ke toan bds dau tu
KÕ to¸n bÊt ®éng s¶n ®Çu t
4.3. 1. ChuÈn mùc kÕ to¸n sè 05 “BÊt ®éng s¶n ®Çu t”
Bất động sản đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính, nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc:
b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:
a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
Các trường hợp được ghi nhận là bất động sản đầu tư
a) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá;
b) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;
c) Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
d) Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
e) Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là bất động sản đầu tư
a) Đối với những bất động sản mà một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là bất động sản đầu tư còn phần tài sản dùng cho sản xuất và quản lý được hạch toán là TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ vô hình.
Trường hợp bất động sản không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể thì hạch toán là bất động sản đầu tư. Ví dụ: Doanh nghiệp có một toà nhà có 80% diện tích chuyên cho thuê hoạt động và 20% diện tích sử dụng làm văn phòng công ty thì toà nhà đó được hạch toán là bất động sản đầu tư.
b) Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản đầu tư. Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho các đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh đối với toà nhà cho thuê này.
c) Trường hợp, một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trong cùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì bất động sản đó được hạch toán là bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính riêng của công ty con có bất động sản đó hoặc báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ nếu công ty mẹ cho các công ty con thuê (nếu nó thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư), nhưng không được phản ánh là bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính hợp nhất.
§¸nh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t
Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại
Nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t
Nguyên giá của bất động sản đầu tư: Là toàn bộ chi phí (tiền mặt hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.
Tuỳ vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau:
v Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác,...
v Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16- "Chi phí đi vay";
v Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;
v Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá của bất động sản đầu tư tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 - “Thuê tài sản”.
Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);
- Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.
KhÊu hao bÊt ®éng s¶n ®Çu t
Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích và xác định phương pháp khấu hao của bất động sản đầu tư.
Gi¸ trÞ cßn l¹i cña bÊt ®éng s¶n ®Çu t = Nguyªn gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Çu t - Hao mßn B§S ®Çu t
4.3.2- Ph¬ng ph¸p kế toán bất động sản đầu tư
4.3.2.1- Chøng tõ ban ®Çu:
Ho¸ ®¬n GTGT (Ho¸ ®¬n b¸n hµng)
Biªn b¶n quyÕt to¸n c«ng tr×nh XDCB hoµn thµnh
Ho¸ ®¬n dÞch vô
B¶ng tÝnh - trÝch khÊu hao bÊt ®éng s¶n ®Çu t
Biªn b¶n thanh lý, chuyÓn nhîng bÊt ®éng s¶n ®Çu t
C¸c chøng tõ thanh to¸n: PhiÕu thu, PhiÕu chi, Chøng tõ Ng©n hµng.....
4.3.2.2- Tài khoản kế toán sử dụng
a. TK 217 - Bất động sản đầu tư
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá.
Không phản ánh vào tài khoản này giá trị bất động sản mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư.
Đối với những bất động sản đầu tư được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị BĐS, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dở dang”. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư”.
Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 217 - Bất động sản đầu tư
Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng trong kỳ.
Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm trong kỳ.
Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư của doanh nghiệp cuối kỳ.
b. TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu tư trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp.
Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
Bên Nợ: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư giảm.
Bên Có: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư tăng do trích khấu hao hoặc do chuyển số khấu hao lũy kế của bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư.
Số dư bên Có: Giá trị hao mòn của bất động sản đầu tư hiện có của doanh nghiệp.
c. TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Tài khoản này dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư của doanh nghiệp. Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư được phản ánh vào tài khoản này bao gồm:
- Doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư là số tiền cho thuê tính theo kỳ báo cáo;
- Doanh thu bán bất động sản đầu tư là giá bán của BĐS đầu tư.
Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 5117 -Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Bên Nợ:
- Số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp (nếu có);
- Kết chuyển doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư sang TK “Xác định kết quả KD”.
Bên Có:
Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư phát sinh trong kỳ.
Tài khoản này không có số dư cuối kỳ.
d. TK 1567- Hàng hoá bất động sản
Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của các loại hàng hoá bất động sản của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản.
Hàng hoá bất động sản gồm:
- Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường;
- BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi bắt đầu triển khai cho mục đích bán.
Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 1567- Hàng hoá bất động sản
Bên Nợ:
- Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản mua về để bán;
- Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho;
- Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán
- Trị giá thực tế của hàng hoá bất động sản thừa phát hiện khi kiểm kê.
Bên Có:
- Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản bán trong kỳ, hoặc chuyển thành bất động sản đầu tư;
- Trị giá thực tế của hàng hoá bất động sản thiếu phát hiện khi kiểm kê.
Số dư bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản còn lại cuối kỳ.
4.3.2.3 Phương pháp kế toán bất động sản đầu tư
Kế toán tăng bất động sản đầu tư
v Kế toán mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay:
- Trường hợp doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 111, 112, 331.
- Trường hợp doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp trên GTGT, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 111, 112, 131, 331.
v Kế toán mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm:
- Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 - (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - (Phần lãi trả chậm)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
- Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - (Phần lãi trả chậm)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
- Hàng kỳ, tính số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 111, 112,...
v Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:
- Khi phát sinh chi phí xây dựng bất động sản đầu tư, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan, kế toán tập hợp chi phí:
+ Khi mua bất động sản về đưa vào xây dựng cơ bản, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 111, 112, 331,...
+ Khi phát sinh các chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,...
- Khi quá trình xây dựng cơ bản bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao , ghi:
Nợ TK 217 - (Nếu đủ điều kiện là bất động sản đầu tư)
Nợ TK 1567 - (Nếu không đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư)
Có TK 241 - XDCB dở dang.
v Chuyển BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu tư, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 211, 213
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với những bất động sản chủ sở hữu sử dụng đã trích khấu hao), ghi:
Nợ TK 2141, 2143
Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư.
v Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản).
v Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 111, 112, 315, 342.
v Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư:
- Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 111, 112, 152, 153, 331,...
- Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 241 - XDCB dở dang.
Kế toán giảm bất động sản đầu tư
v Kế toán bán bất động sản đầu tư
· Ghi nhận doanh thu bán BĐS đầu tư:
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 5117 - (Giá bán chưa có thuế GTGT )
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp trên GTGT, ghi:
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 5117 - (Giá bán có thuế GTGT )
· Kế toán ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư đã được bán, ghi:
Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư)
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư)
v Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả góp:
· Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ:
Nợ TK 111, 112, 131
Có TK 5117 - (Giá bán trả ngay chưa có thuế GTGT)
Có TK 3387 - Phần lãi trả chậm
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp
· Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp:
- Ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư :
Nợ TK 111, 112, 131
Có TK 5117 - (Giá bán trả ngay chưa có thuế GTGT)
Có TK 3387 - Phần lãi trả chậm
- Cuối kỳ, xác định số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp
· Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán hàng trả chậm, trả góp, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính.
· Khi thực thu tiền bán hàng trả chậm, trả góp gồm cả lãi bán hàng trả chậm, trả góp, ghi:
Nợ TK 111, 112
Có TK 131- Phải thu của khách hàng.
· Kế toán giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư)
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư)
· Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đầu tư phát sinh, ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có TK 111, 112, 331.
v Chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
Trường hợp chuyển thành hàng tồn kho khi có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế toán, ghi:
Nợ TK 1567- Hàng hoá BĐS- Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147) (Số khấu hao luỹ kế )
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá).
- Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:
Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có TK 111, 112, 152, 334, 331,...
- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567 )
Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
· Trường hợp chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211, 213
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư;
Đồng thời, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
Có TK 2141, 2143.
v Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư. Khi hết hạn thuê:
· Nếu trả lại bất động sản đầu tư thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
Nợ TK 632- Giá trị còn lại của BĐS đầu tư thuê
Có TK 217 - Nguyên giá của BĐS đầu tư thuê
· Nếu mua lại bất động sản đầu tư thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư số phải trả thêm, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 111, 112,...
· Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211, 213
Có TK 217 - Nguyên giá của BĐS đầu tư thuê
Có TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm).
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
Có TK 2141, 2143.
Kế toán trích khấu hao bất động sản đầu tư
v Định kỳ tính, trích khấu hao bất động sản đầu tư đang nắm giữ chờ tăng giá, đang cho thuê hoạt động, ghi:
Nợ TK 632- (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư.
v Trường hợp giảm giá bất động sản đầu tư thì đồng thời với việc ghi giảm nguyên giá bất động sản đầu tư phải ghi giảm giá trị hao mòn luỹ kế của bất động sản đầu tư :
· Trường hợp chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
Có TK 2141, 2143.
· Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
Nợ TK 1567- Hàng hoá BĐS- Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147) (Số khấu hao luỹ kế )
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá).
· Kế toán giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư)
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư)
v Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu chi phí đó không chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai, ghi:
Nợ TK 632 - (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), hoặc
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn) Có TK 111, 112, 152, 153, 334,...
Kế toán cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư
v Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư
· Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ:
Doanh thu của kỳ kế toán được xác định bằng tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư đã thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư.
a) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ thuế.
- Khi nhận tiền trả trước về hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi:
Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận được)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện theo giá chưa có thuế Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331).
- Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thực hiện, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.
- Sang kỳ kế toán tiếp sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 - Doanh thu KD bất động sản đầu tư của kỳ kế toán).
- Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không được thực hiện (nếu có), ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Giá chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 531 - Trường hợp đã ghi doanh thu trong kỳ theo giá chưa có thuế
Nợ TK 3331 - Giảm thuế GTGT phải nộp
Có TK 111, 112, 331... (Tổng số tiền trả lại).
b) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp:
- Khi nhận tiền trả trước về cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều năm, ghi:
Nợ TK 111, 112... (Tổng số tiền nhận được)
Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Tổng số tiền nhận được).
Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thu tiền, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.
- Sang kỳ kế toán sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có TK 5117 - Doanh thu KD bất động sản đầu tư của kỳ kế toán
- Cuối mỗi kỳ kế toán, tính số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
- Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cho thuê không được thực hiện (nếu có), ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trường hợp đã ghi doanh thu trong kỳ)
Có TK 111, 112.... (Tổng số tiền trả lại).
· Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư và thu tiền cho thuê theo từng kỳ:
a) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ thuế:
- Khi phát hành hoá đơn thanh toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 131 - Phải thu của khách hàng
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
- Khi thu được tiền, ghi:
Nợ TK 111, 112
Có TK 131- Phải thu của khách hàng.
b) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp:
- Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư (cho thuê hoạt động), ghi:
Nợ TK 131 - Phải thu của khách hàng
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.
- Khi thu được tiền, ghi:
Nợ TK 111, 112
Có TK 131 - Phải thu của khách hàng.
- Cuối kỳ kế toán tính số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
v Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ là bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động , ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư.
v Chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư nếu không lớn, ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có TK 111, 112, 331, 334,...
Bạn đang đọc truyện trên: AzTruyen.Top