Hoạt động phân phối và phân phối lại đất đai

I. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

- Khái niệm quy hoạch, kế hoạch đất đai

+ Quy hoạch đất đai là việc khoanh định hoặc điều chỉnh việc khoanh định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước là sự tính toán, phân bổ sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian.

+ Kế hoạch đất đai là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo qui hoạch.

- Mục tiêu của việc lập quy hoạch, kế hoạch

Nhằm lựa chọn được phướng án sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế - xã hội, môi trường - sinh thái, an ninh - quốc phòng

- Ý nghĩa của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ để quản lý đất đai được thống nhất.

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm.

+ Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước sử dụng quyền định đoạt với đất đai.

- Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 8 nguyên tắc sau:

1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;

2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;

3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới;

4. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;

5. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;

6. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;

7. Dân chủ và công khai;

8. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.

- Căn cứ lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

1. Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước, quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương;

2. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;

3. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu thị trường;

4. Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;

5. Định mức sử dụng đất;

6. Tiến bộ khoa học và công nghệ liên quan đến sử dụng đất;

7. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất của kỳ trước.

Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

1. Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;

2. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước;

3. Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

4. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất của kỳ trước;

5. Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.

- Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 23 Luật đất đai 2003, và được hướng dẫn cụ thể tại Điều 12, 13, 14 Nghị định 181/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về Thi hành Luật đất đai 2003

Nội dung quy hoạch sử dụng đất:

1.Điêu tra nghiên cứu, phân tích, tổng hợp tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn thực hiện quy hoạch.

2.Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước theo các mục đích sử dụng gồm đất trồng lúa nước, đất trồng cấy hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác; đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sỏ cơ quan va công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất tôn giáo tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây.

3.Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học - công nghệ theo quy định sau :

a) Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và không phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoach phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến bộ khoa học - công nghệ trong sử dụng đất;

b) Đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng cho các mục đích.

4.Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước.

5.Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương.

6.Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch được thực hiện như sau:

a)Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử dụng đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mục đích sử dụng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các khu vực sử dụng đất phi nông nghiệp theo chức năng làm khu dân cư đô thị, khu dân cư nông thôn, khu hành chính, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dịch vụ, khu di tích lịch sử, văn hoá, danh lam, thắng cảnh, khu vực đất quốc phòng, an ninh và các công trình, dự án khác co quy mô sử dụng đất lớn; các khu vực đất chưa sử dụng.

Việc khoanh định được thực hiện đối với khu vực đất có diện tích thể hiện được lên bản đồ quy hoach sử dụng đất;

b)Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tích đất phải chuyển mục dích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích đất dự kiến phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án.

7.Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án phân bổ quỹ đất theo nội dung sau:

a)Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

b)Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm dự kiến việc số hộ dân phải di dời, số lao động bị mất việc làm do bị thu hồi đất.

c)Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của phương án phân bổ quỹ đất.

8.Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 Điều này.

9.Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

10. Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường cần áp dụng vào từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch.

11. Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với đăc điểm của địa bàn quy hoạch.

Nội dung kế hoạch sử dụng đất:

1.Đánh giá, phân tích kết quả thực hiện kế hoách sử dụng đất kỳ trước gồm:

a) Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất đối với từng loại đất;

b) Kết quả thực hiện các chỉ tiêu chuyển đổi giữa các loại đất;

c) Kết quả khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích;

d) Chất luợng thực hiện các chỉ tiêu trong kế hoạch sử dụng đất;

đ)Việc thực hiện các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đich sử dung đất, các loại thuế liên quan đến đất đai và chi phí cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

e) Nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém trong việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

2. Lập kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bố cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn;quôc phòng, an ninh; đối với các công trinh, dự án đã có chủ đầu tư thì lấp danh lập danh mục kèm theo quy mô sử dụng đất, địa điểm, dự kiến tiến độ thực hiện và tiến độ thu hồi đất.

3. Lập kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác, xác định khu vực chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp, theo các nội dụng sau:

a) Xác định địa điểm, diện tích và tiến độ chuyển đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác;

b) Xác định khu vực đất được đăng ký chuyển đổi cơ cấu sử dụng các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.

4. Lập kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích bao gồm việc xác định địa điểm, diện tích và tiến độ khai hoang đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp.

5. Cụ thể hoá việc phân bổ các loại đất trong kế hoạch sử dụng đất đến từng năm.

6. Dự kiến các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, hổ trợ, tái định cư.

7. Xác định giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất bảo đảm thực hiện đúng tiến độ kế hoạch.

- Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Lần đầu tiên Luật đất đai 2003 quy định về kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đó là lượng thời gian vật chất mà mỗi cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương xây dựng chiến lược từ tổng thể đến chi tiết để thực hiện các nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.

Theo Điều 24 Luật đất đai 2003 thì kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm. Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm.

- Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 25 Luật đất đai 2003 như sau:

+ Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cả nước trình Quốc hội quyết định;

+ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

+ Uỷ ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trừ các xã không thuộc khu vực phát triển đô thị trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

+ Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương và địa phương giúp Chính phủ và uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Thẩm quyền quyết định, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc thẩm quyền của cấp trên cấp lập quy hoạch. Việc xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch là cơ sở để quy hoạch, kế hoạch có giá trị pháp lý.

+ Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ trình;

+ Chính phủ xét duyệt quy hoạch sử dụng đất của uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất năm năm, kế hạch điều chỉnh, bổ sung hàng năm của từng tỉnh, đồng thời xét duyệt kế hoạch sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phòng của Bộ công an, Bộ quốc phòng;

+ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp;

+ Uỷ ban nhân dân cấp huyện xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã không thuộc khu vực phát triển đô thị;

+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thì có thẩm quyền cho phép bổ sung, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch đó.

- Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố theo quy định sau đây:

+ Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước đã được Quốc hội quyết định tại trụ sở cơ quan Bộ trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng Công báo; công bố trên mạng thông tin quản lý nhà nước của Chính phủ và trích đăng trên một báo hàng ngày của Trung ương.

+ Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được xét duyệt tại trụ sở cơ quan mình trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố trên mạng thông tin quản lý nhà nước của cấp tỉnh và trích đăng trên một báo hàng ngày của địa phương.

+ Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết và các dự án công trình đầu tư đã được xét duyệt tại trụ sở của uỷ ban nhân dân cấp xã trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

+ Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt tại trụ sở Ban quản lý trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố trên trang thông tin điện tử của khu công nghệ cao, khu kinh tế và trích đăng trên một báo ngành và một báo địa phương nới có quy hoạch đó.

- Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rất cụ thể, chi tiết. Theo đó, Chính Phủ có trách nhiệm tổ chức, chỉ đạo viêc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cấp dưới trực tiếp. Uỷ ban nhân dân cấp xã tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; phát hiện ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã được xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

b. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sữa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng mà sau ba năm không thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt phải huỷ bỏ hoặc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và công bố sự huỷ bỏ, điều chỉnh đó.