ĐỀ CƯƠNG THỊ TRƯỜNG BĐS

câu1. Nêu khái niệm về bất động sản? Cho ví dụ về bất động sản là tài sản không thể di dời được?

BĐS bao gồm đất đai, công trình, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách dời ra khỏi đất đai và vật kiến trúc cùng với những thứ dùng để nẫng cao giá trị sử dụng của BĐS

Ví dụ: Trên mảnh đất có nhà, công trình trên đất….

câu2. Điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh. Cho ví dụ so sánh giữa các bất động sản được đưa vào kinh doanh với bất động sản không được đưa vào kinh doanh?

*. Điều kiện kinh doanh bất động sản:

_ Nhà và công trình phải đầy đủ điều kiện tham gia vào kinh doanh BĐS.

+ Thuộc vào đối tượng được tham gia kinh doanh BĐS.

+ Với các loại nhà và công trình xây dựng mới phải có chất lượng đảm bảo theo quy định của pháp luật.

+ Với các loại nhà công trình qua sử dụng thì chất lượng được thỏa thuận trên cơ sở ý kiến của các bên tham gia.

_ Không có tranh chấp về quyền sở hữu.

_ Không bị kê biên để thi hành án.

_ Không nằm trong khu vực cấm, quy hoach, cấm xây dựng theo quy định của pháp luật.

_ Có hồ sơ giấy tờ pháp lí hợp lệ.

+ Với nhà và công trình xây dựng đã có sẵn cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu.

+ Với nhà và công trình xây dựng hình thành trong tương lai cần có giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án, các bản vẽ thiết kế thi công và tiến độ xây dựng.

_ Quyền sử dụng đất tham gia vào kinh doanh BĐS cần điều kiện:

+ Thuộc vào đối tượng được phép kinh doanh.

+ Giấy tờ hợp pháp.

+ Không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.

+ Trường hợp chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, nhà ở, dự án hạ tầng kinh tế, khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án.

-Các bất động sản khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.

câu3. Trình bày và phân tích các giải pháp cơ bản để phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam?:

* Từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường BĐS

Xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật là việc khởi đầu và thương xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của BĐS. Nhằm từng bước hạn chế và xóa bỏ thj trường BĐS k chính thức

* công tác quy hoạch sử dụng đất

Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch phải đi trước 1 bước nhằm phát triển BĐS đúng mục đích, cân đối và hiệu quả

* Giải pháp nhằm tạo ra nhiều hàng hóa BĐS hoàn thiên tính pháp lý để thực hiện các giao địch, đủ điều kiện lưu thông trên thị trường

+ khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính

+đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyề sở hữu nhà ở

*những giải pháp tài chính cơ bản

+ phát triển thị trường vốn và tiền tệ, phát triển TTBĐS bền vững và lành mạnh, khắc phục tình trạng mất cân đối cung cầu

+giá đất của nhà nước quy ddingj phải phù hợp với phát triển kinh tế xã hội và gá thị trường trong điều kiện bình thường

+ hỗ trợ vốn ban đầu và cho vay lãi xuất thấpcho các doanh kinh doanh

+ hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách NNcho ng nghèo, ng có thu nhập thấp trog việc mua nhà ở

+ giảm tiền mua cổ phần với ng có thu nhập thấp

+ giảm thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời hạn nhất định đối với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh BĐS

* tổ chức hoàn thiện hệ thông doanh nghiệp sản xuất kinh doanh BĐS

+ bình đẳng các thành phần kinh tế trong sản xuất BĐS

+ mọi doanh nghiệp đều phải đăng ký KD hành nghề và làm đủ nghĩa vụ tà chính đôi với nhà nước

+ tổ chức tốt mạng lưới tư vấn giao dịch , tư vấn thông tin: thị trường, pháp luật, gá cả, hợp đồng kd + hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất

+khuyến khích và tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại tham gia vào các hoạt động cua thị trường BĐS

* Tổ chức quản lý nhà nước với thị trường BĐS

+ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tạo môi trường cạnh tanh lành mạnh..

+tổ chức cơ quan đăng ký BĐS, các giao dịch BĐS đề phải đc đăng ký

+ tổ chức thống nhất tập trung thu tiền sử dụng đất thuê chuyển quyền sử dụng đất..

+ tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho TTBĐS, đảm bảo thông tin đầy đủ mnh bạch và dễ tiếp cận

+ thành lập tổ chức định gá BĐS đào tạo nghề định giá BĐS, bồi dưỡng nâng cao kiến thức cho các công chức quản lý nhà nước về đất đai nhà ở

+tổ chức thực hiện điểm xây dựng mô hình phát triển BĐS nhân rộng ra cả nước

câu4. Thế nào là thị trường, thị trường bất động sản? Nêu sự khác biệt giữa thị trường và thị trường bất động sản?

- Thị trường: là nơi người mua và người bán tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi thăm dò trao đổi để nhân đc lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.

Ví dụ: Cô A mang gà ra chợ bán. Cô C mua gà của cô A. giữa 2 người đã trao đổi hàng hóa với nhau để thỏa mãn nhu cầu của 2 bên. Khu chợ diễn ra trao đổi giữa 2 người chính là thị trường.

- Thị trường BĐS: là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS mang tính khu vực và biến động theo thời gian hay thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt đc tại 1 khu vực địa lý nhất định trong 1 thời điểm nhất định.

Ví dụ: Ông A có mảnh đất 300m2 trên đất đã xd đc căn nhà 4 tầng và Ông A đã bán cho Ông B nhà và đất của mình, giá trao đổi giữa 2 Ông đã phù hợp với khu vực. Phần tài sản của Ông A đc coi là BĐS, giao dịch giữa Ông A và Ông B là thị trường BĐS.

câu5.Trình bày ưu và nhược điểm trong đầu tư bất động sản. Cho ví dụ?

- thế mạnh(ưu điểm)

+kinh doanh BDS có lợi thế về mặt đóng thuế những năm đầu trong

Do ngành thuế quy định thời gian khấu hao cơ bản ngắn hơn nhiều so với tuổi thọ tự nhiên và tuổi thọ kinh tế, vì vậy tiền khấu hao hang năm là khá cao làm cho tiền lãi kinh doanh giảm, do đó tiền thuế cũng ít đi , còn nhà đầu tư thu hồi đc vồn nhanh hơn trong khi tài sản thực vẫn chua bị hư hoa nhiều ,vẫn có thể thu lợi

+Kinh doanh BDS dễ vay đc nhiều tiền của các tổ chức tiền tệ vì người vay có BDS để thế chấp, mặt khác cho bên vay an tâm về khả năng thu hồi vốn,mặt khác thu nhập từ tiền thuê nhà tương đối ổn định đảm bảo bên vay có thể trả nợ đúng hạn,

+Kinh doanh BDS có thể đối phó đc với ảnh hưởng của lạm phát. Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao , do đó cũng làm cho giá trị BDS tăn lên, cho nên ng ta nói đầu tư BDS mang tính tăng giá trị, vì BDS là nhu cầu k thể thiếu của SX và đời sống nên kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng BDS vẫn đc bảo tồn, gọi là có tính gữ giá trị

+Kinh doanh BDS nâng cao đc câp bậc uy tín của ng đầu tư vì họ có tài sản vững chắc chính minh đc thực lực trong giao dịch đầu tư

_ thế yếu của đầu tư BDS(nhược điểm)

+Kém tính chuyển đổi thành tiền và BDS k thể di chuyển đc, quá trình tiêu thụ phức tạp mất thời gian, chi phí giao dịch cao khi càn thì khó mà chuyển đôit thành tiền nhanh đc,làm chon ng đầu tư k kịp huy động tiền để trả nợ quá hạn, laam vào cảnh bị phá sản

+Đòi hỏi vốn đàu tư lớn. dù đàu tư 30% vốn đầu tư tự có, nhưng cũng đã là khấ lớn đói với nhiều ng đầu tư, khiến họ tuột mất những cơ hội sinh lời khác

+Chu khì thu hồi vố khá dài,vối đàu tơ phát triển cũng phải 2-3 năm mới thu hồi đc, còn vốn đầu tư kinh doang thì chu khi thu hồi vốn còn dài hơn nhiều nhanh cũng phải 8-10, thạm chí 20-30 năm hoặc dài hơn

+Cần có khiến thức và khinh nghiệm khinh doanh.vì quá trình tìm kiếm đất đai và thiết kế xây dựng khá phức tạp, việc khinh doanh nhà cho thuê cũng đòi hỏi kiến thức và khinh nghieepk của ng quản lý do đó ng hành nghề trong thị trường BDS cần đc dào tạo sâu và rộng

.

câu6. Phân tích những định hướng phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay?

* Xây dựng khung thể chế và pháp luật về thị trường BĐS

_ xây dựng khung pháp luật về TTBĐS và luật kinh doanh BĐS

- thành lập 1 tổ chức chnhs phủ để quản lí và phatst riển thị trường BĐS

- tạo điều kiện cho các danh nghiệp cá nhân tham gia phát triển nhà và đất

* từng bước xây dựng thị trường BĐS chính thức

- xây dựng cơ chế vận hành TTBĐS

-quyền của ng bán nhà và mua đất phải đc đảm bảo

- phải có cơ chế để ng mua và ng bán tự tmf đến nhau thông qua các phương tieent hông tin quảng cáo môi giới đại lý

- các hợp đồng mua bán thông dụng đc cộng đồng chấp nhận và ng mua, bán có thể thực hiện 1 cách dễ dàng

-việc mau bán đc kê khai dăng ký 1 cách công khai ở 1 nơi đăng ký công cộng

- quyền sử dụng đất và bán nhà cho ng mua k phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính

* các chính sách phát triển BĐS

- thuế và các khoản lệ phí phải nộp

+ thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí đại chính

- tạo lập thị trường vốn

+ sắp xếp các doanh nghệp sản xuất kinh doanh BĐS

* coi trọng và bước đi trước 1 bước công tác quy hoạch và kế hoạch sdđ, quy hoach phải đảm bảo tính khoa học phù hợp vớ thực tiễn, phải có quy hoạch chi tiết và công tác khai hóa

* tổ chức định giá đất, giá nhà phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường

* hình thành các tổ chức đăng ký BĐS

* phát triển nhà ở dành cho ng nghèo

* đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh BĐS: ban hành quy chế pháp lý và qoản lý hoạt động của các đại lý môi giới ,định giá…về BĐS

Câu 7.Hãy nêu những nét chính về thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam?

Từ năm 2000 đến nay: thị trường BĐS phát triển k bình thường

Cơn sốt giá nhà đất từ năm 2000-> 2003( nguyên nhân: chính sách nhà nướ cho người nước ngoài mua, giá đầu cơ nhu cầu ảo)

- đóng băng 2003-> 2006

+ 2003 giao dịch địa ốc giảm 28%

+ 2004 giao dịch địa ốc giảm 56%

+2005 giao dịch địa ốc giảm 78%

- ấm dần và sốt nóng cục bộ giữa năm 2006, quys1 năm 2007, trầm lắng quý II năm 2007, sôi động quý III(2007 -> đầu 2008)

- khoảng tháng 9 / 2007 thj trường có sự hồi phục tăng lên: giá biệt thự tăng lên gấp 2 lần 68 tr, giá chung cư 25tr tăng 1,5 lần

- đến cuối tháng 2/2008 lạnh dần nguyên nhân vào tháng 2/ 2008 nhà nước ban hành chính sách vay vốn đầu tư, thuế, lạm phát kinh tế, giảm 20-> 30%) chính sách quy mô của nhà nước,

- bất ổn năm 2009 thị trường phức tạp lên xuống

- năm 2010: TTBĐS diễn biến bình thường

- năm 2011 giới đầu tư trải qua 1 thời kỳ ảm đạm, đóng băng dầu 2011, giá BĐS vẫn tăng trong nộng thành ngoại thành hà nội

+ cuối 2011: nhà nước bàn hành chính sách thắt chặt tín dụng, giảm đầu cơ

- 2012 thị trường tiếp tục khó , hy vọng thị trường BĐS 2012 có thể cũng phục hồi

câu8.Thị trường bất động sản được phân thành mấy loại? Dựa vào tiêu chí nào để phân thành các loại thị trường bất động sản?

Dựa vào chức năng sử dụng chính của BĐS hay mục đích đầu tư của chủ sở hữu để phân thành các loại BĐS khác nhau. Ngoài ra còn phải dựa vào tình hình kinh tế xã hội của sự phát triển và đa dạng của thị trường BĐS

- ở việt nam chia thị trường BĐS thành 4 loại

+ thị trường nhà ở

+ thị trường công trình thương mại dịch vụ

+thị trường công trình công nghiệp

+ thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Ngoài ra còn thị trường đặc biệt bệnh viện hay trường học chr xét giá cả thường k diễn ra hoạt động buôn bán

* tiêu chí để phân thành các loại thị trường bất động sản?

- thị trường nhà ở

+chủ thể: là các tổ chức hộ gđ cá nhân

+ khách thể là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất chia làm 4 loại thị trường: thị trường nhà ở thuộc sở hữu tư nhân; tập thể;nhà nước; hỗn hợp

- thị trường công trình thương mại dịch vụ:

+đặc điểm: rất đa dạng phong phú chúng bao gồm nhà cửa hiệu, khách sạn…

+có vị trí thuận lợi cho việc đi lại kinh doanh và liên hệ của nhân viên với khách hàng

+ các loại BĐS này thường thay đổi công năng sử dụng phù hợp với thị hiếu và sự phát triển của nền kinh tế xã hội

- thị trường công trình công nghiệp

+chủ thể: là nhà nước và các nhà đầu tư nước ngoài trong đó nhà nước là bên cho thuê đất các nhà đầu tư là bên nhận thuê đất

+ khách thể:quyền sử dụng đất thuê và các công trình công nghiệp gắn liền với đất thuê

- thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

+chủ thể là các tổ chức kinh tế hộ gđ các nhân

+ khách thể là quyền sử dụng đất nông nghiệp , đất nuôi trồng thủy sản đất làm muối và quyền sở hữu các công trình trên đất và các cây lâu năm ngắn liền với đất nếu có

- Thị trường sử dụng đất dặc biệt

+bao gồm bệnh việ trường học công sở đây là thị trường mô phỏng trên thực tế k có hoặc có rất ít các cuộc mua bán các loại BĐS này

-

câu9.Trình bày các thông tin về bất động sản. Cho ví dụ?

. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

- Loại bất động sản;

- Vị trí bất động sản;

- Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

- Quy mô, diện tích của bất động sản;

-Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;

-Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản;

-Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;

-Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

-Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;

-Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan;

- Các thông tin khác.

câu10. Phân tích và dự báo thị trường bất động sản trong quá trình kinh doanh?

-phân tích thj trường bđs

+ tìm hiểu ảnh hưởng của nhân tố kinh tế xã hội đối với thị trường BĐS để nắm chắc cơ hội và phương thức đầu tư

+ tìm hiểu giá cả và quan hệ cung cầu đối với các loại sản phẩm trên thj trường BĐS để định vị đc thị trường cho các hạn mục đầu tư

+ tìm hiểu các yêu cầu của ng sử dụng đối với kiến trúc và chức năng chất lượng của công trình để chon đại điểm quy hoạch và thiết kế xây dựng

* nội dung phân tích TTBĐS

_ phân tích các nguyên tố tổng quát

Trước tiên phải xem xét đặc điểm tình hình kinh tế của cả nước và địa phương mà ta định đầu tư, xem xu thế kinh tế chung của nơi đó tốc độ tăng trưởng GDP đầu người, số lượng kết cấu dân số, tình hình lạm phát cơ sở hạ tầng, thị trường lao động, thị trường vật liệu

Tiếp đó phân tích thj trường BĐS, quan hệ cung cầu tình hình khai thác đất đai giá cả và thuế, công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tình hình giữa ng mua và ng bán..

- phân tích các nhân tố có liên quan đến hạng mục BĐS cụ thể dự định phát triển

+ sau khi đã làm rõ bối cảnh chung , người dẫn đầu tư cần tập trung phân tích các loại hình đầu tư và địa đểm cụ thể cần hướng tới

+ các thông tin về thị trường BĐS bao gồm3 loại:1 la các thông tin về kinh tế nhân văn vĩ mô, 2 là các thông tin về vận hành của TTBĐS tại chỗ và 3 là các thông tin liên quan trực tiếp đến hạng mục đầu tư

- dư báo thị trường BĐS

+ dự báo kinh tế: dựa vào kinh nghiệm kiến thức và năng lực của ng phân tích, khi thiếu số liệu phân tích thì phương pháp này trở nên quan trọng

+ Dự báo định hướng: sử dụng những số liệu thống kê toán học để sử lý sử lí số liệu các năm trước từ đó đưa có thể mô tả các xu thế phát triển tương lai

câu11. Trình bày các đặc điểm và chức năng của thị trường bất động sản?

- đặc diểm:

+TTBĐS: là thj trường giao dịch các quyền lợi chúa trong BĐS chứ k phải bản thân đất đa và công trình

+ TTBĐS: mang tính khu vực do đặc điểm cố định và k di chuyển đc của BĐS

+cần đến dịch vụ tư vấn trình độ chuyên nghiệp cao

+dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền thị trường

- chức năng của TTBĐS

+phân phối thu nhập và phân phối tài nguyên và lợi ích của BĐS

+ thể hiện sự thay dổi của cầu đối vớ thị trường BĐS và cân bằng thay đổi do các nguyên nhân sau: thể hiện thay đổi dự báo lợi ích tương lai, ảnh hưởng của chính sách thuế, thay đổi nhu cầu và thị hiếu của ng tiêu dùng, thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai

+ chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu theo 2 phương thức: phát triển thêm nhiều BĐS mới hoặc thay đổi cách sử dụng BĐS hiện có; thay đổi quan hệ gữa giá bán và giá thuê

+chỉ đạo cầu đêt thích ứng với thay đổi diều kiện cung

câu12. Trình bày điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. Cho ví dụ?

-. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

-Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

-Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.

-Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.

câu13. Phân tích các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản. Cho ví dụ?

-Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật.

-Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

-Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.

Câu 14Trình bày các loại hình đầu tư bất động sản. Khi đầu tư bất động sản gặp những rủi ro gì?

- các loại hình đầu tư BĐS

+ đầu tư phát triển BĐS: bắt dầu từ mua quyền sử dụng dất rồi thuê thiết kế xd công trình thỏa mãn yêu cầu của 1 số người mua, tiếp đó dem sản phẩm công trình đó ra bán trên thị trường rồi thu hồi vố đầu tư và kiếm lãi

+Đầu tư kinh doanh BĐS: có thể do chính người đầu tư phát triển BĐS đó hoặc là ng đầu tư thứ 2 mua BĐS rồi đem cho thuê hoặc bán từ đó kiếm lãi

→ các rủi ro trong đầu tư BDS

Đầu tư BDS có thể kiếm đc nhiều lợi nhuận lớn nhưng phải đối mặt với nhiều rủi ro(rick- còn gọi là hiểm họa)thể hiện ở 4 mặt: độ an toàn của vốn, độ tin cậy của mức đọ thu lợi dự tính, mức đọ chuyển đổi thành tiền và mức độ phức tạp của quản lí tài sản. các rủi ro coa thể gộp thành 2 loại: rủi ro hệ thống và rủi ro cá biệt

- Rủi ro hệ thống; là những nhân tố ảnh hưởng đến toàn bộ các hạng mục đầu tư mà ng đầu tư k thể khống chế.như do lạm phát, do cung cầu thị trường, rủi ro về chuyển đổi thành tiền , về lãi suất, về chính sách và do các tai họa gây ra….

-DO lạm phát; vì chu khì đầu tư BDS đòi hỏi 1 hời gian nhất định nên giá trị của đồng vốn bỏ ra đầu tư so với lúc thu hồi có thể giảm đi do lạm phát

-Do cung cầu thị trường;cung cầu trên thị trường BDS sở tại luôn luôn biến động , do đó giá cả cũng biế động k ngừng làm cho lãi suất thực tế khác với lãi suất dự tính, khi cung lớn hơn cầu thì lượng nhà tồn tăng lên khá nhanh, trả nợ khó khăn, dẽ dến tình trạnh phá sản. để đối phó với rủi ro này ng đầu tue cần theo dõi sát kinh tế địa phương và tiến hành phân tích tỉ mỉ kết quả đầu tư để đưa ra quyết định phù hợp và kịp thời

-Rủi ro chu kì: sự thăng trầm của thih trường BDS có chu kì mỗi cu kỳ gồm 4 giai đoạn là phục hồi và phát triển ; khủng hoảng và suy thoái, tiêu diều. khi đó chỉ nhà đàu tư có thực lực hung hạu mới trụ lại đc còn những nhà đầu tư nhỏ yếu thì phần lớn bị phá sanrvif gánh nợ quá nhiều

- Do khó chuyển nhanh thành tiền; khi cần tiền 1 cách gấp gáp muốn bán nhà vội thì giá bán bị thấp, lỗ nhiều nên vốn đầu tư bị sụt giảm nhanh

-Do lãi suất tiền vay

-Do chính sách thay đổi, trong quá trình đầu tư BDS có nhiề chính sách của chính phủ như về cấp đất, về giá đất, về thuê, về nhà ở, bảo vệ môi trường….

-Do yếu tố chính trị như chiến tranh, trừng phạt khinh tế bãi công….rủi ro này ảnh hưởng trực tiếp đén thị trường BDS thậm chí hủy hoại cả bản thân BDS mà còn gây ảnh hưởng tới toàn bộ nền khinh tế

-Do các tai họa như cháy nổ và các thiên tai khác gây ra

-*Rủi ro các biệt; là những nhân tố chỉ ảnh hưởng đến 1,2 hạng mục mà thôi và ng đàu tư k thể khống chế đc

- phần lớn các rủi ro các biệt liên quan đến sự phân tích đánh giá sai nhân tố nào đó của thị trường, chặng hạn như định giá sai thị hiếu ng tiêu dung, chon địa điểm thiếu chính xác, ngoài ra còn có những biết động chung tuột mất cơ hội khác, hoặc khó huy động vốn,nhà đu tư bị lừa đảo,……..

15. Trình bày quyền sở hữu về bất động sản. Cho ví dụ?

* định nghĩa: quyền sở hữu là quyền đc nghi nhận và bảo vệ của pháp luật với 1 chủ thể tự do chiếm hữu sử dụng ddnhj đoạt quyền sở hữu đó trong đó

- quyền chiếm hữu là quyền đc pháp luật bao vệ nhằm giám sát thực tế đối với bđs

- quyền sử dụng là quyền khai thác hoa lợ hoa tức từ tài sản

- quyền định đoạt là quyền đc pháp luật bảo vệ trong quyết định số phận pháp lý của bĐs

* các hình thức sở hữu về BĐS: có 3 hình thức

+ sở hữu nhà nước( chủ sở hữu nhà nước( bệnh , trường học, đường..)

+ sở hữu tập thể , cộng đồng ( chủ sở hữu là cộng đồng: hợp tác xã)

+ sở hữu cá nhân( chủ sở hữu là cá nhân:nhà ở,…)

* Quyền của chủ sở hữu BĐS:

Chủ sở hữu có quyền lực thực hiện bất cứ hoạt dộng nào mà trái với pháp luật, k xâm phạm quyền và lợi ích của ng khác bao gồm chiếm hữu sử dụng định đoạt thế chấp chuyển nhượng cho thuê, để thừa kế cho tặng hoặc từ bỏ BĐS

* Xác lập quyền sở hữu BĐS: quyền sở hữu BĐS đc xác lập khi 1 pháp nhân tạo đc 1 BĐS mới để sử dụng hợp pháp cho thuê, chuển nhượng , cho tặng thừa kế theo di chúc hoặc theo phán quyết của tòa

* chấm dứt quyền sở hữu BĐS: quyền sở hữu BĐS chấm dứt khi thực thêt pháp luật từ bỏ quyền sử dụng bằng văn bản BĐS bị thu hồi theo quyết định của pháp luật hoặc theo phán quyết của tòa