Put your story text here...ĐạI LÝ, MÔI GIớI VÀ QUảN LÝ BấT ĐộNG SảN

I. Đại lý BĐS

NGUYÊN TắC TRONG NHậN ủY THÁC CủA ĐạI LÝ KD BĐS

 Thận trọng

 Phục tùng

 Trung thành

 Trung thực

 Minh bạch tài chính kế toán

 Sự cẩn mật

***THIếT LậP VÀ CHấM DứT QUAN Hệ ĐạI LÝ

Thiết lập quan hệ đại lý

 Đại lý theo nghiệp vụ

 Đại lý thường xuyên

Chấm dứt quan hệ đại lý

 Sau khi hoàn thành hợp đồng

 Chết, mất năng lực pháp lý

 Phá dỡ, tịch biên, niêm phong

 Hết hạn

 Vi phạm hợp đồng

 Có thỏa thuận chung

 Theo các phán xử pháp lý

****GIớI HạN QUYềN LựC ĐƯợC TRAO CHO ĐạI LÝ (ĐạI DIệN)

Đại lý toàn diện

Được trao quyền thực hiện bất kỳ hành vi nào mà chủ sở hữu (thân chủ) được phép tiến hành với tư cách cá nhân

Đại lý phổ thông

Đại diện cho thân chủ trong phạm vi rộng các vấn đề liên quan đến các hoạt động kinh doanh đặc thù

Đại lý đặc biệt

Được trao quyền đại diện cho thân chủ về một hành vi đặc biệt hoặc một thương vụ cụ thể theo những chỉ dẫn chi tiết

****CÁC LOạI QUAN Hệ ĐạI LÝ

 Đại lý đơn lẻ

 Đại lý con

 Đại diện bán

 Đại diện mua

 Sở hữu như thân chủ

 Đại lý kép (2 mặt): công khai, không chính thức, bí mật

 Không đại lý

****DịCH Vụ ĐạI LÝ VÌ KHÁCH HÀNG

 Chăm sóc hợp lý và kỹ năng trình diễn

 Giao dịch trung thực, lương thiện và ngay thẳng

 Minh bạch mọi yếu tố mà người được cấp phép biết (hoặc mong muốn biết) có liên quan hữu hình tới giá trị hoặc sự đáng giá của tài sản

 Luật pháp và các quy định pháp lý có thể yêu cầu về các dịch vụ hỗ trợ thêm cũng như các yêu cầu về minh bạch thông tin khác đối với các đại lý BĐS

**** ĐạI LÝ BĐS - SAI SÓT VÀ GIAN LậN

Thổi phồng giá trị

Thổi phồng các lợi ích từ tài sản

Xuyên tạc thông tin

Gian lận: Cố ý xuyên tạc các yếu tố hữu hình gây thiệt hại hoặc lấy đi lợi thế của các tài sản

Xuyên tạc do sơ ý: Đại diện chuyên nghiệp phải chú ý nhận ra bất kỳ lời tuyên bố nào sai lệch

****TÌNH TRạNG CủA TÀI SảN

 Những nhược điểm tiềm ẩn: một cuộc thanh tra thông thường khó có thể phát hiện những khiếm khuyết tiềm ẩn trong cấu trúc, kết cấu tài sản

 Những tài sản bất động sản "bị đóng dấu": những tài sản bị "đóng dấu" (undesirable) có thể do những vụ án phạm tội đã xảy ra, hay từ những lời đồn cổ xưa và phổ biến, những bi kịch buồn thảm hay những sự kiện đầy tai tiếng, gây ấn tượng mỗi khi nhắc tới bất động sản

*** MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN

 Khái niệm:

 Môi giới BĐS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS.

 Kết quả của các hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp động bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.

 Một chuyên gia môi giới bất động sản được hưởng các khoản phí do cung cấp dịch vụ môi giới.

VAI TRÒ CủA MÔI GIớI BĐS

 (1) Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản:

 (2) Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

 (3) Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

 (4) Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

 (5) Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản

*** NGUYÊN TắC HOạT ĐộNG MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN

 1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.

 2. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.

 3. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

*** ĐIềU KIệN KINH DOANH VÀ YÊU CầU CHUYÊN MÔN CủA NHÀ MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN

(1) Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá bất động sản:

 a. Về điều kiện pháp lý:

 a1- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật;

 a2- Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản đã có tư cách pháp nhân khi bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động dịch vụ môi giới thì chỉ cần đảm bảo điều kiện quy định tại Điểm b như sau:

 b. Về nhân sự:

 b1- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản;

 Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới bất động sản.

 b2- Người quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện môi giới bất động sản (Trưởng, phó Phòng, hoặc Trưởng, phó Ban, hoặc Giám đốc, Phó Giám đốc) có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt động môi giới bất động sản, có kiến thức và kinh nghiệm về kinh doanh trên thị trường bất động sản;

 c. Về vốn:

 Có vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng;

 d. Về trụ sở hoạt động:

 d1- Có địa chỉ giao dịch ổn định.

 d2- Có cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật tin học và phương tiện thông tin liên lạc (điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính và các thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu của hoạt động môi giới bất động sản.

 * Với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản:

 Trường hợp là cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập: thì phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và phải có chứng chỉ môi giới bất động sản.

(2) Yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản:

 - Yêu cầu chung:

 + Không phải là cán bộ, công chức nhà nước.

 + Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

 + Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở lên.

 + Có chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm quyền công nhận và cấp.

 - Yêu cầu cụ thể:

 + Nắm chắc pháp luật kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản.

 + Hiểu biết cơ bản về thị trường bất động sản và các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản.

 + Nắm rõ nội dung trình tự quy trình của dịch vụ môi giới bất động sản.

 + Có kiến thức cơ bản về tiếp thị kinh doanh bất động sản.

 + Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm và đạo đức hành nghề môi giới bất động sản phù hợp với đạo đức xã hội nói chung và đạo đức kinh doanh nói riêng.

*** QUY TRÌNH MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN :

 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản

 (1) Thông tin về nguồn cung bất động sản

 - Các dạng cung:

 + Bán.

 + Cho thuê, cho thuê lại.

 + Đầu tư liên doanh liên kết.

 + Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được

 - Thông tin nguồn cung

 + Văn phòng môi giới

 + Từ khách hàng.

 + Từ các phương tiện thông tin đại chúng.

 + Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án.

 + Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng phát mãi.

 + Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch, xây dựng

 + Từ thực tế : những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương.

 +MLS: hệ thống niêm yết đa chiều.

 (2) Thông tin về bất động sản

 - Kinh tế kỹ thuật:

 + Vị trí: môi trường xung quanh.

 + Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng.

 + Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật

 + Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhue thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng...

 + Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước,

 + Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản.

 - Pháp lý:

 + Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng. quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản,,,

 + Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác.

 + Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân.

 + Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao...

 - Xã hội, lịch sử:

 + Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bất động sản.

 + Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không...

 + Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không....

 (3) Thông tin về cầu bất động sản

 a. Phân loại đối tượng cầu bất động sản

 - Người mua:

 + Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ.

 + Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi.

 + Để bảo toàn vốn.

 Phân loại cầu bất động sản để biết mục tiêu của khách hàng -> đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách hàng.

 - Người thuê:

 + Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch.

 + Để kinh doanh dịch vụ.

 + Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng.

 + Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ.

 - Tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp

**** Kỹ NĂNG MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN:

 1. Tạo nên tính độc nhất cho bất động sản

 Quy luật cơ bản nhất của bản chất con người là chúng ta ai cũng muốn có thứ mà người khác muốn có hoặc không ai khác có được. Nếu bạn nói với ai đó rằng bạn không muốn bán một khu bất động sản của mình, có thể họ sẽ muốn có được khu bất động sản đó hơn.

 2. Đừng để cảm giác hợp lý đánh lừa

 Đừng tiếp nhận thụ động mọi điều mà bạn đọc được hoặc nghe được từ những người môi giới, những người bán, những người mua, những người đi thuê, các chuyên gia hoặc những gì bạn xem được trong ti vi.

 Hãy sẵn sàng chấp nhận đào bới lại thông tin để xác nhận lại sự thật đằng sau bất kỳ một dự án nào anh tham gia.

 3. Bất kỳ cuộc thương lượng nào cũng cần lập kế hoạch trước

 Thực tế là cách suy nghĩ tự nhiên của bạn giống của họ sẽ tạo ra không khí tin tưởng chung và thoả mái trên bàn đàm phán. Lập kế hoạch trước cũng nên bao gồm việc tìm những bài viết trên báo hoặc tạp chí để hỗ trợ cho luận điểm của bạn. Các con số thống kê từ những gnuồn tin cậy cũng có hiệu quả và rất thuêý phục vì chúng bao hàm " Cảm giác hợp lý".

 Các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng suy nghĩ rằng việc mua hoặc bán bất động sản chỉ là cuộc đàm phán duy nhất với một lần chuẩn bị. Không đúng như vậy. Đó là một chuỗi có lẽ của hàng trăm cuộc đàm phán với rất nhiều giai đoạn khác nhau.

 4. Tránh một thương vụ bị quyết định vội vàng

 Nếu bạn cố gắng thương thuyết một hợp đồng nhanh chóng, hiển nhiên là một bên tham gia sẽ quên một điều gì đó quan trọng. Hơn nữa, điều này chỉ trở nên rõ ràng sau khi hợp đồng được ký kết và sẽ quá muộn để sửa chữa những sơ suất đó. Những cuộc đàm phán kết thúc quá nhanh thường để lại cảm giác bất an cho một bên tham gia. Một hợp đồng được ký kết nhanh chóng vi phạm rất nhiều nguyên tắc đàm phán cơ bản và hiếm khi là một cách tiếp cận đúng đúng đắn.

 5.Đầu tư thời gian

 Điều này có liên hệ với vấn đề " Tranh một thương vụ vội vàng". Việc đầu tư thời gian " cho biết một người càng danh nhiều thời gian đầu tư và một thương vụ, sẽ càng ít khả năng ông ta sẽ từ bỏ nó".

**** DịCH Vụ QUảN LÝ BấT ĐộNG SảN:

 Khái niệm: Dịch vụ quản lý BĐS là hoạt động của tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được chủ SH hoặc chủ SD BĐS ủy quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác BĐS theo hợp đồng quản lý BĐS.

 Phía sau các công ty quản lý BĐS là hàng chục công ty khác được thuê làm dịch vụ theo từng chuyên ngành khác nhau.

*** VAI TRÒ CủA QUảN LÝ BấT ĐộNG SảN:

 (1) Duy trì chất lượng BĐS thông qua công tác bảo trì, giữ gìn, chăm sóc, bảo vệ an ninh.

 (2) Nâng cao chất lượng dịch vụ, bảo vệ uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư.

 (3) Vận hành, khai thác phát huy giá trị của BĐS trong thời gian dài.

 (4) Chuyên môn hóa hoạt động quản lý BĐS để phát triển thành một nghề thành thạo, đáp ứng nhu cầu của người SD và giải quyết lao động và việc làm cho xã hội.

****NộI DUNG KINH DOANH DịCH Vụ QUảN LÝ BấT ĐộNG SảN:

 Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của BĐS.

 Thực hiện bảo trì, sửa chữa BĐS.

 Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng BĐS của khách hàng theo đúng công năng thiết kế và hợp đồng.

 Thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng với nhà nước theo ủy quyền của CSH, chủ sử dụng BĐS.

**** CÁC YếU Tố CƠ BảN CủA MộT THỏA THUậN QUảN LÝ BĐS

 Mô tả tài sản thực BĐS

 Thời gian hiệu lực của thỏa thuận

 Định nghĩa các trách nhiệm của nhà quản lý

 Trình bày mục đích của chủ sở hữu BĐS

 Giới hạn phạm vi quyền lực của nhà quản lý đối với BĐS được giao quản lý

 Các thỏa thuận về chi phí

 Chế độ báo cáo

 Các dịch vụ kèm theo

 Phân phối lợi ích

 Trách nhiệm bảo trì, bảo dưỡng

 Thiệt hại và bồi thường thiệt hại

 Các điều khoản vi phạm và vô hiệu hóa thỏa thuận

 Các thỏa thuận về chia sẻ nghĩa vụ thuế,...

***** NHữNG TRÁCH NHIệM CHÍNH CủA NHÀ QL BĐS CHO THUÊ

 Báo cáo tài chính

 Cho thuê BĐS

 Marketing

 Lựa chọn người thuê

 Thu tiền thuê và các khoản phí

 Chăm sóc quan hệ khách hàng (người thuê)

**** TRÁCH NHIệM CủA NGƯờI QL Về BảO DƯỡNG BĐS

 Phòng ngừa rủi ro đối với BĐS

 Sửa chữa nhỏ

 Bảo trì BĐS hàng ngày

 Xây dựng, sửa chữa lớn (theo thỏa thuận)

 Trợ giúp người đi thuê tiến bộ hơn trong sử dụng các tài sản BĐS cho thuê

**** QUảN TRị RủI RO

 Nhận diện rủi ro và kiểm soát rủi ro

 Bảo hiểm:

- Thiên tai

- Các thiệt hại trong quá trình sử dụng tài sản thuê

- Hỏa hoạn

- Tai nạn

- Các RR khác

 Đảm bảo các yêu cầu bảo vệ môi trường