trong đó Y là giá đất, X là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Dựa vào số liệu điều tra, chúng ta xác định các hệ số β (dùng phần mềm máy tính
EXCEL) trong ví dụ trên có 2 yếu tố chúng ta thu thập được ảnh hưởng đến giá đất là mặt tiền
và khoảng cách của thửa đất so với mặt tiền đường phố. Ta xác định được βo =10, 96,
β1=1,06, β2=-0,25. Giá trị kiểm định Tstart yếu tố mặt tiền = 3,53 và Tstart yếu tố KCMĐ = -
18,16 đều cho thấy các yếu tố Mặt tiền và KCMĐ ảnh hưởng đến giá đất với độ tin cậy 95%.
Ta xây dựng được mối quan hệ giữa giá đất với các yếu tố mặt tiền và KCMĐ theo
phương trình sau:
Giá đất = 10,96+1,05*X1-0,25*X2
Khi xác định giá đất của thửa đất bất kỳ trong khu vực điều tra chỉ cần thay các giá trị
mặt tiền của thửa đất và khoảng cách của thửa đất tới mặt tiền đường phố.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 80
5.3. Phương pháp phân tích hồi qui
a) Cơ sở lý luận
Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao
dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất
động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác.
b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp
- Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường
xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều
tra.
- Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có
thể kiểm chứng được trên thực tế.
Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên người định giá phải có kiến thức về
toán học (Bài toàn hồi qui) và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập mô hình định giá.
c) Các bước tiến hành phương pháp
Bước 1: Điều tra giá bán của những tài sản tương tự, các yếu tố của bất động sản có
thể tác động đến giá bất động sản.
Bước 2: Lựa chọn mô hình hồi qui phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu
tố đến giá bất động sản.
Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố.
Bước 4: Xác định được các yếu tố của bất động sản cần định giá và đưa vào mô hình
để xác định giá bất động sản.
d) Kỹ thuật tính toán áp dụng trong phương pháp:
Trong khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì cần xem xét đến mức độ ảnh
hưởng của các yếu tố, xác định mối tương quan của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, kiểm định
lại sự tương quan theo các chỉ số kiểm định (Tstat)
Sắp xếp các yếu tố và chạy mô hình hồi qui để sử dụng thành thạo, cần nắm bắt được
tin học trong đó xác định các mô hình và trong mỗi một mô hình xác định được các giá trị
kiểm định.
e) Những điều cần chú ý trong phương pháp
Giá đất điều tra phải gần với thời gian định giá, số liệu điều tra nên theo cùng một đơn
vị thời gian hoặc có thể điều tra lúc giá bắt đầu tăng hoặc bắt đầu giảm.
Cần xây dựng đồ thị mối quan hệ của giá đất với các yếu tố ảnh hưởng.
BÀI TẬP CHƯƠNG 4
1.Giá trị cho thuê của một bất động sản là khách sạn biến động trong 10 năm như sau:
Cuối năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Giá trị cho thuê (triệu
đồng) 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 81
Trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà hàng khách sạn có rủi ro hơn rất nhiều việc gửi
tiền vào ngân hàng, người đầu tư vào kinh doanh khách sạn yêu cầu lợi nhuận lớn hơn 5%
năm so với đầu tư gửi tiền vào ngân hàng, biết lãi suất ngân hàng là 7% năm.
a. Nếu thuê khách sạn trên trong 10 năm, giá trả vào thời điểm hiện tại là bao nhiêu?
b. Nếu như ước tính khách sạn này từ năm thứ 11 trở đi cho lợi nhuận là 40 triệu đồng
một năm, anh chị mua khách sạn này với giá bao nhiêu?
2. Tại một thành phố nào đó, cần xác định giá cho thửa đất ký hiệu là H, hiện đã thu thập
được 7 thửa đất có điều kiện tương tự với thửa đất chờ định giá, các điều kiện như trong bảng.
Hạng
mục
Giá thửa đất
giao dịch
thành (triệu
đồng/m2)
Thời
gian
giao
dịch
Suất
dung
tích
So sánh
vị trí
So sánh
hình dáng
So sánh
nhân tố
khu vực
So sánh
nhân tố
cá biệt
A 5,8 2002 1,3 0 - 5% 0 0
B 6,2 2003 1,2 3% 0 0 - 4%
C 6,6 2003 1,4 0 - 2% 0 0
D 7,0 2004 1,4 0 0 - 3% 0
E 6,8 2004 1,3 0 0 +3% 0
F 7,3 2005 1,2 +2% 0 - 5% 0
G 7,4 2005 1,3 0 0 0 - 3%
H 2005 1,0 0 0 0 0
Giả thiết lấy giá đất của thành phố đó năm 2002 làm năm gốc, mức tăng trưởng hàng
năm so với 2002 là 12%. Đối với suất dung tích, thì suất dung tích của loại này thấp nhất là 1,
theo phân tích thống kê, đất đai của loại đất này trong thành phố, mỗi khi suất dung tích tăng
lên 0,1 tỷ lệ giá thửa đất với suất dung tích là 1, thì giá đất tăng 5%. Việc hiệu chỉnh giá đất
đối với nhân tố vị trí, hình dáng, khu vực, nhân tố cá biệt, đều so sánh với thửa đất chờ định
giá, chữ số trong biểu là âm, thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là kém hơn thửa
đất chờ định giá, nếu số liệu trong biểu là dương thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch
thành là tốt hơn thửa đất chờ định giá; con số thể hiện phạm vi hiệu chỉnh đối với giá cả đất
đai của thửa đất.
Căn cứ vào những điều kiện nêu trên, tính giá của thửa đất H năm 2005.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4
1. Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của
phương pháp thu nhập. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp thu nhập?
2. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm
của phương pháp so sánh trực tiếp. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp so sánh
trực tiếp?
3. Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của
phương pháp thặng dư. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp thặng dư?
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 82
4. Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của
phương pháp chi phí. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp chi phí?
5. Phương pháp phân tích hồi quy đựoc tiến hành như thế nào? Điều kiện nào thì áp dụng
được mô hình nhân quả?
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 83
CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM
Nội dung của chương V là phương pháp định giá đất cụ thể đang được áp dụng tại
Việt Nam:
- Những quy định có liên quan đến định giá đất của Việt Nam;
- Định giá nhóm đất nông nghiệp;
- Định giá nhóm đất phi nông nghiệp;
- Định giá đất ở khu vực giáp ranh.
Yêu cầu sinh viên học xong chương này phải biết cách xác định giá đất trong điều
kiện Việt Nam hiện nay, trong từng khu vực cụ thể.
1. NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM
1.1. Giá đất
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là
hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên giá cả đất đai ở nước ta
không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để
có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời
do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử
dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương
tự như quyền sở hữu. Do vậy Luật Đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là
giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành
trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003).
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được sử
dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính
tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất
không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi
thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời
và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển
nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá
bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử
dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 84
cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất
đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc
phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện
kinh tế thị trường.
1.2. Định giá đất
Tại điều 5 Luật đất 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta:
“Đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện
quyền định đoạt đối với đất như sau:
1. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử
dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
2. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất;
4. Định giá đất.”
Như vậy định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước
và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định
hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu
thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng đất. Hiện nay định
giá đất ở Việt Nam được thực hiện ở một số lĩnh vực sau: xây dựng bảng giá quy định hàng
năm cho các địa phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; xây
dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền thông qua hình thức đấu giá; tính toán
giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình phúc lợi...
1.3. Nguyên tắc định giá đất
Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên tắc chung
đã nêu ở chương III, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc (Điều 56
Luật Đất đai 2003) sau đây:
1. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
2. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như
nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau;
3. Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều
kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến
trước khi quyết định.
1.4. Phương pháp xác định giá đất
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về
các loại đất, số liệu đã thu thập, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 85
đất sau cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp
xác định giá đất này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức
giá cụ thể.
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến
hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố
và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. (Điều 4 Nghị định 188-
2004/NĐ-CP)
Điều kiện áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các
loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với
loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Trình tự tiến hành
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định
giá để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất,
kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định
giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ
chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời
điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì
có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời
hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để
thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại
đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất);
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh
quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất,... và
môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không
tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa
giáo dục, trật tự và an ninh xã hội,...);
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 86
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công;
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những
cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu
biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán
này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán
giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác
gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so
sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh
với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về
giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các
yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính
của thửa đất,
khu đất cần
định giá
=
Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±
Mức tiền điều chỉnh mức giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt về giá
của từng thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa
đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt
về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v.. Sự
khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt
đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh
giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng
thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất
cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức
giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các
mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước
3.
b. Phương pháp thu nhập
Khái niệm
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 87
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa
mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ
hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm
cao nhất trên địa bàn. (Điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Điều kiện áp dụng
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các
khoản thu nhập mang lại từ đất. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Trình tự tiến hành
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại.
- Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà
cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho thuê đất hoặc
số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm.
- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập của thửa
đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại đất thu được
hàng năm.
Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp
theo luật định.
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí
sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản
chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường
địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua
bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy
hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm
tính được ở Bước 1 - Tổng chi phí đã tính
ở Bước 2
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Giá đất ước tính =
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ở
Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí
và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và
đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình
quân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay
trước thời điểm xác định giá đất.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 88
2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP
2.1. Khung giá quy định
Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
a) Ðất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất
trồng cây hàng năm khác;
b) Ðất trồng cây lâu năm;
c) Ðất rừng sản xuất;
d) Ðất rừng phòng hộ;
đ) Ðất rừng đặc dụng;
e) Ðất nuôi trồng thuỷ sản;
g) Ðất làm muối;
h) Ðất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Theo quy định của Chính phủ trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, đất nông nghiệp được quy định ở
5 bảng giá theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi). Đối với mỗi vùng để thuận lợi cho
các địa phương tiến hành xác định giá đất quy định, khung giá chỉ quy định giá tối đa và giá
tối thiểu.
Khung giá đất trồng cây hàng năm được quy định dao động từ 1,0 đến 90,0 nghìn
đồng/m2, các xã vùng đồng bằng giá tối thiểu là 4,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 90,0 nghìn
đồng/m2, các xã vùng trung du giá tối thiểu là 3,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 70,0 nghìn
đồng/m2, các xã miền núi giá tối thiểu là 1,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 47,5 nghìn
đồng/m2 (bảng 5.1)
Bảng 5. 1. Khung giá đất trồng cây hàng năm
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
Mức giá đa
4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Đối với đất trồng cây lâu năm (bảng 5.2), giá đất dao động từ 0,8 đến 105,0 nghìn
đồng/m2, các xã đồng bằng giá tối thiểu là 5,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 105,0 nghìn
đồng/m2.
Bảng 5. 2. Khung giá đất trồng cây lâu năm
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
Mức giá đa
5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 89
Giá đất rừng sản xuất được quy định với giá cao nhất là 40 nghìn đồng/m2 và giá thấp
nhất là 500 đồng/m2 theo các xã thuộc 3 vùng đồng bằng, trung du và miền núi (bảng 5.3.) .
Bảng 5. 3. Khung giá đất rừng sản xuất
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
Mức giá đa
1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 20,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Đất nuôi trồng thuỷ sản cũng được quy định theo 3 vùng với mức giá cao nhất là 90
nghìn đồng/m2 và thấp nhất là 500 đồng/m2 (bảng 5.4.) Đối với xã đồng bằng giá tối thiểu là
3,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m2.
Bảng 5. 4. Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 3,0 90,0 2,0 50,0 0,5 24,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Đất làm muối được quy định chung trong cả nước giá tối thiểu là 1,5 nghìn đồng/m2 và
giá tối đa là 41,0 nghìn đồng/m2 (bảng 5.5.).
Bảng 5. 5. Khung giá đất làm muối
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Cả nước
Giá tối thiểu Giá tối đa
Mức giá 1,5 41,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Ðối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá
đất rừng sản xuất quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá phù hợp
với tình hình thực tế tại địa phương.
Ðối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại
Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại
địa phương.
2.2. Xác định vùng đất hạng đất
Theo quy định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để xác định giá đối
với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất,
đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác là vùng và hạng đất.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 90
Do vậy trước khi tiến hành xác định giá đất đối với đất nông nghiệp phải tiến hành phân vùng
và phân hạng đất.
a) Xác định vùng đất
Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn được quy định ở Ðiều 8 Nghị định
188/2004/NĐ-CP như sau:
a) Ðồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt
nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá
thuận lợi hơn trung du, miền núi.
b) Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng),
bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi,
kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn so với đồng bằng
nhưng thuận lợi hơn miền núi.
c) Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi
cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông
hàng hoá kém thuận lợi hơn trung du.
Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi
(nay là Uỷ ban Dân tộc).
Căn cứ vào nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, tiến hành xác định vùng đất đối với
khu vực cần xác định giá đất, để giới hạn giá tối đa và giá tối thiểu của từng vùng đất đối với
địa phương.
b) Xác định hạng đất, vị trí
Điều 8, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: hạng đất để định giá đất áp dụng theo
hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương, được cấp có thẩm quyền phê duyệt
theo quy định hiện hành của Nhà nước. Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất
đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất
đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà
nước.
Ðiều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/7/1993) quy định: Ðất trồng
cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu
năm được chia làm 5 hạng.
Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 quy định căn cứ để phân hạng đất tính thuế sử
dụng đất nông nghiệp là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều
kiện tưới tiêu. Tiêu chuẩn của từng yếu tố được xác định như sau :
1. Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có
mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước.
2. Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng
cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể.
3. Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của thửa
đất.
4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng
trong năm; lượng mưa trung bình hàng năm và các tháng trong năm; số tháng khô hạn trong
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 91
năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối, gió khô nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm
ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng.
5. Yếu tố điều kiện tưới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ tưới tiêu chủ
động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc không có nguồn nước
và điều kiện thoát nước.
Ðối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định căn
cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường
giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc
gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa
kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. (Điều 9, Nghị định 188/2004/NĐ-CP)
2.3. Định giá cho từng hạng đất
a) Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản
xuất
Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất
rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia theo 3 vùng như đã xác định
theo hướng dẫn tại 2.2.
Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây,
con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng hạng đất theo đất nuôi
trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây
hàng năm); không qui định giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp
trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng hạng đất có thể sử
dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng hạng đất
Tiến hành xác định giá cho mỗi hạng đất bằng cách áp dụng các phương pháp thu
nhập xác định giá đất như hướng dẫn tại mục I Thông tư 144/2004/BTC-TT.
Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây
hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông
Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:
Đơn vị
tính Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003
Tổng sản lượng lúa cả năm kg 15.000 20.000 12.000
Giá bán bình quân năm đồng/kg 2.500 2.500 2.700
Tổng thu nhập đồng 37.500.000 50.000.000 32.400.000
Giá thành đồng/kg 1.150 1.100 1.250
Chi phí sản xuất đồng 17.250.000 22.000.000 1000.000
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn
12 tháng % 6,5 7,0 7,5
(∗) Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm, của loại tiết kiệm có kỳ hạn
12 tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, là ngân hàng quốc
doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong số các ngân hàng thương mại quốc
doanh tại địa phương.
+ Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 92
+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha.
+ Thu nhập thuần bình quân một năm là:
3
65.650.000
3
119.900.000 54.250.000 =
− = 21.883.333 (đ/ha)
+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình
quân trong 3 năm là 7%/năm.
+ Giá trị 1 hecta (10.000m2) đất trồng lúa tính theo công thức:
Thu nhập thuần hàng năm thu được từ thửa đất
Giá đất ước tính =
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
sẽ là:
Giá trị 1 héc ta
đất trồng lúa = 21.883.333
7 x 100 = 312.619.000 (đ/ha)
hoặc ≈ 31.260 đ/m2
Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên ước tính
khoảng 31.260 đ/m2.
Tương tự cách trên sẽ xác định giá đất cho các hạng đất còn lại. Mức giá này là một
căn cứ để xây dựng phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất
cụ thể.
+ Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho
các hạng đất còn lại.
Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như cách định giá trực tiếp cho từng hạng đất
nêu trên.
Căn cứ tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các hạng đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để
định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng
tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng của
các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu
chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1.
Giá đất của các loại đất được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách lấy mức
giá đất của hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất của từng hạng đất.
Ví dụ: Giả định xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đồng bằng tại huyện X,
tỉnh H theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 80.000 đ/m2; các hệ
số hạng đất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67;
0,50; 0,32; 0,1 thì giá đất của các hạng đất tiếp sau hạng 1 được tính cụ thể như sau:
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 93
Hạng đất Hệ số hạng đất
định giá
Giá hạng đất xác
định trước (đ/m2)
Giá các hạng đất cụ
thể (đ/m2)
1 2 3 4 = 2 x 3
Hạng 1
Hạng 2
Hạng 3
Hạng 4
Hạng 5
Hạng 6
1,00
0,85
0,67
0,50
0,32
0,10
80.000
80.000
68.000
53.000
40.000
26.000
8.000
Ở những nơi không có đất hạng 1 thì lấy hạng đất cao nhất của từng loại đất làm hệ số
1. Các mức giá xây dựng này là cơ sở để xây dựng phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể.
b) Đất làm muối
Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại
vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên
tắc; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau có hệ số
thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực
hiện tương tự như cách xác định giá cho từng hạng đất như hướng dẫn ở trên.
2.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội
a). Phân khu vực
Căn cứ vào tiêu chí phân vùng của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ, ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội ra Quyết định số 199/2004/QĐ-UB
về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, đất nông nghiệp trồng cây
hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị trấn thuộc các quận, huyện được
phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), cụ thể:
Các xã vùng đồng bằng bao gồm các xã thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm,
Đông Anh, các phường thuộc các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống đa, Cầu
Giấy, Tây Hồ, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên và các xã Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường,
Thanh Xuân, Mai Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh,
Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược,
Phù Linh thuộc huyện Sóc Sơn.
Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ
thuộc huyện Sóc Sơn.
b) Phân hạng đất
Việc phân hạng đất nông nghiệp được áp dụng theo kết quả phân hạng đất của thành
phố khi thực hiện Nghị định 73/CP của Chính phủ. Trên địa bàn thành phố đất trồng cây hàng
năm, đất nuôi trồng thuỷ sản của các xã vùng đồng bằng được phân thành 4 hạng, các vùng
trung du được phân thành 6 hạng. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng,
rừng sản xuất được phân thành 5 hạng ở tất cả các xã trung du. ở các xã đồng bằng đất trồng
cây lâu năm cũng được phân thành 5 hạng.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 94
c) Giá đất quy định
Giá quy định cho đất nông nghiệp của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội được quy
định trong Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 bao gồm: giá đất trồng cây hàng
năm, đất nuôi trồng thuỷ sản (bảng 5.6), giá đất trồng cây lâu năm (bảng 5.7), giá đất rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8).
Bảng 5. 6. Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản
Đơn vị tính: Đồng/m2
Hạng Xã đồng bằng Xã trung du
1 108.000 86.400
2 90.000 72.000
3 72.000 60.000
4 54.000 50.000
5 45.000* 42.000
6 38.000* 36.000
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội,
*Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội)
Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản trong thành phố được chia ra 2
loại xã: xã đồng bằng và xã trung du (bảng 5.6). ở các xã đồng bằng đất trồng cây hàng năm
và đất nuôi trồng thuỷ sản được phân thành 6 hạng, giá đất hạng 1 là 108 nghìn đồng/m2 và
hạng 4 là 38 nghìn đồng/m2, ở các xã trung du giá đất hạng 1 là 86,4 nghìn đồng/m2 và hạng 6
là 36 nghìn đồng/m2.
Giá đất trồng cây hàng năm được chia thành 5 hạng cho 2 loại xã vùng đồng bằng và
vùng trung du. Mức giá cho đất hạng 1 của xã đồng bằng là 126 nghìn đồng/m2 xã trung du là
100,8 nghìn đồng/m2, và hạng 5 của xã đồng bằng là 48 nghìn đồng/m2 và xã trung du là 37,8
nghìn đồng/m2 (bảng 5.7)
Bảng 5. 7. Giá đất trồng cây lâu năm
Đơn vị tính: Đồng/m2
Hạng Xã đồng bằng Xã trung du
1 126.000 100.800
2 108.000 86.400
3 84.000 67.200
4 63.600 51.600
5 48.000 37.800
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8) được chia thành 5 hạng
với giá đất hạng 1 là 25,5 nghìn đồng/m2 và hạng 5 là 7,65 nghìn đồng/m2.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 95
Bảng 5. 8. Giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất
Đơn vị tính: Đồng/m2
Hạng Xã trung du
1 25.500
2 21.000
3 16.600
4 12.200
5 7.650
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
d) Xác định giá cho từng thửa đất
Giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng
cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị
trấn thuộc các huyện và các phường thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày 6
tháng 11 năm 2003 (ngày Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh
địa giới hành chính để thành lập quận Long Biên và Hoàng Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện
Gia Lâm và Thanh Trì) được xác định căn cứ vào mục đích sử dụng khi giao, cho thuê và
hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và được phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã
trung du), quy định tại bảng 5.6, bảng 5.7, bảng 5.8.
Giá đất nông nghiệp tại khu vực các quận nội thành cũ (trừ các phường thuộc quận
Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày 6 tháng 11 năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định
số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập quận Long Biên và Hoàng
Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và Thanh Trì) được xác định bằng 2 lần giá đất
nông nghiệp trồng cây lâu năm có cùng hạng đất.
Giá đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn nhưng không được cấp
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là đất ở hoặc không đủ điều kiện được cấp giấy chứng
nhận là đất ở được xác định bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng hạng đất
nhưng không cao hơn giá đất ở liền kề.
Căn cứ vào hạng đất nông nghiệp đã được phân hạng theo Nghị định 73/NĐ-CP ngày
25/10/1993, giá quy định của UBND thành phố Hà Nội cho các loại đất, hạng đất nông nghiệp
(bảng 5.6, 5.7 và 5.8), và xã đã được phân vùng theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày
29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, chúng ta sẽ xác định giá cho từng thửa đất cụ thể.
3. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
Nhóm đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 13 Luật đất đai 2003 bao gồm:
a) Ðất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Ðất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
c) Ðất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;
đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 96
đ) Ðất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng
các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng;
đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng
khác theo quy định của Chính phủ;
e) Ðất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
g) Ðất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
h) Ðất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
i) Ðất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Ðất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
3.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
a) Khung giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
Tại điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: đất ở tại nông thôn, đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn
như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất
xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích
công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình
công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công
trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi
nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia
theo ba loại xã trong địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá theo
khung giá quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
Giá đất ở tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi)
với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m2 và mức giá tối đa là 1.250
nghìn đồng/m2 (bảng 5.9).
Bảng 5. 9. Khung giá đất ở tại nông thôn
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Bảng 5. 10. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá
10,0 900,0 4,5 600,0 2,5 350,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 97
Giá đất kinh doanh phi tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du
và miền núi) (bảng 5.10) với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m2 và
mức giá tối đa là 900 nghìn đồng/m2.
b) Tiêu chuẩn xếp loại vị trí
Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành
chính cấp xã:
- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung
tâm xã hoặc cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương
mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực
trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn.
- Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung
tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.
- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có
khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực
3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng sinh
lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận
lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi
cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất,
các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng
kém thuận lợi hơn.
c) Xác định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo
vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo
nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ
số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các
mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách
xác định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
Riêng đối với một số vị trí đất ở tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với các trục đường
giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu
du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh và làm dịch vụ, có giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cao; thì giá đất được qui định cao hơn, nhưng mức
tối đa không được cao hơn quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn qui định
tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với
loại đất này để định giá.
d) Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn của Hà Nội
Phân khu vực
Để phục vụ cho công tác định giá đất ở khu vực nông thôn, theo quyết định số
199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội về việc: Ban hành giá các loại
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 98
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thì các xã vùng ngoại thành Hà nội được phân thành: xã
giáp ranh nội thành, xã vùng đồng bằng và xã vùng trung du. Như vậy đối với đất phi nông
nghiệp ở nông thôn chỉ tính đến các xã vùng đồng bằng và vùng trung du. Toàn thành phố Hà
Nội có 75 xã thuộc vùng nông thôn, trong đó có 70 xã vùng đồng bằng và 5 xã vùng trung du.
Cụ thể:
Xã vùng đồng bằng
Huyện Từ Liêm bao gồm các xã: Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Tây Tựu,
Thượng Cát, Liên Mạc, Thuỵ Phương, Tây Mỗ, Đại Mỗ.
Huyện Thanh Trì bao gồm các xã: Ngũ Hiệp, Hữu Hoà, Ngọc Hồi, Vĩnh Quỳnh,
Duyên Hà, Đông Mỹ, Liên Ninh, Tả Thanh Oai, Đại áng, Vạn Phúc.
Huyện Gia Lâm bao gồm các xã: Yên Viên, Ninh Hiệp, Dương Xá, Phú Thị, Yên
Thường, Đình Xuyên, Dương Hà, Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Đặng Xá, Bát Tràng, Phù Đổng, Trung
Mầu, Dương Quang, Kim Sơn, Lệ Chi, Kim Lan, Văn Đức.
Huyện Đông Anh bao gồm các xã: Nguyên Khê, Uy Nỗ, Hải Bối, Tiên Dương, Cổ
Loa, Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm, Vĩnh Ngọc, Kim Chung, Nam Hồng, Võng La, Bắc
Hồng, Vân Nội, Xuân Nộn, Việt Hùng, Kim Nỗ, Dục Tú, Tầm Xá, Vân Hà, Đại Mạch, Liên
Hà, Thuỵ Lâm.
Huyện Sóc Sơn bao gồm các xã: Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường, Thanh Xuân, Mai
Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông
Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược, Phù Linh.
Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ
thuộc huyện Sóc Sơn.
Đồng thời để xác định giá đất cho đất phi nông nghiệp, UBND thành phố Hà Nội tiến
hành phân loại các trục đường chính ngoại thành thành phố Hà Nội theo 3 loại đường phố
chính. Toàn bộ các đường thuộc 5 huyện ngoại thành thành phố Hà Nội thể hiện ở bảng 5.11.
Bảng 5. 11. Phân loại đường trục chính ngoại thành thành phố Hà Nội
Số TT Đoạn đường Phân
loại
I Huyện Từ Liêm
a Quốc lộ
1
- Đường 32
+ Cầu Diễn (Hồ Tùng Mậu - Cầu vượt đường sắt)
+ Cầu vượt đường sắt đến hết địa phận Hà Nội
I
II
2 + Đường Láng - Hoà Lạc I
b Đường địa phương
3 Đường đê Sông Hồng (từ địa phận huyện Từ Liêm qua cầu Thăng Long
đến hết địa phận Từ Liêm (xã Thượng Cát) III
4
Đường 69*
+ Đoạn 1: từ giáp địa phận quận Cầu Giấy đến đường Phạm Văn Đồng*
+ Đoạn 2: từ đường Phạm Văn Đồng đến hết địa phận xã Đông Ngạc*
+ Đoạn 3: Đoạn qua xã Thụy Phương
II
IV
II
5 Đường 70
+ Đoạn từ ngã ba đi Quốc Oai đến hết địa phận Hà Nội
III
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 99
+ Đoạn từ thôn Ngọc Trục Đại Mỗ đến Nhổn
+ Đoạn từ Nhổn đến đê Sông Hồng
II
III
6 Đường 72 (ngã ba Biển Sắt - hết địa phận Từ Liêm) II
7 Đường Kinh tế Miền Tây III
8 Đường Liên Mạc - Phú Diễn III
9 Đường Thuỵ Phương - Thượng Cát (tạm gọi) (Cống Liên Mạc - đường
70 xã Thượng Cát) III
10 Đường vào Trại gà (từ hết thị Cầu Diễn - Sông Pheo) III
11 Đường vào xí nghiệp Vi sinh III
12 Đường Yên Hoà đến xã Đại Mỗ II
13 Đoạn từ đường 69 đi Đại học Cảnh sát, Mỏ Địa chất III
14 Đường đê Sông Hồng*
Đoạn từ địa phận quận Tây Hồ qua xã Đông Ngạc III
II Huyện Thanh Trì
a Quốc lộ
1 Quốc lộ 1A từ cuối Thị trấn Văn Điển đến hết địa phận huyện Thanh Trì I
2 Quốc lộ 1B Pháp Vân - Cầu Giẽ (địa phận huyện Thanh Trì) I
b Đường địa phương
3 Đường đê Sông Hồng (đoạn Huyện Thanh Trì) II
4 Đoạn từ Ngọc Hồi đến Đê Sông Hồng II
5 Đoạn hết Thị trấn Văn Điển - Giáp địa phận Hà Tây II
6 Đường liên xã (Thị trấn Văn Điển qua xã Tam Hiệp Hoàng Liệt) III
7 Đường liên xã Đông Mỹ - Vạn Phúc - Đê sông Hồng (Đông Mỹ - Đê
sông Hồng) III
8 Đường liên xã Liên Ninh (từ Liên Ninh - Đại áng) III
9
Đường liên xã QL 70- Tả Thanh Oai
+ Đoạn Quốc lộ 70 đến đường rẽ vào thôn Siêu Quần.
+ Từ đường rẽ vào thôn Siêu Quần đến địa phận Hà Tây
II
III
10 Đường liên xã QL1A - Liên Ninh - Đông Mỹ (Từ QL1A - Đông Mỹ) III
11 Đường Ngọc Hồi - Yên Kiện - Lạc Thị III
12 Đường từ cuối Thị trấn Văn Điển - Tứ Hiệp - Đê sông Hồng III
13
Đường vào xã Vĩnh Quỳnh - Đại áng
+ Từ cuối Thị trấn Văn Điển đến cuối Xã Vĩnh Quỳnh.
+ Từ cuối xã Vĩnh Quỳnh đến Hà Tây
II
III
14 Kim Giang (từ Đại Kim - QL 70) III
III Huyện Gia Lâm
a Quốc lộ
1 Cuối phố Hà Huy Tập đến hết địa phận Hà Nội II
2 - Quốc lộ 5
+ Nguyễn Văn Linh đến hết địa phận xã Trâu Quỳ I
+ Dương Xá đến hết địa phận Hà Nội II
3 - Quốc lộ 179 III
4 - Quốc lộ 181 (từ 179 đến hết địa phận Hà Nội) III
b Đường địa phương
5 - Cổ Bi (dốc Hội-đường QLộ 5) III
6 - Dốc Lã - Trung Mầu III
7 - Dốc Vân - Dốc Lã (Yên Viên) III
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 100
8 - Đường Kiên Thành (từ quốc lộ 5 đến 179 cũ) III
9 - Đường từ ĐHNN 1 đi Bát Tràng (hoặc đê sông Hồng) III
10 - Đường từ Đa Tốn đi đê Sông Hồng III
11 - Đường từ Đa Tốn đi Kiêu Kị III
12 - Đường trong Đại học NN1 (áp dụng với trục chính) II
13 - Ngô Xuân Quảng II
14 - Ninh Hiệp - Đình Xuyên - Dương Hà III
15 - Phan Đăng Lưu III
16 - Thiên Đức (Hà Huy Tập - Dốc Vân) II
17 - Từ Hà Huy Tập vào Đình Xuyên III
18 - Vành đai III (đi Lạng Sơn thuộc quận Long Biên) I
IV Huyện Đông Anh
a Quốc lộ
1 Quốc lộ 3
- Đoạn Cầu Đuống - Cầu Đôi I
- Đoạn Thị trấn Đông Anh - Phù Lỗ I
2 - Đường Bắc Thăng Long - Quốc lộ 3 I
3 - Đường Bắc Thăng Long - Nội Bài II
4 Quốc lộ 3 đi bến phà Đông Trù III
b Đường địa phương
5 Chợ Sa (Cổ Loa) đi Chợ Tó III
6 Đường từ quốc lộ 3 đi nông trường Đông Anh II đi ga Bắc Hồng III
7 Đường từ Trung tâm Y tế Huyện đi Đền Sái III
8 Đường từ cầu Kênh giữa - Nam Hồng - Cầu Đò So III
9 Đường từ Trạm biến thế đi đường cao tốc III
10 Quốc lộ 3 đi ga Đông Anh, ấp Tó, Uy Nỗ, Việt Hùng III
11 Quốc lộ 23B* III
12 Cầu kênh giữa đi UBND xã Kim Nỗ III
13 Chợ Kim đi Nguyên Khê đi Bắc Hồng III
14 Ga Cổ Loa đi Cổng Trắng đi ấp Tó III
15 Cổng trắng đi ga Cổ Loa đi Dục Tú III
16 Ngã ba chợ Vân Trì đi chợ Bỏi III
17 Ngã ba đồng Lủi đi chợ Cổ Loa III
18 Quốc lộ 3 đi Xưởng phim đi Cổ Loa III
19 Chợ Sa vào khu di tích Cổ Loa III
20 Đường từ Vân Nội đi Kim Nỗ, Kim Chung III
21 Đường Nam Hà ( từ xãViệt Hùng vào xã Vân Hà ) III
22 Đường Kinh tế Miền Đông III
23 Chợ Vân Trì đi Ga Bắc Hồng III
IV Huyện Sóc Sơn
a Quốc lộ
1 Quốc lộ 2
- Đoạn từ Phù Lỗ đến hết xã Thanh Xuân I
- Cuối xã Thanh Xuân đến hết địa phận Hà Nội II
- Đoạn từ Quốc lộ 2 vào sân bay Nội Bài I
2 Đường Bắc Thăng Long - Nội Bài (thuộc các xã Phú Cường, Quang II
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 101
Tiến, Thanh Xuân)
3 Quốc lộ 3
- Đoạn từ Phù Lỗ đến hết Phù Linh I
- Đoạn thuộc các xã Trung Giã, Tân Minh. II
4 Đường 131 II
b Đường địa phương
5 Đường Phù Lỗ - Đò Lo III
6 Đường Nỉ đi Cà phê Tân Phúc (đường 35) III
7 Đường từ Quốc lộ 3 đi đền Sóc III
8 Đường từ Quốc lộ 3 đi Minh Trí, Xuân Hoà III
9 Đường 35 đi Bắc Sơn III
10 Đường 131 đi Bắc Phú III
11 Đường 131 - Hiền Ninh III
12 Núi Đôi - Thá III
13 Quốc lộ 3 - Cầu Vát III
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội,
*Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội)
Giá đất quy định
Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao
thông có tên trong bảng 5.12 chia thành 3 loại đường (I, II, III) và 4 vị trí (1, 2, 3, 4), được
quy định tại bảng 5.13.
Bảng 5. 12. Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục
đường giao thông
Đơn vị tính: đồng/m2
Vị trí lô đất Đất ở Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III
Vị trí 1 3 750 000 3 000 000 2 600 000
Vị trí 2 2 800 000 2 300 000 1 900 000
Vị trí 3 2 200 000 1 800 000 1 500 000
Vị trí 4
áp dụng trong
phạm vi từ chỉ
giới hè đường
đến 200m 1 700 000 1 400 000 1 250 000
Ngoài 200m tính từ chỉ giới
hè đường Theo giá đất khu dân cư nông thôn
Vị trí lô đất Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III
Vị trí 1 2 630 000 2 100 000 1 830 000
Vị trí 2 1 690 000 1 380 000 1 180 000
Vị trí 3 1 210 000 1 120 000 1 000 000
Vị trí 4
áp dụng trong
phạm vi từ chỉ
giới hè đường
đến 200m 1 050 000 1 000 000 950 000
Ngoài 200m tính từ chỉ giới
hè đường
Theo giá đất khu dân cư nông thôn
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
Giá đất ở trong khu vực nông thôn được quy định đến từng xã trong các huyện ngoại
thành thành phố Hà Nội cho đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (bảng 5.18).
Mức giá đất ở được xây dựng cao nhất là các xã thuộc huyện Từ Liêm và Thanh Trì (Xuân
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 102
Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Ngũ Hiệp) là 1,25 triệu đồng/m2. Các xã có mức giá đất ở
thấp nhất (100 nghìn đồng/m2) là Nam Sơn, Bắc Sơn, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn.
Bảng 5. 13. Giá đất ở nông thôn
Đơn vị tính: đồng/m2
Mức giá
Số thứ tự Tên địa phương Đất ở
Đất sản xuất kinh
doanh phi nông
nghiệp
I Huyện Từ Liêm
1 Xã Xuân Phương 1 250 000 900 000
2 Xã Phú Diễn 1 250 000 900 000
3 Xã Minh Khai 1 250 000 900 000
4 Xã Tây Tựu 1 000 000 750 000
5 Xã Thượng Cát 1 000 000 750 000
6 Xã Liên Mạc 920 000 700 000
7 Xã Thuỵ Phương 920 000 700 000
8 Xã Tây Mỗ 920 000 700 000
9 Xã Đại Mỗ 1 000 000 750 000
II Huyện Thanh Trì
1 Xã Ngũ Hiệp 1 250 000 900 000
2 Xã Hữu Hoà 920 000 700 000
3 Xã Ngọc Hồi 920 000 700 000
4 Xã Vĩnh Quỳnh 1 000 000 750 000
5 Xã Duyên Hà 800 000 600 000
6 Xã Đông Mỹ 800 000 600 000
7 Xã Liên Ninh 920 000 700 000
8 Xã Tả Thanh Oai 800 000 600 000
9 Xã Đại áng 800 000 600 000
10 Xã Vạn Phúc 800 000 600 000
III Huyện Gia Lâm
1 Xã Yên Viên 920 000 700 000
2 Xã Ninh Hiệp 920 000 700 000
3 Xã Dương Xá 800 000 600 000
4 Xã Phú Thị 650 000 500 000
5 Xã Yên Thường 800 000 600 000
6 Xã Đình Xuyên 920 000 750 000
7 Xã Dương Hà 920 000 750 000
8 Xã Kiêu Kỵ 650 000 500 000
9 Xã Đa Tốn 650 000 500 000
10 Xã Đặng Xá 650 000 500 000
11 Xã Bát Tràng 800 000 600 000
12 Xã Phù Đổng 650 000 500 000
13 Xã Trung Mầu 650 000 500 000
14 Xã Dương Quang 650 000 500 000
15 Xã Kim Sơn 650 000 500 000
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 103
16 Xã Lệ Chi 500 000 350 000
17 Xã Kim Lan 650 000 500 000
18 Xã Văn Đức 650 000 500 000
IV Huyện Đông Anh
1 Xã Nguyên Khê 650 000 500 000
2 Xã Uy Nỗ 800 000 600 000
3 Xã Hải Bối 800 000 600 000
4 Xã Tiên Dương 650 000 500 000
5 Xã Cổ Loa 500 000 350 000
6 Xã Xuân Canh 500 000 350 000
7 Xã Đông Hội 500 000 350 000
8 Xã Mai Lâm 650 000 500 000
9 Xã Vĩnh Ngọc 650 000 500 000
10 Xã Kim Chung 800 000 600 000
11 Xã Nam Hồng 800 000 600 000
12 Xã Võng La 650 000 500 000
13 Xã Bắc Hồng 650 000 500 000
14 Xã Vân Nội 650 000 500 000
15 Xã Xuân Nộn 650 000 500 000
16 Xã Việt Hùng 500 000 350 000
17 Xã Kim Nỗ 650 000 500 000
18 Xã Dục Tú 500 000 350 000
19 Xã Tầm Xá 650 000 500 000
20 Xã Vân Hà 500 000 350 000
21 Xã Đại Mạch 650 000 500 000
22 Xã Liên Hà 500 000 350 000
23 Xã Thuỵ Lâm 500 000 350 000
V Huyện Sóc Sơn
1 Xã Phù Lỗ 650 000 500 000
2 Xã Phú Minh 650 000 500 000
3 Xã Phú Cường 650 000 500 000
4 Xã Thanh Xuân 650 000 500 000
5 Xã Mai Đình 650 000 500 000
6 Xã Quang Tiến 650 000 500 000
7 Xã Xuân Thu 350 000 250 000
8 Xã Kim Lũ 350 000 250 000
9 Xã Trung Giã 500 000 350 000
10 Xã Đức Hoà 500 000 350 000
11 Xã Tân Minh 500 000 350 000
12 Xã Bắc Phú 350 000 250 000
13 Xã Đông Xuân 500 000 350 000
14 Xã Tân Dân 350 000 250 000
15 Xã Tân Hưng 350 000 250 000
16 Xã Việt Long 350 000 250 000
17 Xã Hiền Ninh 500 000 350 000
18 Xã Xuân Giang 350 000 250 000
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 104
19 Xã Tiên Dược 650 000 500 000
20 Xã Phù Linh 500 000 350 000
21 Xã Nam Sơn 100 000 90 000
22 Xã Bắc Sơn 100 000 90 000
23 Xã Minh Trí 200 000 150 000
24 Xã Minh Phú 200 000 150 000
25 Xã Hồng Kỳ 100 000 90 000
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
Xác định giá đất phi nông nghiệp ở khu vực nông thôn tại thành phố Hà Nội phải biết
được các đường trục chính thuộc ngoại thành Hà Nội (bảng 5.11). Khi xác định giá đất trong
khu vực cần biết được đường trục chính của mình nằm ở loại nào, căn cứ vào bảng giá quy
định cho đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông
(bảng 5.12) để xác định giá cho từng thửa đất nằm trong phạm vi cách 200 m so với đường
giao thông, các vị trí nằm ngoài phạm vi 200 m giá đất được tính theo bảng giá đất ở và kinh
doanh khu vực nông thôn bảng 5.13.
3.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị
a) Khung giá quy định
Ðô thị là nơi tập trung dân cư, với cơ cấu lao động chủ yếu là lao động phi nông
nghiệp, là trung tâm thương nghiệp và có thể là công nghiệp, thành phố hay thị trấn... Nói
cách khác đó là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của cả nước, của một vùng, của một tỉnh
hay một huyện nào đó. Nền kinh tế càng phát triển thì càng có nhiều đô thị và quy mô của các
đô thị càng lớn.
Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông
nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao
thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây
dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo
sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang,
nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị,
loại đường phố và vị trí đất để định giá.
Khung giá đất ở tại đô thị được quy định theo mức giá tối thiểu và giá tối đa cho 6 loại
đô thị, dao động từ 30 nghìn đồng/m2 đến 67,5 triệu đồng/m2 (bảng 5.14)
Bảng 5. 14. Khung giá đất ở tại đô thị
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại đô
thị Ðặc biệt I II
G.tối thiểu G.tối đa G.t Mức giá ối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0
Loại đô
thị III IV V
Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 105
Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị được quy định ở bảng 5.15, giá
tối thiểu thấp nhất của đô thị loại V là 15 nghìn đồng/m2, giá tối đa của đô thị đặc biệt là
47,81 triệu đồng/m2.
Để xác định giá đất tại đô thị trước hết phải biết được loại đô thị đang cần định giá,
sau đó phân loại đường phố và phân loại vị trí trong đô thị, đồng thời tiến hành khảo sát giá
đất trên thị trường đất đai để xác định giá đất cho từng vị trí cụ thể.
Bảng 5. 15. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại đô
thị Ðặc biệt I II
G.tối thiểu G.tối Mức giá đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa 1.000,0 47.810,0 250,0 29.500,0 100,0 20.000,0
Loại đô
thị III IV V
Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa 50,0 13.500,0 40,0 8.500,0 15,0 4.500,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
b) Phân loại đô thị
Khoản 1, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định: đô thị bao
gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và
xếp loại đô thị. Ðô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị
loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Ðối
với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
Mục đích của việc phân loại đô thị
Mục đích của việc phân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thị được quy định ở
Ðiều 2 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001. Việc phân loại đô thị và xác định cấp
quản lý đô thị nhằm xác lập cơ sở cho việc:
1. Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống đô thị trong cả nước;
2. Phân cấp quản lý đô thị;
3. Lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị;
4. Xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn, các chính sách và
cơ chế quản lý phát triển đô thị.
Các yếu tố cơ bản phân loại đô thị
Khoản 2, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định các yếu tố
cơ bản phân loại đô thị là:
1. Chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự
phát triển kinh tế-xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%;
3. Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của nhân dân tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn,
quy định đối với từng loại đô thị;
4. Quy mô dân số ít nhất là 4.000 người;
5. Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 106
Các loại đô thị
Ðô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô
thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V (Chương II Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày
05/10/2001)
Ðô thị loại đặc biệt
Ðô thị loại đặc biệt phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây :
1. Thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học-kỹ
thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò
thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên;
3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng về cơ bản đồng bộ và hoàn chỉnh;
4. Quy mô dân số từ 1,5 triệu người trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 1000 người/km2 trở lên.
Ðô thị loại I
Ðô thị loại I phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du
lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế có vai trò thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 85% trở lên;
3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh;
4. Quy mô dân số từ 50 vạn người trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 12.000 người/km2 trở lên.
Ðô thị loại II
Ðô thị loại II phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du
lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nước, có
vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh
vực đối với cả nước;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 80% trở lên;
3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh;
4. Quy mô dân số từ 25 vạn người trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 10.000 người/km2 trở lên.
Ðô thị loại III
Ðô thị loại III phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch
vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 75% trở lên;
3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh;
4. Quy mô dân số từ 10 vạn người trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 8.000 người/km2 trở lên.
Ðô thị loại IV
Ðô thị loại IV phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế,
văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh, có vai trò thúc
đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 70% trở lên;
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 107
3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh;
4. Quy mô dân số từ 5 vạn người trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 6.000 người/km2 trở lên.
Ðô thị loại V
Ðô thị loại V phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế,
văn hoá và dịch vụ, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một huyện hoặc một
cụm xã;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 65% trở lên;
3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng nhưng chưa đồng bộ và hoàn chỉnh;
4. Quy mô dân số từ 4.000 người trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên.
Lưu ý: Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho các trường hợp đặc biệt (đối với một
số đô thị loại III, loại IV và loại V) (Ðiều 14, 72-2002/NĐ-CP).
1. Ðối với các đô thị ở miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa và hải đảo? thì các tiêu
chuẩn quy định cho từng loại đô thị có thể thấp hơn, nhưng phải đảm bảo mức tối thiểu bằng
70% mức tiêu chuẩn quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định 72-2002/NĐ-
CP.
2. Ðối với các đô thị có chức năng nghỉ mát, du lịch, điều dưỡng, các đô thị nghiên
cứu khoa học, đào tạo thì tiêu chuẩn quy mô dân số thường trú có thể thấp hơn, nhưng phải
đạt 70% so với mức quy định; riêng tiêu chuẩn mật độ dân số bình quân của các đô thị nghỉ
mát du lịch và điều dưỡng cho phép thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 50% so với mức quy
định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định 72-2002/NĐ-CP.
Tiêu chuẩn phân loại đô thị
Bảng 5. 16. Tiêu chuẩn đánh giá phân loại đô thị
1 Theo yếu tố chức năng 25
1 Theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị 2 Theo chỉ tiêu kinh tế-xã hội
10
15
2 Theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động 20
3 Theo yếu tố cơ sở hạ tầng 30
1 Nhà ở 5
2 Công trình công cộng 4
3 Giao thông 5
4 Cấp nước 4
5 Thoát nước 4
6 Cấp điện và chiếu sáng đô thị 3
7 Thông tin và bưu điện 2
8 Vệ sinh môi trường đô thị 3
4 Theo yếu tố quy mô dân số đô thị 15
5 Theo yếu tố mật độ dân số 10
Tổng 100 (Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP)
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 108
Bảng 5. 17. Ðánh giá tổng hợp các tiêu chuẩn phân loại đô thị
TT Các yếu tố đánh giá Thang điểm Tổng số điểm
1 Chức năng 25 17-25
2 Tỷ lệ lao động
phi nông nghiệp 20 15-20
Cơ sở hạ tầng
3.1. Nhà ở
3.2. Công trình công cộng
3.3. Giao thông
3.4. Cấp nước
3.5. Cấp điện, chiếu sáng
3.6. Thoát nước
3.7. Thông tin liên lạc
3
3.8. VSMT đô thị
30 21-30
4 Quy mô dân số 15 10-15
5 Mật độ dân số 10 7-10
Tổng cộng 70-100
(Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP)
Phương pháp đánh giá, xếp loại đô thị
Phương pháp đối chiếu, so sánh
Trên cơ cở hiện trạng các chỉ tiêu thuộc các yếu tố cơ bản đô thị, đối chiếu so sánh
chúng với các chỉ tiêu tối thiểu quy định cho mỗi loại đô thị nêu tại các Điều 8, 9, 10, 11, 12,
13 và 14 của Nghị định số 72/2001/NĐ-CP, tiến hành đánh giá xếp loại cho đô thị theo
nguyên tắc các yếu tố cấu thành đô thị xét xếp loại phải đảm bảo mức tối thiểu theo quy định.
Khi đánh giá nếu có một số chỉ tiêu cấu thành yếu tố phân loại đô thị thấp hơn 70% so
với quy định, thì phải xem xét thêm triển vọng phát triển của đô thị đó trong nội dung quy
hoạch xây dựng đợt đầu (giai đoạn 5 năm trước mắt) cùng với các biện pháp có tính khả thi
cao, có khả năng khắc phục được những tồn tại, yếu kém của đô thị về các mặt đó để quyết
định xếp loại.
Phương pháp tính điểm
- Việc đánh giá, xếp loại đô thị có thể được thực hiện theo phương pháp tính điểm.
Tuỳ theo mức độ và tầm quan trọng khác nhau, các tiêu chuẩn phân loại đô thị được xác định
một tỷ trọng tương ứng với số điểm để đánh giá, xếp loại đô thị;
+ Tiêu chuẩn 1: Chức năng đô thị chiếm tỷ trọng là 25% gồm 2 nhóm chỉ tiêu là vị trí
(cấp quản lý hành chính, tính chất, phạm vi ảnh hưởng) và các chỉ tiêu kinh tế xã hội tương
đương 25 điểm.
+ Tiêu chuẩn 2: Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng là 20%, tương đương
20 điểm;
+ Tiêu chuẩn 3: Cơ cở hạ tầng xã hội và kỹ thuật chiếm tỷ trọng 30% tương đương 30
điểm.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 109
+ Tiêu chuẩn 4: Quy mô dân số đô thị chiếm tỷ trọng 15%, tương đương 15 điểm.
+ Tiêu chuẩn 5: Mật độ dân cư chiếm tỷ trọng 10%, tương đương 10 điểm.
- Các yếu tố, chỉ tiêu chi tiết thuộc các nhóm tiêu chuẩn trên cũng được quy về các
thang điểm. Như vậy, tổng cộng số điểm cao nhất là 100 điểm. Trường hợp đô thị chỉ đạt
được các chỉ tiêu tối thiểu so với quy định, thì tổng số điểm là 70. Như vậy, khi đánh giá xếp
loại một đô thị, nếu như đô thị đó có các yếu tố đạt được từ 70 điểm trở lên thì có thể được xét
công nhận là loại đô thị dự kiến.
- Để thuận tiện cho việc đánh giá xếp loại đô thị, các cơ quan lập, thẩm định đề án có
thể sử dụng phương pháp đánh giá riêng biệt theo từng yếu tố trên cơ cở các bảng 5.21... 5.35
trước khi đánh giá tổng hợp các yếu tố phân loại đô thị.
c) Phân loại đường phố
Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng
sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du
lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.
Căn cứ vào thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 của liên Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định khung giá
các loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường phố.
Ðường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ
1 trở đi. Ðường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại,
dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại
đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô
thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi
hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác
nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố
tương ứng.
Tiêu chuẩn phân loại đường phố
Ðường phố loại I: là nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất
kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao nhất.
Ðường phố loại II: là nơi có điều kiện thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh,
buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thực tế trung bình
thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại I.
Ðường phố loại III: là nơi có điều kiện tương đối thuận lợi đối với hoạt động sản xuất
kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp
nước và thoát nước, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường
phố loại II.
Ðường phố loại IV: làcác đường phố còn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất và
thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại III.
Một đường phố có nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở hạ tầng và
các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đường được xếp loại đường phố tương ứng do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quy định.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 110
Ðối với những đô thị có các tiểu vùng khac nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì
mỗi tiểu vùng đều có hệ thống các loại đường phố theo cách phân loại như trên.
d) Phân loại vị trí
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ,
khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại
đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất
liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận
lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh
đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trong mỗi loại đường phố không nhất thiết phải xếp đủ 4 vị trí đất, mà căn cứ vào
từng đường phố để xếp, có thể xếp ít vị trí hơn, nhưng phải xếp từ vị trí 1 tương ứng với mức
giá cao nhất trở xuống.
3.3. Xác định giá đất ở đô thị
a) Cơ sở
- Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị
và cấp quản lý đô thị.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất
các loại đất
- Thông tư 114/2004/TT-BTC về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình
thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
b) Trình tự và phương pháp
Bước 1. Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị
Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định
188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà chúng ta đang
cần xác định giá.
Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị
1. Phân loại đường phố
2. Phân loại vị trí
Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất có thể sử
dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:
Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối
thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất. Sau đó, tiến
hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất và
tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 111
Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân
của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường
phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực,
từng loại đường phố hoặc từng đường phố.
Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất
nêu trên.
Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng
hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất tại vị
trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các
vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp
hơn.
Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1,
hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.
Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy
mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng
loại đất.
Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí 1 đường loại 1 đô thị đặc biệt theo khung giá
do Chính phủ quy định là 67.000.000đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí
1 đến vị trí 4 của đường loại 1 theo thứ tự là : 1; 0,8; 0,65; 0,4 thì giá đất của các vị trí tiếp
theo vị trí số 1 như sau:
Vị trí đất
Hệ số vị trí
định giá
Giá vị trí đất xác định trước
(1.000đ/m2)
Giá các vị trí đất cụ thể
(1.000đ/m2)
1 2 3 4 = 2 x 3
Vị trí số 1
Vị trí số 2
Vị trí số 3
Vị trí số 4
1,00
0,80
0,65
0,40
67.000
67.000
53.600
43.550
26.800
Ðối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn, khu đô
thị mới chưa được xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông thôn (ngoài địa giới của đất đô thị
như thành phố, thị xã đã được xếp loại đô thị), khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá
đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thì giới hạn cho phép vận dụng qui
định tại Khoản 2 Ðiều 6 Nghị định số 188/2004/NÐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất là: căn cứ giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định
giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối
đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại quy định.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 112
3.4. Định giá đất phi nông nghiệp ở Hà Nội
a) Nguyên tắc khi định giá đất phi nông nghiệp
Thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội đã
ban hành Quyết định số 199/2004/QĐ-UB về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành
phố Hà Nội.
Nguyên tắc chung để xác định giá các loại đất là căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng
cách tới mặt tiền của trục đường giao thông, đường phố và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi
cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc: Vị trí 1 có mức sinh lợi cao
nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông nhất, các vị trí tiếp
theo sau đó theo thứ tự 2, 3, 4 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận
lợi hơn.
a. Trường hợp thửa đất 1 có vị trí 1 trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định theo vị trí
có mức giá cao nhất.
b. Đối với các thửa đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông nhiều đường,
phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất; nếu thửa đất có
khoảng cách đến các đường, phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố có mức giá cao nhất.
c. Đối với các thửa đất ở vị trí 2, vị trí 3 và vị trí 4 thuộc các khu dân cư cũ (không
nằm trong các đô thị mới) cách hè đường, phố từ 200 m trở lên (theo chiều sâu của ngõ) được
xem xét giảm giá như sau:
- Cách hè đường, phố từ 200 m đến 300 m giảm giá 5% so với giá quy định.
- Cách hè đường, phố từ 300 m đến 500 m giảm giá 10% so với giá quy định.
- Cách hè đường, phố trên 500 m giảm giá 15% so với giá quy định.
d. Đối với thửa đất có 1 chủ sử dụng đất, chiều sâu thửa đất tính từ chỉ giới hè đường,
phố được chia các lớp để tính giá như sau:
- Lớp 1: Tính từ chỉ giới hè đường, phố đến 100 m tính áp dụng bằng 100% mức giá
quy định;
- Lớp 2: Tính từ chỉ giới hè đường, phố trên 100 m đến 200 m giảm 10% so với giá
đất ở lớp 1;
- Lớp 3: Tính từ chỉ giới hè đường, phố trên 200 m đến 300 m giảm 20% so với giá
đất ở lớp 1;
- Lớp 4: Tính từ chỉ giới hè đường, phố trên 300 m giảm 30% so với giá đất ở lớp 1;
đ. Trường hợp thửa đất có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo vị trí có mức
giá cao nhất.
e. Chỉ giới hè đường, phố được áp dụng như sau:
- Đối với các trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê đất mới thì chỉ giới hè đường,
phố tính theo chỉ giới quy hoạch đường, đường phố được duyệt.
- Các trường hợp còn lại, chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới hè đường, phố hiện
trạng.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 113
b) Phân loại đường phố, vị trí
Trong khu vực nội thành thành phố Hà Nội có 600 đường phố được phân thành 50
mức giá cho 4 vị trí của từng đường.
Các thị trấn của các huyện thuộc thành phố Hà Nội được phân thành 2 loại (loại I và
loại II), trong mỗi thị trấn được chia ra các đường phố loại I và II (bảng 5.18).
Bảng 5. 18. Phân loại đường các thị trấn
Tên thị trấn Loại thị
trấn Đường loại I Đường loại II
Đông Anh I Cầu Đôi đến hết thị trấn Đông Anh
Đường đi chợ Tó Đường trục còn lại
Sóc Sơn II Đường QL 3 qua địa phận thị trấn
Đường 131 qua địa phận thị trấn
Đường trục còn lại
Văn Điển I Quốc lộ I Đường trục còn lại
Yên Viên I Đường Hà Huy Tập Đường trục còn lại
Cầu Diễn I Quốc lộ 32 Đường trục còn lại
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
Đường phố của các quận thuộc nội thành và các thị trấn của thành phố Hà Nội được
chia theo 4 vị trí . Các vị trí trong mỗi đường phố được xác định như sau:
+ Vị trí 1: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố;
+ Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây
gọi chung là ngõ) có chiều rộng từ 3,5 m trở lên;
+ Vị trí 3: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có chiều rộng từ 2 m
đến dưới 3,5 m;
+ Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ
hơn 2 m.
c) Giá đất quy định
Giá đất ở và giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị của Hà Nội được
xác định cụ thể cho từng đường, phố và từng vị trí đối với các quận và các thị trấn, cụ thể giá
đất được quy định cho 600 đường phố với 50 mức giá cho 4 vị trí. Mức giá tối đa cụ thể tại vị
trí 1 của một số tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Đào, Hàng Bông, Hàng
Gai... là 54 triệu đồng/m2, phố Đinh Tiên Hoàng là 52 triệu/m2, Đồng Xuân là 46 triệu
đồng/m2. Tại vị trí 1 các phố như Bà Triệu, Bùi Thị Xuân thuộc quận Hai Bà Trưng là 38 triệu
đồng/m2, các phố như Bạch Đằng, Lê Đại Hành, Hoa Lư là 30 triệu đồng/m2; đường Hoàng
Quốc Việt (quận Cầu Giấy) là 20 triệu đồng/m2. (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày
29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
Giá đất phi nông nghiệp quy định cho các thị trấn trên địa bàn thành phố Hà Nôi được
quy định theo 2 loại giá: Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho 2 loại
thị trấn với 2 loại đường và 4 vị trí (bảng 6.4). Loại thị trấn và loại đường theo bảng 5.19.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 114
Bảng 5. 19. Giá đất phi nông nghiệp quy định cho các thị trấn
Đơn vị tính: Đồng/m2
Giá đất ở
Loại thị trấn Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Loại I
Đường loại 1 11 000 000 6 600 000 4 000 000 2 300 000
Đường loại 2 9 100 000 5 500 000 3 300 000 2 000 000
Loại II
Đường loại 1 5 500 000 3 200 000 2 300 000 1 700 000
Đường loại 2 4 200 000 2 700 000 1 900 000 1 500 000
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Loại thị trấn Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Loại I
Đường loại 1 4 700 000 2 850 000 1 900 000 1 400 000
Đường loại 2 3 900 000 2 400 000 1 600 000 1 300 000
Loại II
Đường loại 1 2 400 000 1 500 000 1 400 000 1 100 000
Đường loại 2 1 800 000 1 400 000 1 250 000 1 000 000
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
d) Xác định giá đất phi nông nghiệp tại đô thị của Hà Nội
Căn cứ vào vị trí cụ thể, và mục đích sử dụng của thửa đất cần định giá để xác định giá
đất cho thửa đất cần xác định giá đất. Ví dụ cần xác định giá đất cho thửa đất ở vị trí 3 thuộc
đường loại 2 của thị trấn Đông Anh đang sử dụng làm đất ở. Theo phân loại thị trấn thì Đông
Anh là thị trấn loại I, do đó thửa đất ở vị trí 3, đường loại 2 có giá đất là 3,3 triệu đồng/m2 với
mục đích sử dụng làm đất ở.
3.5. Một số luật định giá đất được áp dụng ở đô thị
a) Luật Hoffman và Hoffman-Neill
Luật Hoffman và Hoffman-Neill được phát biểu đầu tiên khoảng năm 1866. Luật này
được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, dựa trên giả định rằng 50 ft đầu từ mặt tiền của
một lô đất có độ sâu 100 ft, có giá trị bằng 2/3 giá trị của lô đất. Luật này đã được tính toán
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 115
theo bảng độ sâu chia theo đơn vị độ dài của Anh là ft Với độ sâu từ 1-200 ft. 1 ft = 12 incher;
1incher = 2,54 cm
b) Luật Harper
Luật này nguyên gốc là ở Luân đôn; nó là cách tốt nhất để nhớ, người định giá hay
sinh viên không nhất thiết phải tuân theo hoặc thứ tự để giảng giải cho độ sâu. Luật này được
áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, nguyên tắc này là giá trị của một lô đất thay đổi trực
tiếp với căn bậc 2 của độ sâu, và nhân tố độ sâu là giá trị căn bậc hai của độ sâu so với độ sâu
của lô đât.
df = 10 √d / D
df = Nhân tố độ sâu, d, D = Ðộ sâu (ft)
Ví dụ: Giá trị của lô đất có chiều sâu là 50 ft sẽ xấp xỉ 0,7 (hay 70%) giá trị lô đất
tương tự có chiều sâu 100 ft (với cùng bề rộng mặt tiền). Nếu chiều sâu của lô đất là 81 ft, sẽ
có giá trị bằng 0,9 (hay 90%) giá trị của lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với cùng chiều
rộng mặt tiền).
d
D
d) Luật 4-3-2-1
Luật này chia 40% giá trị của một lô đất có chiều sâu là 100 ft. đến 25 ft. đầu tiên;
30% giá trị đến 25 ft. thứ 2; 20% đến 25 ft. thứ 3; và 10% còn lại là phần tư cuối cùng.
Nó sẽ tương đương với độ sâu 50 ft. của luật Hoffman-Neill có giá trị là 66.7%; luật
Harper là 70,7%; và luật 4-3-2-1 là 70%. Ðiều đó đáng lưu ý để tìm ra những nguyên tắc mà
chúng thay đổi sẽ cho những kết quả với những lý do khác nhau.
10% 25 m
20% 25 m
30% 25 m
100 m
40% 25 m
e) Nguyên tắc tính giá trị của lô đất có hình thể không bình thường
(Nguyên tắc của Úc)
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 116
Một nguyên tắc được sử dụng nhiều ở Úc để xác định giá trị của những lô đất có hình
thể không bình thường. Trước tiên phải xác định được mặt tiền tương đương. Chiều rộng mặt
tiền tương đương bằng hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng của đường đáy và chia kết
quả làm 3. Giá trị của lô đất bằng giá trị của 1 đơn vị gốc nhân với chiều rộng mặt tiền tương
đương và nhân tố độ sâu.
d = (2dm + dđ) / 3
d: chiều rộng mặt tiền tương đương
dm: chiều rộng mặt tiền
dđ: chiều dài đáy
dđ
dm
f) Ví dụ
Ví dụ 1
Tính giá trị của các lô đất P, Q, R, biết giá đất 1m mặt tiền là 100 triệu đồng với độ
sâu 100m;
Giá đất = G * d * df
G là giá 1m mặt đường
d là chiều dài mặt tiền
df là hệ số chiều sâu
GR = 100 triệu * 5m * 10 √100/100 = 500 triệu
GQ = 100 triệu * 5m * 10 √50 / 100 = 100 * 5m * 0,70 = 350 triệu đồng
GP = 100 triệu * 5m * 10 √25 / 100 = 100 * 5m * 0,50 = 250 triệu đồng
25 P
50 Q
100 R
5m 5m 5m
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 117
Ví dụ 2: tính giá lô đất X và Y, biết giá đất 1m mặt tiền là 100 triệu đồng với độ sâu 100m;
GX+Y = 100 triệu * 10 * 10 √ 100/100 = 1.000 triệu đồng
GY = 100 triệu * 5m * 10 √50 / 100 = 350 triệu đồng
GX = GX+Y - GY = 1.000 - 350 = 650 triệu đồng
X 50
Y 100
5 m 5 m
Ví dụ 3: Tính giá lô đất H, J, M, N, O, P, biết giá đất 1m mặt tiền là 100 triệu đồng với
độ sâu 100m;
3 7 5 5
N O
H J
100
M 50 P
7 3 5 5
Áp dụng công thức d = (2dm + dđ) / 3
Ta có giá trị của các lô đất như sau:
GH = 100 triệu * (2 * 7 + 3)/ 3 * 1 = 567 triệu đồng
GJ = 100 triệu * (2 * 3 + 7)/ 3 * 1 = 433 triệu đồng
GM = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 1 = 334 triệu đồng
GN = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 1 = 166 triệu đồng
GP = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 0,7 = 233,8 triệu đồng
GQ = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 0,3 = 49,8 triệu đồng
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 118
4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH
4.1. Khu vực đất giáp ranh
a) Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
a) Ðối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa
giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét.
b) Ðối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ
đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét.
c) Ðối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp
ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh
tối thiểu 200 mét.
d) Trường hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng
từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của
mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại điểm a, b, c
khoản này. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh.
b) Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu
vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp.Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh quy định Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định và vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp
ranh để quy định giá đất cụ thể tại khu vực đất giáp ranh cho phù hợp.
4.2. Định giá đất tại khu vực giáp ranh
Định giá đất tại khu vực giáp ranh được quy định tại Thông tư 114/2004/TT-BTC
ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất cụ thể:
a) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:
- Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều
12, Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và hướng dẫn xác định giá đất
tại Thông tư 114/2004/TT-BTC.
- Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh qui định tại Khoản 1 Điều 12
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải tham khảo, trao đổi
với nhau về mức giá dự kiến ban hành và phải tuân thủ theo đúng nguyên tắc qui định tại Tiết
c Mục 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: “Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục
đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau”.
Trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có cùng mục đích
sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ
tầng như nhau nhưng có các chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút đầu tư
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 119
khác nhau, thì mức giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau nhưng tối đa không quá
20%.
- Trường hợp các địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực
đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
b) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại
các khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh
quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện
tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá
đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực.
Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội
thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội
thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định theo
nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ
qui định cho loại đô thị nằm liền kề.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể về đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị.
4.3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh của Hà Nội
a) Phân khu vực
Xã giáp ranh nội thành
Huyện Từ Liêm gồm các xã: Trung Văn, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Đông Ngạc, Mỹ Đình,
Mễ Trì.
Huyện Thanh Trì gồm các xã: Tân Triều, Thanh Liệt, Tứ Hiệp, Tam Hiệp, Yên Mỹ.
Huyện Gia Lâm: Trâu Quỳ, Cổ Bi, Đông Dư.
b) Phân loại đường và vị trí
Đất ở thuộc khu vực xã giáp ranh các quận (có chung ranh giới hành chính với quận)
được phân làm 5 loại đường . Cụ thể như sau:
Bảng 5. 20. Phân loại đường vùng giáp ranh
Số
TT Đoạn đường Phân loại
I Huyện Gia Lâm
a Quốc lộ
1 + Nguyễn Văn Linh đến hết địa phận xã Trâu Quỳ IV
b Đường địa phương
2 - Cổ Bi (dốc Hội - đường QLộ 5) V
3 - Dốc Vân - Dốc Lã (Yên Viên) V
4 - Đường từ Đại học NN 1 đi Bát Tràng (hoặc đê sông Hồng) V
5 - Đường trong Đại học NN 1 (áp dụng với trục chính) IV
6 - Ngô Xuân Quảng IV
7 - Vành đai III (đi Lạng Sơn thuộc quận Long Biên) III
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 120
II Huyện Thanh Trì
a Quốc lộ
1 Quốc lộ 1A từ cuối Thị trấn Văn Điển đến hết địa phận huyện
Thanh Trì V
2 Quốc lộ 1B Pháp Vân - Cầu Giẽ (địa phận huyện Thanh Trì) V
b Đường địa phương
3 Đường đê Sông Hồng (đoạn Huyện Thanh Trì) V
4 Đoạn hết Thị trấn Văn Điển - Giáp địa phận Hà Tây V
5 Đường Liên xã (Thị trấn Văn Điển qua xã Tam Hiệp Hoàng
Liệt) V
6 Đường từ cuối Thị trấn Văn Điển - Tứ Hiệp - Đê sông Hồng V
7 Kim Giang (từ Đại Kim - QL 70) IV
8 Đường từ Phố Triều Khúc rẽ vào thôn Triều Khúc IV
III Huyện Từ Liêm
a Quốc lộ
1 + Đường Láng - Hoà Lạc II
2 + Hồ Tùng Mậu III
b Đường địa phương
3 + Đường 69 - đoạn I II
4 + Đường từ Phạm Văn Đồng vào khu ngoại giao đoàn II
5 + Đường từ Hồ Tùng Mậu vào Khu đô thị Mỹ Đình I, II II
6 + Đường nối từ Phạm Hùng đến Lê Đức Thọ II
7 + Đường Xuân La- Xuân Đỉnh IV
8 + Hoàng Quốc Việt I
9 + Lê Đức Thọ II
10 + Lương Thế Vinh III
11 + Nguyễn Trãi II
12 + Phạm Hùng I
13 + Phạm Văn Đồng I
14 Đường Kinh tế Miền Tây V
15 Đường Vành Khuyên (tạm gọi) (Nút giao thông Nam cầu
Thăng Long thuộc địa phận xã Đông Ngạc - Xuân Đỉnh) III
16 Đường vào xí nghiệp Vi sinh V
17 Đường Yên Hoà đến xã Đại Mỗ V
18 Đoạn từ đường 69 đi Đại học Cảnh sát, Mỏ Địa chất V
19 Đường Nguyễn Hoàng Tôn III
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
c) Giá quy định
Giá đất ở thuộc khu vực xã giáp ranh các quận (có chung ranh giới hành chính với
quận) được phân làm 5 loại đường (bảng 5.20) và 4 vị trí quy định cụ thể ở bảng 5.21. Trong
phạm vi tính từ chỉ giới hè đường, phố đến 200 m được xác định theo 4 vị trí (1, 2, 3, 4) như
nguyên tắc xác định vị trí thửa đất ở các quận, thị trấn. Các vị trí còn lại ngoài 200 m tính từ
chỉ giới hè đường, phố.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 121
Bảng 5. 21. Giá đất khu vực giáp ranh
Đơn vị tính: Đồng/m2
Giá đất ở
Vị trí lô đất Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Đoạn loại IV Đoạn loại V
Vị trí 1 18 000 000 15 000 000 11 000 000 8 760 000 7 000 000
Vị trí 2 9 000 000 7 500 000 6 000 000 4 300 000 3 500 000
Vị trí 3 7 000 000 6 500 000 3 200 000 2 700 000 2 300 000
Vị trí 4 5 500 000 4 100 000 2 200 000 2 000 000 1 900 000
Ngoài phạm
vi 200m 4 000 000 3 000 000 1 800 000 1 700 000 1 600 000
Vị trí lô đất Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Đoạn loại IV Đoạn loại V
Vị trí 1 7 700 000 6 450 000 4 750 000 3 800 000 3 000 000
Vị trí 2 3 850 000 3 250 000 2 700 000 2 000 000 1 650 000
Vị trí 3 3 000 000 2 800 000 1 500 000 1 400 000 1 450 000
Vị trí 4 2 350 000 1 800 000 1 400 000 1 300 000 1 250 000
Ngoài phạm
vi 200m 1 750 000 1 500 000 1 200 000 1 100 000 1 050 000
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
Căn cứ vào vị trí của từng thửa đất để xác định giá của thửa đất.
BÀI TẬP CHƯƠNG 5
1. Xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng III tại xã A (là xã đồng bằng) của
huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số
liệu giả định sau:
Đơn vị tính Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004
Tổng sản lượng lúa cả năm kg 17.000 22.000 15.000
Giá bán bình quân năm đ/kg 2.500 2.500 2.700
Tổng thu nhập đồng 42.500.000 55.000.000 40.500.000
Giá thành đ/kg 1.150 1.100 1.250
Chi phí sản xuất đồng 19.550.000 24.200.000 18.750.000
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12
tháng
%/năm 7,5 7,0 8,5
2. Một xã đồng bằng tại huyện X của thành phố theo khung giá đất trồng cây hàng năm do
Chính phủ quy định là 70.000 đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến
vị trí 4 theo thứ tự là: 1; 0,87; 0,70; 0,52. Hãy xác định giá đất trồng cây hàng năm của các vị
trí còn lại cho xã.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 122
3. Hãy xác định giá đất ở của các vị trí 2, 3 và 4 cuả các đường loại I, II, III, IV, biết giá thị
trường trung bình của vị trí 1 đường loại I, II, III, IV tương ứng của đô thị đặc biệt là 54, 50,
45 và 40 triệu đồng/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của
đường loại I, II, III, IV theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,70 và 0,50.
4. Cho 3 mảnh đất như hình vẽ:
Mảnh X mặt tiền 4m, sâu 20m
Mảnh Y mặt tiền 5m, sâu 12m
Mảnh Z mặt tiền 6m, sâu 25m
Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu
Hãy xác định giá của mảnh Y và Z?
X-20
Y-12
Z-25
4m 5m 6m
5. Cho 3 mảnh đất như hình vẽ
Mảnh X mặt tiền 5m, sâu 20m
Mảnh Y mặt tiền 6m, sâu 18m
Mảnh Z mặt tiền 4m, sâu 25m
Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu
Hãy xác định giá của mảnh Y và Z
Z-25m
X-20m
Y-18m
5m 6m 4m
6. Một mảnh đất hình thang ABCD (như hình vẽ) trong đó AB là mặt tiền đường phố, AB
song song với CD, AB = 65m, CD = 95m, AD = 72m, độ sâu thửa đất là 70m. Chia mảnh đất
làm 2 phần bởi một đường thẳng vuông góc với mặt phố, anh, chị hãy xác định kích thước
mỗi phần để hai mảnh đất có giá đất bằng nhau.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 123
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5
1. Anh hay chị hiểu gì về giá đất, định giá đất của Việt Nam.
2. Tại sao phải phân vùng và phân hạng đất khi xác định giá đất nông nghiệp? Cơ sở của
phân vùng và phân hạng đất là gì?
3. Phân loại đô thị, phân loại đường phố và phân loại vị trí có ý nghĩa gì đối với định giá
đất phi nông nghiệp ở đô thị?
4. Hãy trình bày trình tự của việc định giá nhóm đất nông nghiệp?
5. Hãy trình bày trình tự của việc định giá nhóm đất phi nông nghiệp?
6. Xác định giá đất của khu vực giáp ranh cần lưu ý những điểm gì?
D C
A 65 m B
95 m
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 124
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Công nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất số
92-TT/LB ngày 10/11/1993 hướng dẫn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993
của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp.
1993
Bộ Tài chính. Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường Bất
động sản ở Việt Nam. 2001
Bộ Tài chính. Thông tư 114/2004/BTC-TT ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định
188/2004-NĐ-CP. 2004
Bộ Xây dựng - Ban Tổ chức cán bộ Chính phủ Số 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP ngày
08/3/2002 Hướng dẫn về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. 2002
Bộ Xây dựng-Bộ Kế hoạch và Đầu tư- Bộ Tài nguyên và Môi Trường-Bộ Tài Chính. Hội thảo
Khoa học: Phát triển và Quản lý thị trường Bất động sản Việt Nam. 2003
Ngô Đức Cát. Kinh tế tài nguyên đất Nhà xuất bản Nông nghiệp. 2000
Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh. Lý luận và phương pháp định giá đất
(Dịch từ tiếng Trung Quốc). 2003
Chính phủ. Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết việc phân hạng đất tính
thuế sử dụng đất nông nghiệp. 1993
Chính phủ. Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của về việc phân loại đô thị và cấp
quản lý đô thị. 2001
Chính phủ. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất. 2004
Hội khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam. Kỷ yếu hội thảo: Đền bù và giải phóng mặt bằng
các dự án xây dựng ở Việt Nam. 2002
Murray J. F. N., B.A., D. Litt. Principles and Practice of Valuation Commonwealth Institute
of Valuers. 1959
Tổng cục Địa chính. Bài giảng Định giá đất. 2001
Tổng cục Địa chính. Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý
quỹ đất đai. 2001
Thủ tướng Chính phủ. Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 về vệc điều chỉnh tổng hợp
điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. 1993
Rost R. O. and H. G. Collins. Land Valuation and Compensation in Australia Australian
Institute of Valuers and Land Economists. 1993
Nguyễn Văn Xây. Một số giải pháp tài chính cơ bản góp phần thực đẩy sự phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới. 2001
Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của
UBND thành phố Hà Nội Về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2004
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 125
Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 về việc
Bổ sung, điều chỉnh bảng phụ lục kèm theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày
29/12/2004 của UBND thành phố về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2005
Bạn đang đọc truyện trên: AzTruyen.Top