Chuyên đề 8: quản lý hợp đồng trong hoạt động xây dựng

I. Các loại hợp đồng trong hoạt động xây dựng

1. Theo tính chất, loại công việc trong hoạt động xây dựng cần thực hiện

1.1. Hợp đồng tư vấn xây dựng: là hợp đồng xây dựng để thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc tư vấn trong hoạt động xây dựng như: lập quy hoạch xây dựng, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư XDCT, lựa chọn nhà thầu, giám sát thi công XDCT và lắp đặt thiết bị, thẩm tra thiết kế, dự toán và các hoạt động tư vấn khác có liên quan đến XDCT.

1.2. Hợp đồng cung ứng vật tư, thiết bị xây dựng: là hợp đồng xây dựng để cung ứng vật tư, thiết bị nằm trong dây chuyền công nghệ được lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ cho dự án đầu tư XDCT

1.3. Hợp đồng thi công XDCT: là hợp đồng xây dựng thực hiện việc thi công XDCT, hạng mục công trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế XDCT.

- Hợp đồng xây dựng thực hiện toàn bộ công việ thiết kế XDCT của dự án là hợp đồng tổng thầu thiết kế

- Hợp đồng xây dựng thực hiện toàn bộ việc thi công xây dựng công trình của dự án là hợp đồng tổng thầu thi công XDCT

- Hợp đồng xây dựng thực hiện toàn bộ việc thiết kế và thi công XDCT là hợp dông tổng thầu thiết kế và thi công XDCT

1.4. Hợp đồng thiết kế - cung ứng vật tư thiết bị - thi công xây dựng: (ECP) là hợp đồng xây dựng để thực hiện toàn bộ công việc từ thiết kế, cung ứng vật tư thiết bị đến thi cong XDCT, hạng mục công trình

1.5. Hợp đồng chìa khóa trao tay: là hợp đồng xây dựng để thực hiện trọn gói toàn bộ các công việc lập dự án, thiết kế, cung ứng vật tư thiết bị và thi công XDCT

2. Theo mối quan hệ trong quản lý

2.1. Hợp đồng thầu chính

- Hợp đồng thầu chính được ký kết giữa chủ đầu tư và một nhà thầu chính để thực hiện một hoặc một số công việc của dự án như tư vấn, thi công xây dựng và lặp đặt, cung ứng vật tư và thiết bị

- Chủ đầu tư được phép ký kết đồng thời nhiều hợp đồng thầu chính với nhiều nhà thầu chính khác nhau trong trường hợp công trình có quy mô lớn, có yêu cầu đẩy nhanh tiến độ thực hiện các công việc.

2.2. Hợp đồng thầu phụ

Hợp đồng thầu phụ được ký kết trực tiếp giữa tổng thầu với một/ nhiều thầu phụ hoặc nhà thầu chính với một/ nhiều thầu phụ để thực hiện một phần công việc của tổng thầu hoặc thầu chính

2.3. Hợp đồng tổng thầu bao gồm

- ... thiết kế

- .... Thi công xây dựng

- ... thiết kế và thi công xây dựng

- ... thiết kế- cung ứng vật tư thiết bị - xây dựng

- ... chìa khóa trao tay

II. Xác định giá hợp đồng xây dựng

1. Cơ sở xác định giá hợp đồng

Giá hợp đồng xây dựng được căn cứ vào các tài liệu sau:

- Các hướng dẫn về quản lý chi phí đầu tư XDCT

- Kết quả lựa chọn nhà thầu

- Các đề xuất của nhà thầu

- Kết quả đàm phán với nhà thầu trúng thầu

- Loại hợp đồng xây dựng và hình thức giá hợp đồng

2.Hình thức giá hợp đồng

2.1. Giá hợp đồng theo giá trọn gói

- Là giá hợp đồng xây dựng không thể thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng đối với các công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết, trừ các trường hợp được phép điều chỉnh có quy định trong hợp đồng

- Trường hợp được áp dụng - phần việc xác định giá trọn gói - điều kiện liên quan - điều kiện được điều chỉnh hợp đồng nếu có - cách thức điều chỉnh phần bổ sung ngoài hợp đồng

2.2. Giá hợp đồng theo đơn giá cố định

- Là giá hợp đồng xây dựng được xác định tren cơ sở khối lượng tạm tính và đơn giá từng công việc trong hợp đồng là cố định và không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, trừ các trường hợp được phép điều chỉnh có quy định trong hợp đồng

- Trường hợp được áp dụng - phần việc xác định áp dụng - cách thức điều chỉnh đơn giá khi thay đổi khối lượng - thỏa thuận về phần việc bổ sung, điều chỉnh ngoài hợp đồng - cách thức điều chỉnh phân bổ sung ngoài hợp đồng

2.3. Giá hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh

- Là giá hợp đồng xây dựng mà khơi lượng công việc và đơn giá cho công việc trng hợp đồng được phép điều chỉnh trong các trường hợp được quy định tại hợp đồng xây dựng

- Trường hợp được áp dụng - phần việc xác định áp dụng - cách thức điều chỉnh đơn giá, khối lượng - thỏa thuận về phần việc bổ sung ngoài hợp đồng - cách thức điều chỉnh phân bổ sung ngoài hợp đồng

2.4. Giá kết hợp

- Là giá hợp đồng xây dựng theo các hình thức a, b, c, nêu trên

- Trường hợp được áp dụng - phần việc xác định áp dụng - cách thức điều chỉnh đơn giá, khối lượng - thỏa thuận về phần việc bổ sung ngoài hợp đồng - cách thức điều chỉnh phân bổ sung ngoài hợp đồng

3. Phương pháp xác định giá các loại hợp đồng xây dựng

3.1. Xác định giá hợp đồng tư vấn xây dựng theo một trong các phương thức

- Theo thời gian thực hiện công việc tư vấn

- Theo tỷ lệ % giá trị công việc được tư vấn

- Khoán trọn gói về chi phí thực hiện

3.2. Xác định giá hợp đồng thi công xây dựng và lắp đặt

- Các yếu tố chi phí cần thiết để thực hiện công việc, công trình, hạng mục công trình xây dựng như: các chi phí về vật liệu, nhân công, máy móc thiết bị thi công; chi phí quản lý, phục vụ thi công

- Các chi phí về chuẩn bị công trường, xây dựng nhà tạm phục vụ thi công của nhà thầu

- Dự phòng cho phần khối lượng công việc không lường hết và trượt giá trong thời gian thực hiện công việc, công trình xây dựng

- Lợi nhuận dự tính của nhà thầu, các khoản thuế phải nộp đối với sản phẩm xây dựng theo quy định

3.3. Xác định giá của hợp đồng tổng thầu

- Đối với hợp đồng tổng thầu thì giá hợp đồng tổng thầu phải bao gồm các chi phí cần thiết để thực hiện toàn bộ các công việc của hợp đồng và các chi phí có liên quan đến việc tổ chức, quản lý thực hiện công việc, thực hiện chuyển giao công ngệ, kỹ thuật và kinh nghiệm từ tổng thầu

- Việc xác định giá cảu hợp đồng tổng thầu còn tùy thuộc vào phương thức lựa chọn nhà thầu và mức độ giao thầu về thiết kế xây dựng công trình