CHÆÅNG 5
QUY HOAÛCH KHU DÁN DUÛNG ÂÄ THË

I.CAÏC BÄÜ PHÁÛN CHÆÏC NÀNG TRONG KHU DÁN DUÛNG ÂÄ THË:
Âáút dán duûng âä thë laì mäüt trong 5 loaûi âáút chênh trong cáúu truïc âä thë, noï chiãúm tyí lãû cao
nháút tæì 50 - 60%

1. Âáút åí âä thë :

Laì âáút xáy dæûng caïc cäng trçnh nhaì åí caïc loaûi, caïc khu nhaì åí, caïc âån vë åí laì nhæîng âån
vë chæïc nàng chênh cuía khu dán duûng. Viãûc täø chæïc håüp lê åí khu âä thë coï yï nghéa quyãút âënh
âãún âåìi säúng cuía nhán dán âä thë, âãún mäi træåìng vaì khung caính säúng åí âä thë.

2. Âáút xáy dæûng caïc cäng trçnh cäng cäüng

- Âáút xáy dæûng caïc cäng trçnh cäng cäüng trong khu dán duûng laì nhæîng khu âáút daình riãng
cho caïc cäng trçnh dëch vuû cäng cäüng cáúp thaình phäú, cáúp quáûn vaì khu nhaì åí vãö caïc màût vàn hoïa,
chênh trë, haình chênh, xaî häüi... Caïc cäng trçnh naìy træûc tiãúp phuûc vuû cho sinh hoaût haìng ngaìy åí
âä thë, xáy dæûng táûp trung hoàûc phán taïn trong khu dán duûng tuìy theo yãu cáöu vaì chæïc nàng dëch
vuû.

- Caïc cäng trçnh xáy dæûng åí trung tám thaình phäú laì nhæîng cæía haìng låïn, xáy dæûng táûp
trung hoàûc phán taïn trong khu trung tám cuìng våïi caïc cäng trçnh trung tám khaïc cuía toaìn âä thë.

- Caïc cäng trçnh dëch vuû cäng cäüng xáy dæûng åí caïc khu trung tám thaình phäú, quáûn, khu
nhaì åí låïn, caïc khu nghè ngåi, caïc trung tám chuyãn ngaình khaïc (y tãú, giaïo duûc, khoa hoüc...)

3. Maûng læåïi âæåìng vaì quaíng træåìng

Âæåìng trong khu dán duûng laì maûng læåïi giao thäng näúi liãön caïc bäü pháûn chæïc nàng våïi
nhau thaình mäüt thãø thäúng nháút. Âæåìng trong khu dán duûng cuîng laì ranh giåïi cuû thãø phán chia
caïc khu âáút trong khu dán duûng thaình caïc âån vë åí, caïc khu åí vaì caïc khu cäng cäüng

Khäng gian âæåìng bao gäöm caïc tuyãún âæåìng cho xe chaûy, caïc läúi âàûc âiãøm vaì trang thiãút
bë doüc âæåìng nhæ vèa heì, cáy xanh quaíng træåìng. Âáy laì nhæîng khäng gian cäng cäüng âä thë
thaình phäú quaín lyï vaì xáy dæûng (khäng tênh âãún pháön âáút giao thäng âäúi ngoaûi cuía âä thë )

4. Âáút cáy xanh

Trong khu dán duûng coï hãû thäúng cáy xanh væåìn hoa cäng viãn nhàòm phuûc vuû cho váún âãö
vui chåi giaíi tri thãø thao thãø duûc cuía treí em vaì ngæåìi låïn, chuïng âæåüc bäú trê trong caïc khu nhaì åí,
caïc âån vë åí. Khu cáy xanh naìy thæåìng âæåüc täø chæïc gàõn liãön våïi hãû thäúng træåìng hoüc vaì cáu laûc
bäü trong caïc âån vë åí.

Âáút cáy xanh khu dán duûng khäng tênh âãún caïc cäng viãn vàn hoïa nghé ngåi, cáy xanh
trong caïc khu væåìn âàûc biãût phuûc vuû cho chæïc nàng riãng nhæ væåìn thuï, væåìn baïch thaío, caïc daîy
cáy phoìng häü, caïc cäng viãn ræìng vv... åí phêa ngoaìi thaình phäú.

II. c¬ cÊu tæ chøc khu d©n dông:

Âån vë âä thë

Âån vë hat nhán tæång æïng

Thaình phäú

Trung tám TP

Khu TP

Khu TP

TT quáûn hay TP

Khu nhaì åí

Khu nhaì åí

Khu nhaì åí

TT Khu nhaì åí

Â.vë
åí cå såí

Â.vë
åí cå såí

Â.vë
åí cå såí

TT â.vë åí cå såí
Phæåìng (chåü)

Âån vë
laïng giãöng

III.. CAÏC CHÈ TIÃU THIÃÚT KÃÚ
Khi quy hoaûch vaì xáy dæûng khu nhaì åí trong âä thë phaíi chuï yï âãún caïc yãu cáöu sau:
- Taûo mäúi quan hãû haìi hoìa giæîa caïc chæïc nàng åí, laìm viãûc, cung cáúp dëch vuû, giaïo duûc
âaìo taûo, nghè ngåi trãn cå såí thäúng nháút våïi quy hoaûch täøng thãø cuía âä thë
- Baío âaím sæû thäúng nháút giæîa hiãûu quaí chênh trë, xaî häüi kinh tãú âàûc biãût laì mäúi quan hãû
giæîa xáy dæûng vaì sæí duûng
- Baío âaím sæû thäúng nháút haìi hoìa cán âäúi giæîa baío dæåîng, náng cáúp, caíi taûo caïc khu åí cuî
våïi xáy dæûng caïc khu åí måïi.
- Tiãút kiãûm âáút xáy dæûng triãût âãø khai thaïc vaì sæí duûng âëa hçnh, hiãûn traûng cäng trçnh thiãút
bë sàôn coï.
- Haûn chãú chiãúm duûng âáút saín xuáút näng lám nghiãûp âãø xáy dæûng vaì måí räüng caïc khu åí,
haûn chãú aính hæåíng xáúu cuía âáút xáy dæûng nhaì åí âãún giaï trë âáút âai, mäi træåìng thiãn nhiãn vaì
caính quan.
1.Chè tiãu cán bàòng âáút âai khu dán duûng

Âån vë
laïng giãöng

Âån vë
laïng giãöng

Âån vë
laïng giãöng

KG cäng cäüng
cuûm nhaì åí

TT

Thaình pháön âáút

1

2

3

4
Âáút âæåìng vaì quaíng træåìng
2. Chè tiãu âäúi våïi âáút åí:

Chè tiãu diãûn têch
bçnh quán m2/ngæåìi

30-40

10-15

8-12

10-15

Tè lãû diãûn têch %

Âáút åí thaình phäú

Âáút cäng trçnh cäng cäüng

Âáút cáy xanh vaì TTTD

40-50

15-20

10-15

15-20

- Máût âäü diãûn têch saìn nhaì åí cuía âån vë åí (máût âäü Brutto) laì diãûn têch saìn nhaì åí tênh bàòng
m2 bçnh quán trãn 1 ha âáút cuía âån vë åí æïng våïi mäüt tiãu chuáøn diãûn têch nhaì åí 12m2/ ngæåìi

Máût âäü

- Låïn nháút
- Nhoí nháút

- Låïn nháút
- Nhoí nháút

- Máût âäü diãûn têch saìn nhaì åí vaì diãûn têch âáút aïp duûng âãø xáy dæûng caïc loaûi nhaì åí coï væåìn
riãng æïng våïi tiãu chuáøn 15m2/ngæåìi.

1
2500
3300
1
5400
6800

2
3200
4800
2
5700
7000

Táöng cao
4
4800
6000
4
6200
7600

3
4600
5700
3
6000
7300

Âån vë tênh m2/ha

5
5000
6300
5
6400
7800

6
5200
6600
6
6600
- 8000

Loaûi nhaì åí

* Nhaì 1 táöng
+ 150m2 âáút cho häü 3 - 5 ngæåìi
+ 200m2 âáút cho häü 6 - 8 ngæåìi
* Nhaì 2 táöng
+ 120m2 âáút cho häü 3 - 5 ngæåìi
+ 150m2 âáút cho häü 6 - 8 ngæåìi

- Máût âäü diãûn têch saìn chung: tyí säú giæîa täøng diãûn têch saìn åí trãn diãûn têch khu åí
- Chè säú diãûn têch saìn åí: tyí säú giæîa täøng diãûn têch saìn åí trãn täøng säú dán khu åí (m2/ngæåìi)
- Máût âäü dán säú: tyí säú giæîa säú dán trãn täøng säú diãûn têch khu åí (ngæåìi / ha)
- Chè säú ngæåìi giao thäng: tyí säú giæîa täøng chiãöu daìi cuía caïc âæåìng ä tä, âæåìng ä tä coï thãø
âi âæåüc (cå giåïi vaì âi bäü) trãn täøng säú càn häü trong khu (m/càn häü)
- Máût âäü diãûn têch cæ truï: tyí säú giæîa täøng diãûn têch chênh (phoìng åí, nguí, laìm viãûc) cuía táút
caí nhaì åí trong khu trãn diãûn têch khu åí.
- Máût âäü diãûn têch saìn åí riãng: tyí säú giæîa täøng diãûn têch saìn åí cuía caïc nhaì åí trãn diãûn têch
âáút åí tæång æïng (m2/ha)
- Máût âäü åí: tyí säú giæîa dán trãn diãûn têch âáút åí tæång æïng (ngæåìi/ha)
- Máût âäü xáy dæûng: laì tyí lãû % giæîa täøng diãûn têch chiãúm âáút cuía caïc cäng trçnh xáy dæûng
trãn diãûn têch âáút tæång æïng.
- Máût âäü khäúi têch xáy dæûng: laì tyí säú giæîa täøng khäúi têch cuía caïc cäng trçnh xáy dæûng trãn
diãûn têch âáút tæång æïng
- Máût âäü diãûn têch saìn nhaì åí trung bçnh âån vë åí khi xáy dæûng nhaì åí coï táöng cao khaïc
nhau tênh theo cäng thæïc :

MTB =

Âån vë laïng giãöng
Máût âäü
m2/ngæåìi
2
m /ha

3300
4300

4300
6000

45
35

35
25

âån vë cå såí - Phæåìng
Máût âäü
m2/ ngæåìi
2
m /ha

2500
3000

3000
3800

60
50

50
40

100
X1 X 2 X 3
X
+
+
+ .... i
M1 M 2 M 3
Mi

Trong âoï:
MTB : máût âäü diãûn têch saìn nhaì åí trung bçnh cuía âån vë åí
X1, X2, X3, Xi : tè lãû pháön tràm cuía nhaì åí theo táöng nhaì
M1, M2, M3, Mi : máût âäü diãûn têch saìn nhaì åí cuía âån vë åí tæång æïng våïi táöng nhaì
Vê duû : Tè lãû % nhaì åí theo táöng
+ 20%
- 1táöng
+ 30%
- 3táöng
+ 50%
- 5táöng

MTB =

100
100
=
= 3703 m2/ ha (Täúi thiãøu)
20
0,008 + 0,009 + 0,01
30
50
+
+
2500 3200 5000

III. CAÏC YÃU CÁÖU VÃÖ BÄÚ TRÊ NHAÌ ÅÍ TRONG TIÃØU KHU
1. Âaím baío traïnh nàõng træûc tiãúp roüi vaìo caïc phoöng cuía nhaì, bàòng caïch truûc chênh cuía nhaì håüp
våïi hæåïng bàõc nam mäüt goïc tæì 0-550
2. Âaím baío thäng gioï tæû nhiãn täút, bàòng caïc giaíi phaïp:
- Truûc chênh cuía nhaì vuäng goïc hoàûc håüp våïi hæåïng gioï chênh mät goïc låïn hån hoàûc
bàòng 300.
- Hai màût nhaì âäúi diãûn nhau thç khoaíng caïch giæîa chuïng phaíi låïn hån hoàûc bàòng hai láön
chiãöu cao nhaì cao nháút.
- Bäú trê caïc daîy nhaì so le nhau
- Sæí duûng cáy xanh âãø dáùn gioï vaìo khu nhaì åí bàòng caïch bäú trê caïc tuyãún âæåìng song song
våïi hæåïng gioï chênh.
3.Âaím baío chäúng äön cho nhaì åí.
Caïc giaíi phaïp chäúng äön nhæ sau:
- Âàût nguäön gáy äön åí cuäúi hæåïng gioï chênh
- Låüi duûng âëa hçnh âãø ngàn caïch tiãúng äön
- Duìng cáy xanh caïch ly
- Trong xáy dæûng coìn sæí duûng caïc váût liãûu caïch ly tiãúng äön.
4. Låüi duûng âëa hçnh tæû nhiãn
Âäúi våïi nhæîng khu âáút coï âëa hçnh phæïc taûp maì phaíi bäú trê cäng trçnh thç âãø giaím båït khäúi
læåüng âaìo âàõp ta coï nhæîng giaíi phaïp sau:
- Duìng caïc âån nguyãn táöng læíng
- Duìng caïc âån nguyãn ngàõn vaì bäú trê so le
- Bäú trê dáût cáúp caïc âån nguyãn
IV. CAÏC GIAÍI PHAÏP BÄÚ TRÊ NHAÌ ÅÍ TRONG TIÃØU KHU
1. Nhaì biãût thæû coï væåìn
Tiãu chuáøn: tæì 100-120m2/ngæåìi, diãûn têch khu væåìn tæì 300-600m2, thæåìng nàòm åí caïc
khu væûc xa trung tám thaình phäú hay ngoaûi ä. Nhaì kiãøu biãût thæû seî täún keïm vãö hãû thäúng kyî thuáût
nhæng laûi coï âiãöu kiãûn säúng täút.
2. Nhaì åí kiãøu phäú
Nhaì åí cho gia âçnh bäú trê liãön nhau, màût tiãön tæì 4,5-8m, mäùi häü khäng coï væåìn riãng
nhæng coï sán træåïc hoàûc sán sau, trong mäùi daîy nhaì caïch tæì 80-100m nãn bäú trê mäüt âæåìng räüng

låïn hån hoàûc bàòng 3,5m âãø cæïu hoía hoàûc cáúp cæïu. Nhaì loaûi naìy thæåìng âæåüc bäú trê gáön khu
trung tám.
3. Nhaì åí kiãøu càn häü táûp thãø nhiãöu táöng (Chung cæ)
Nhaì chung cæ phaíi âaím baío caïc yãu cáöu sau:
- Âaím baío caïc âiãöu kiãûn tiãûn nghi cho nhaì åí thäng thæåìng
- Khäng væåüt quaï 3 kiãøu nhaì trong mäüt tiãøu khu âãø dãù daìng cå giåïi hoïa khi thi cäng.
- Bäú trê thaình nhæîng nhoïm nhaì vaì trong mäùi nhoïm coï mäüt khäng gian cáy xanh laì nåi
nghè ngåi, giaíi trê, vui chåi....