Put your story text here...ĐịNH GIÁ BấT ĐộNG SảN

2.1. Khái niệm và nguyên tắc định giá bất động sản

2.1.1. Khái niệm

Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

2.1.2. ĐặC TRƯNG CủA ĐịNH GIÁ BấT ĐộNG SảN

- Việc định giá bất động sản không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải gắn nội dung định giá với các qui định của Nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.

- Bất động sản là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản - đối tượng của định giá.

- Trong thực tế khó có thể có một phương pháp nào có thể xác định giá bất động sản được chính xác. Định giá bất động sản chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định chính xác giá trị.

***Phẩm chất cần thiết của Thẩm định viên : Thẩm định giá bất động sản

Nghề nghiệp vững vàng

Thông tin cần thiết

Giải thích rõ ràng

Nghệ thuật

Khoa học

Nhạy cảm TT

Kiến thức CM

2. Mục đích thẩm định giá

Chuyển giao QSH

Nghiệp vụ tài chính, tín dụng

Cho thuê theo hợp đồng

Định giá tài sản công ty

Phát triển và đầu tư

Thẩm định theo yêu cầu của luật pháp

***NGUYÊN TắC THẩM ĐịNH GIÁ

1. Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Khái niệm sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường. Đó là:

• Sử dụng tốt nhất về mặt vật chất

• Được phép về pháp luật

• Khả thi về mặt tài chính

• Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. (TCTĐGVN 06)

• Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.

• Thẩm định viên phải chứng minh sự sử dụng tốt nhất phải đáp ứng các điều kiện sau:

o Đó là sự sử dụng có thể có được trên thực tế.

o Phải được các quy định và luật pháp cho phép.

o Phải khả thi về mặt tài chính.

o Phải có thể thực hiện được trong ngắn hạn.

o Phải gắn với xác xuất thực hiện hơn là với các khả năng đơn thuần.

o Phải tồn tại một nhu cầu về sử dụng tốt nhất với tài sản được thẩm định giá.

o Phải được sử dụng tốt nhất và có lợi nhất.

2. Cung - cầu

 Giá trị của hàng hoá được xác định bởi dự đoán từ lợi nhuận thu được tương lai.

 Giá trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước này cũng ảnh hưởng đến giá trị.

 Việc ước tính giá trị của bất động sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, từ lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

3. Thay đổi

 Giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế.

 Trong những trường hợp khi mà hai hay nhiều hàng hoá có thể thay thế cho nhau, giá trị của hàng hoá đó được xác định bằng việc thay thế hàng hoá khác có cùng tính hữu ích tương tự.

 Giá trị của bất động sản cũng hình thành trong mối liên hệ với những bất động sản thay thế khác.

 Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.

 Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

4. Thay thế

 Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.

 Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.

 Bất động sản lại có những đặc tính vật chất và pháp lý khác với hàng hoá. Tác động của những đặc tính này phản ánh tính động của cung cầu và hình thành giá trị bất động sản.

5. Cân bằng

 Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.

 Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.

6. Hài hoà

 Đối với bất động sản, giá tối đa sẽ được thực hiện khi có một mức độ hợp lý về sự đồng nhất về kinh tế và xã hội hiện hữu trong một vùng lân cận, cần xét đến sự hài hoà của các thể chế, luật lệ, lợi ích kinh tế giữa các bên, sự phù hợp với tâm lý tiêu dùng.

 Bất động sản phải phù hợp với môi trường để đạt được mức lợi tức cao nhất hay tiện nghi nhất. Do vậy, thẩm định viên cần phải phân tích liệu bất động sản có phù hợp với môi trường không khi xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất

7. Thu nhập tăng hoặc giảm

 Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

 Nguyên tắc này đặc biệt hữu dụng khi xem xét đến tổng đầu tư trong bất động sản khi thẩm định viên xác định sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

 Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.

8. Phân phối thu nhập

 Khi một khoản đầu tư tăng dần theo một lương nhất định thì tổng lợi tức của đầu tư đó sẽ tăng theo với gia số tương ứng.

 Tuy nhiên, lợi tức tương ứng chỉ tăng đến một giới hạn nào đó và sẽ bắt đầu giảm dần. Nguyên tắc này cũng áp dụng cho việc đầu tư vào bất động sản.

 Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.

 Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

9. Đóng góp

 Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này.

 Phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

10. Tuân thủ

 Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.

 Trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

 Giá trị của bất động sản cũng được hình thành trong một quá trình biến đổi liên tục phản ánh một chuỗi nguyên nhân và tác động liên quan giữa các yếu tố hình thành giá trị bất động sản.

 Giá trị tự tác động lên chúng bằng những hằng số biến đổi. Do đó, khi thẩm định giá bất động sản, những nguyên nhân tích cực những tác động giũa những yếu tố này cần phải được nắm rõ. Đặc biệt là quá trình thay đổi phải được phân tích và nhận ra việc sử dụng tối ưu của bất động sản.

(Cạnh tranh ,Dự tính lợi ích tương lai)

11. Nguyên tắc tuân thủ

 Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.

 Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

 Phù hợp giữa lô đất và công trình trên đất.

 Phù hợp giữa BĐS và môi trường chung quanh.

 Phù hợp với quy hoạch của khu vực.

 Phù hợp với mục đích sử dụng.

2.2 KINH DOANH DịCH Vụ ĐịNH GIÁ BấT ĐộNG SảN

 1. Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS (51):

1- TC, cá nhân KD Dvụ định giá BĐS phải có đủ điều kiện theo quy định.

2- Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường.

3- Việc đ/giá phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ PL.

2.2.4. QUYềN VÀ TRÁCH NHIệM CủA Tổ CHứC VÀ CÁ NHÂN ĐịNH GIÁ BĐS

****Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản

 1. Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

 2. Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc định giá.

 3. Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

 4. Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng.

 5. Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá.

 6. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

 7. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

**** NGHĨA Vụ CủA Tổ CHứC, CÁ NHÂN ĐịNH GIÁ BấT ĐộNG SảN

 1. Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng.

 2. Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về chứng thư đó.

 3. Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản.

 4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 5. Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản.

 6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

 7. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.

 8. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

**** PHƯƠNG PHÁP THẩM ĐịNH GIÁ

Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định gia bất động sản bao gồm:

Phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp chi phí giảm giá.

Phương pháp đầu tư (vốn hoá thu nhập).

Phương pháp thặng dư.

Phương pháp lợi nhuận.

I. LựA CHọN PHƯƠNG PHÁP TĐG

 Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất.

 Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau đây:

 Thuộc tính của Bất động sản.

 Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.

 Mục đích việc thẩm định giá.

 Nếu có sự khác biệt lớn giữa kết quả của các phương pháp đó thì cần thiết phải tiến hành điều tra thêm.

 Khi chấp nhận một phương pháp thẩm định giá, trước hết phải thiết lập việc sử dụng Bất động sản một cách tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Đặc điểm BĐS

Mục đích Thẩm định giá

Độ tin cậy của thông tin

== > Cơ sở giá trị

== > Phương pháp thẩm định giá

**** PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

Phương pháp so sánh giá bán là một phương thức xác định giá trị của bất động sản bằng cách so sánh với các bất động sản tương đồng đã được giao dịch.

Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong thẩm định giá và cũng là phương pháp đơn giản nhất, hầu như là phương pháp chủ yếu của thẩm định giá.

1. Nội dung

 Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản cùng loại đã được giao dịch trên thị trường.

Khái niệm

Phương pháp này được sử dụng phổ biến vì:

 Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật.

 Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận.

 Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác.

Nội dung của phương pháp so sánh là:

 Tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường tương tự với tài sản thẩm định giá.

 Tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản thẩm định giá.

2. Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế: Một người mua có lý trí không trả giá cho một Bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một Bất động sản khác có cùng hữu ích như nhau.

Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của Bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó.

3. Ứng dụng

Thông thường, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản...

Đặc biệt phương pháp này thích hợp cho những BĐS có tính đồng nhất cao như các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựng cùng một kiểu; các BĐS liên kế hoặc cùng khu vực.

Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các cao ốc thương mại.

Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản. Tuy nhiên khi xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực hiện.

4. Các bước tiến hành

Tìm kiếm dữ liệu, thông tin cần thiết

Kiểm tra tài sản so sánh

Chọn lựa tài sản so sánh thích hợp

Phân tích giá bán

Tiến hành điều chỉnh giá bán.

Ước tính giá trị thị trường

4.1 Tìm kiếm thông tin

Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần định giá về các mặt diện tích, kiểu cách, điều kiện, vị trí...

Thẩm định viên cần liệt kê những thông tin cần thiết liên quan đến bất động sản thẩm định theo những chi tiết mô tả trên.

Việc liệt kê này giúp thẩm định viên không bỏ sót các yếu tố quan trọng trong quá trình thẩm định giá, đồng thời giúp cho thẩm định viên nhận được các thông tin chi tiết để tiện việc phân tích và điều chỉnh sau này.

4.2 Kiểm tra tài sản so sánh

 Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.

4.3 Chọn lựa tài sản so sánh

TĐV phải chọn ra cho được các tài sản tương đồng nhất nằm gần bất động sản thẩm định và có ngày giao dịch gần với ngày thẩm định giá, ít nhất là 3 đến 6 tài sản.

Sau đó phải kiểm tra các đặc điểm của các bất động sản tương đồng này để so sánh và điều chỉnh cho hợp với bất động sản thẩm định.

4.4 Phân tích dữ liệu

Giá bán cần được kiểm tra cụ thể trước khi sử dụng để phân tích và điều chỉnh.

Thẩm định viên phải khảo sát tất cả những yếu tố, hoàn cảnh cũng như các mối quan hệ hình thành nên giá bán của các bất động sản được chọn lựa.

Thẩm định viên cần phải quan tâm đến mục đích và thới gian thẩm định.

Những điều kiện bán cũng tác động đến giá bán cuối cùng. Nếu điều kiện bán kéo dài thì yếu tố lạm phát phải được tính đến để xác định giá trị hiện tại của bất động sản.

Khi gặp những trở ngại trên từ các bất động sản tương đồng mà thẩm định viên không thể điều chỉnh hay tính chính xác được thì tốt nhất là nên chọn phương pháp khác thích hợp hơn.

4.5 Điều chỉnh

• Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm xuống).

• Việc điều chỉnh có thể thực hiện bằng tiền, bằng tỷ lệ % hoặc bằng thang điểm.

• Nguyên tắc điều chỉnh:

o Lấy tài sản là đối tượng thẩm định giá làm chuẩn để so sánh.

o Nếu tài sản so sánh có, tài sản thẩm định không có thì trừ ra khỏi giá bán của tài sản so sánh.

o Ngược lại, nếu tài sản thẩm định có, tài sản so sánh không có thì công thêm vào giá bán của tài sản so sánh

• Các điều chỉnh không nên quá chi tiết.

• Mỗi sự điều chỉnh phải được chứng minh từ bằng chứng thị trường.

• Có 4 phương cách chính để điều chỉnh những khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định

o Điều chỉnh toàn bộ

o Điều chỉnh từng phần theo đất và công trình

o Điều chỉnh theo đơn giá đất + CT xây dựng

o Điều chỉnh theo đơn giá đất trống

**** Kỹ THUậT ĐIềU CHỉNH

a. Điều chỉnh toàn bộ

Trong cách điều chỉnh này, bất động sản được xem như là một tổng thể, sự hơn kém của các bộ phận sẽ được chiết tính và điều chỉnh cho từng bộ phận khác biệt đó.

Giá trị ước tính của bất động sản là giá đã được cộng hoặc trừ ra từ giá bán của các bất động sản so sánh.

b. Điều chỉnh từng phần

Trong cách điều chỉnh này, bất động sản được tách ra thành 2 phần: đất và công trình xây dựng.

Thẩm định viên sẽ tiến hành điều chỉnh đơn giá của đất đai, sau đó là điều chỉnh giá trị của công trình xây dựng.

Giá trị ước tính của bất động sản là giá của đất và công trình xây dựng đã được điều chỉnh.

c. Điều chỉnh theo đơn giá đất + CTXD

Phương thức điều chỉnh này áp dụng đối với những bất động sản có công trình xây dựng tương tự nhau, chỉ khác về diện tích xây dựng như nhà chung cư, cư xá có các diện tích khác nhau.

Giá trị ước tính của bất động sản là đơn giá điều chỉnh nhân với diện tích sử dụng.

d. Điều chỉnh theo đơn giá đất trống

Giá trị bất động sản được tính trên cơ sở giá trị đất trống. Do tính chất đa dạng của bất động sản nên phần công trình trên đất sẽ được tính riêng.

Giá trị đất trống sẽ được rút ra từ các bất động sản so sánh bằng kỹ thuật chiết trừ hoặc các kỹ thuật định giá đất trống khác phù hợp.

****Các yếu tố so sánh

Các yếu tố so sánh:

Vị trí bất động sản

Các đặc điểm về địa lý và vật lý

Các đặc điểm kinh tế: kinh doanh, cho thuê

Quy hoạch tổng thể

Những khoản mục ngoài bất động sản

4.6 Ước tính giá trị

• Giá trị bất động sản thẩm định được rút ra từ giá bán của các bất động sản so sánh đã được điều chỉnh.

• Giá trị sẽ được rút ra theo:

o Giá trị trung bình của các bất động sản

o Giá trị xảy ra nhiều lần nhất

o Giá trị năm giữa dãy số

o Giá trị ước tính theo quan điểm của thẩm định viên.

5. Hạn chế của phương pháp

Mặt thuận lợi:

Phương pháp so sánh được xem là phương pháp đơn giản, dễ hiểu và dễ thực hiện cho cả thẩm định viên lẫn không phải thẩm định viên. Nó cũng là phương pháp thẩm định giá thường dùng để phân xử các vụ tranh chấp kiện tụng.