Nhà trên 600 triệu đồng phải đóng thuế

Theo dự thảo Luật Thuế Nhà đất, nhà ở có giá trị từ 600 triệu đồng hàng năm sẽ phải nộp thuế với mức 0,05%. Thuế suất áp dụng với nhà trên 1,2 tỷ đồng là 0,1%.

Dự thảo Luật Thuế nhà, đất đang được Bộ Tài chính trưng cầu ý kiến trước khi trình Chính phủ, trong đó quy định giá tính thuế của nhà được xác định theo diện tích nhà, gồm toàn bộ diện tích sàn xây dựng (kể cả diện tích công trình phụ, diện tích ban công) và bảng giá do Nhà nước ban hành, áp dụng đối với tất cả các cá nhân đang sở hữu nhà.

Nhà có giá trên 1,2 tỷ dự kiến sẽ phải đóng thuế 0,1%. Ảnh: Hoàng Hà.

Theo đề xuất của Bộ Tài chính, đối với nhà ở sẽ có hai phương án tính thuế.

Theo dự thảo, các tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất là những đối tượng thuộc diện chịu thuế. Những trường hợp chưa có sổ đỏ, sổ hồng, nhưng đủ điều kiện được cấp theo quy định của pháp luật, cũng thuộc diện chịu thuế.

Nếu trong năm có thay đổi quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất mà người có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất trước đó chưa nộp hoặc mới nộp 50% số thuế phải nộp vào kỳ đầu của năm thì người sau cũng phải nộp thuế. Trường hợp người sở hữu nhà, sử dụng đất trước đó đã nộp đủ số thuế phải nộp trong năm thì người sau sở hữu nhà, sử dụng đất không phải nộp thuế.

Phương án 1, áp dụng một mức thuế 0,05% đối với các loại nhà có giá tính thuế từ 600 triệu đồng trở lên. Ví dụ, nhà có diện tích sàn 50 m2, giá 4 triệu đồng cho mỗi m2, giá tính thuế nhà là 200 triệu đồng, sẽ không thuộc diện chịu thuế. Trường hợp nhà có diện tích sàn 150 m2, giá 4,5 triệu đồng cho mỗi m2. Khi ấy giá tính thuế nhà là 675 triệu đồng. Và số thuế phải nộp sẽ là 675 x 0,05% = 337.500 đồng. Bộ Tài chính cho rằng đây là phương án đơn giản, dễ thực hiện, không điều tiết đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, chưa điều tiết cao được đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà, không góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về nhà ở.

Vì vậy, Bộ đề xuất phương án 2, áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần với 3 bậc thuế tương ứng với giá trị của nhà ở. Trong đó, căn hộ có giá dưới 600 triệu đồng chưa phải đóng thuế, từ trên 600 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng áp dụng thuế suất 0,05% còn căn hộ trên 1,2 tỷ đồng áp dụng thuế suất 0,1%. Như vậy với căn hộ có giá 1,65 tỷ đồng sẽ phải nộp khoản thuế tương ứng là: 600 (triệu đồng) x 0% + 600 (triệu đồng) x 0,05% + 450 (triệu đồng) x 0,1%= 750.000 đồng.

Bộ Tài chính thiên về phương án 2 vì cho rằng có ưu điểm là không điều tiết đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, có thu nhập thấp và trung bình, điều tiết cao đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về nhà ở, đảm bảo công bằng xã hội. Theo phương án này thì đại bộ phận nhà ở hiện nay ở nông thôn và đô thị không thuộc diện chịu thuế mà chỉ có một số nhà mới xây dựng có diện tích lớn và nhà biệt thự là thuộc diện chịu thuế.

Nhà ở áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần:Bậc thuế Giá tính thuế của nhà ở

(triệu đồng) Thuế suất

(%)

1 Đến 600 0

2 Trên 600 đến 1.200 0,05

3 Trên 1.200 0,1

Đối với đất ở, Bộ Tài chính cũng đưa ra 3 phương án ứng với các loại thuế suất khác nhau 0,05% và 0-0,1%.

Phương án một áp dụng thuế suất cơ bản 0,05% cho tất cả các loại đất ở. Cách tính này đơn giản, dễ thu nhưng hạn chế là chưa điều tiết cao được đối với trường hợp có quyền sử dụng nhiều đất và không hạn chế được nạn đầu cơ. Theo tính toán của Bộ Tài chính, nếu áp dụng phương án này, số thuế thu được với đất ở vào khoảng 1.631 tỷ đồng, gấp 2,77 lần so với hiện hành. Trong đó, đất ở tại nông thôn khoảng 192 tỷ đồng và đất ở đô thị khoảng 1.439 tỷ đồng.

Phương án 2 nâng mức thuế lên gấp đôi (0,1%) đối với phần diện tích vượt hạn mức; phần diện tích trong hạn mức, thuế suất 0%. Theo tính toán của Bộ Tài chính, nếu áp dụng phương án 2, số thuế thu được với đất ở vào khoảng 35,4 tỷ đồng, bằng 6% so với hiện hành.

Còn với phương án 3, áp dụng thuế suất theo biểu lũy tiến từng phần, đối với đất trong hạn mức quy định là 0,05% còn đất vượt hạn mức là 0,1%. Hạn mức diện tích đất làm căn cứ tính thuế cho cả hai phương án trên là hạn mức công nhận đất ở theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tổng số thuế thu được vào khoảng 1.649 tỷ đồng mỗi năm, gấp 2,8 lần hiện hành. Trong đó, đất tại đô thị chiếm khoảng 88% tổng doanh thu, tương đương với 1.457 tỷ đồng, còn lại là đất ở nông thôn với 192 tỷ đồng, chiếm 12% tổng doanh thu.

Bộ Tài chính thiên về phương án 3 khi cho rằng các mức thuế được điều tiết vừa phải đối với mọi người dân nhưng lại thu rất cao đối với những người có sở hữu đất đai lớn. Đánh đúng vào điểm sơ hở nhất hiện này là thuế không điều tiết được tình trạng đầu cơ đất đai. Số thu thuế cho Nhà nước theo đó cũng sẽ tăng lên cao.

Đất ở áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần:Bậc thuế Diện tích đất chịu thuế

(m2) Thuế suất

(%)

1 Diện tích trong hạn mức 0,05

2 Phần diện tích vượt hạn mức 0,1

Đề án Luật Thuế Nhà đất dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2011, thay thế Pháp lệnh Thuế nhà, đất có hiệu lực thi hành từ năm 1994. Pháp lệnh Thuế nhà, đất hiện hành chỉ quy định đất ở và đất xây dựng công trình phải đóng thuế, còn các loại nhà ở chưa thuộc diện chịu thuế. Thuế đất ở và đất xây dựng tại các thành phố, thị trấn, thị xã được chia là 5 loại dựa cao hơn thuế sử dụng đất nông nghiệp từ 3 đến 32 lần.

Trong đó, đất đô thị loại 1 bằng 9 đến 32 lần so với thuế đất nông nghiệp, đô thị loại 2 từ 8 đến 30 lần, đô thị loại 3 từ 7 đến 26 lần, đô thị loại 4 từ 5 đến 19 lần và đô thị loại 5 từ 5 đến 13 lần.

Dự thảo Luật cũng đề cập đến 9 trường hợp thuộc diện miễn giảm thuế, gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp nhà nước, tổ chức xã hội, công trình văn hóa, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng và an ninh; Nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; Nhà ở, đất ở của người hoạt động cách mạng trước ngày 1/1/1945; người hoạt động cách mạng từ ngày 1/1/1945 đến trước Tổng khởi nghĩa 19/8/1945; thương binh, người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; bà mẹ Việt Nam anh hùng;

Ngoài ra các thân nhân liệt sỹ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học; nhà tình nghĩa; đất xây dựng trại trẻ mồ côi, trại cai nghiện; viện dưỡng lão; Nhà ở, đất ở của người tàn tật, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa không có khả năng nộp thuế; nhà ở, đất ở của đối tượng là hộ nghèo. Người nộp thuế gặp khó khăn do bị thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất ngờ được miễn thuế nếu giá trị thiệt hại về tài sản trên 50% tổng giá trị tài sản (tài sản cố định, tài sản lưu động) có trên lô đất chịu thuế. Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Dự án sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa) thuộc lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường.... cũng nằm trong diện được miễn, giảm thuế...

...................

Mua nhà trúng thưởng Mercedes

Sau cơn giảm giá 40-50%, các đại gia địa ốc lại tung ra loạt khuyến mãi chưa từng có, mua nhà trúng ôtô, được nền biệt thự. Các chuyên gia cho rằng đây là chiêu định vị thương hiệu, tranh thủ cảm tình khách hàng trong thời buổi khủng hoảng niềm tin.

> Địa ốc TP HCM tạm biệt những đợt đại hạ giá

Công ty cổ phần vốn Thái Thịnh (Thái Thịnh Capital), chủ đầu tư dự án Richland Emerald (quận 6, TP HCM) vừa tung chiêu khuyến mãi mua căn hộ trúng xe Mercedes C200K Elegance trị giá 61.900 USD. Nếu mua cả xe và nhà, sẽ được giảm giá từ 7.000 đến 9.000 USD. Ngay sau khi chương trình được công bố, nhiều người tỏ ra quan tâm tới căn hộ Richland Emerald.

Trước đó, Công ty Đất Xanh cũng chạy chương trình rút thăm trúng thưởng với giải đặc biệt là đất nền biệt thự tại khu Mỹ Phước 3, Bình Dương. Còn Công ty Saigon Land thông báo khuyến mãi 30 triệu đồng cho 10 khách hàng đầu tiên mua nhà phố thương mại tại quận 12 trong tuần lễ đầu tháng 4.

Dự án Richland Emerald đang được bán kèm theo chương trình khuyến mãi trúng xe Mercedes và gói hỗ trợ mua nhà - xe từ chủ đầu tư. Ảnh: T.T.

Tổng giám đốc Công ty địa ốc Phúc Đức Lâm Văn Chúc tỏ ra bất ngờ với màn khuyến mãi mua căn hộ trúng xe Mercedes cũng như chương trình rút thăm trúng đất nền biệt thự. Theo ông, đại hạ giá 10-50% đã trở thành bình thường vì thị trường vừa trải qua giai đoạn giảm giá 70-80%, nhu cầu thấp. Nhưng mua căn hộ trúng ôtô và tài trợ mua Mercedes hay nền nhà là chuyện mới lạ tại VN.

Quan điểm của ông Chúc, người Việt xưa nay không có thói quen mua nhà rồi trông đợi viễn vông vào khuyến mãi, rút thăm trúng thưởng vì bất động sản có giá trị rất lớn, nhiều khi cả đời người mới tích lũy nổi. Ông lấy ví dụ, mua một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, điều khách hàng quan tâm không phải là trúng thưởng cái gì, được hưởng lợi thêm từ những hỗ trợ mua hàng hóa gì, mà họ chú trọng giá trị nhà đất có bền vững hoặc tăng lên hay không.

"Tôi cho rằng áp dụng hình thức khuyến mãi khi mua nhà đất hiện nay có thể đạt được hiệu ứng gây sự chú ý của đông đảo khách hàng và thành công về ý tưởng quảng cáo thương hiệu", ông Chúc nhận xét.

Phó giám đốc Công ty CBRE VN Nguyễn Danh Thái lại quan niệm khuyến mãi hay đại hạ giá là nỗ lực của chủ đầu tư để lắng nghe thị trường và thay đổi chiến lược bán hàng nhằm cứu vãn tình thế ngột ngạt của địa ốc. Ông Thái dự báo, sắp tới sẽ có thêm một số doanh nghiệp xem xét áp dụng khuyến mãi để thăm dò thị trường.

Theo chuyên gia này, doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay giải 3 bài toán để vượt qua giai đoạn khó khăn. Một là thời điểm nào bắt đầu bán ra và làm sao để tránh rủi ro. Hai là bán với giá nào, áp dụng khuyến mãi hay đại hạ giá hoặc lực chọn hình thức thanh toán phù hợp với tình hình thực tế. Ba là làm sao để mở rộng mạng lưới bán hàng và tìm ra khách hàng thực sự muốn mua ngay lúc này.

Ông Thái phân tích nhu cầu thật sự về nhà ở vẫn tồn tại, người mua tiềm năng vẫn có, vấn đề then chốt là bài toán chào giá bán dựa trên tổng chi phí bỏ ra có hấp dẫn và thuyết phục hay không. Khảo sát của CBRE cho thấy, người mua nhà đang rất nhạy cảm với giá cả, họ thích diện tích vừa phải, nhỏ xinh, dễ sử dụng và cho thuê. Nhưng yếu tố được ưa chuộng hiện nay là giá trị căn hộ chỉ cần ở mức thấp nhất của "cao cấp" là đủ.

Khách hàng chọn nền đất trong dự án Hoàng Gia do Công ty Đất Xanh phân phối độc quyền. Ảnh: V.L.

Trong khi đó, một nhà đầu tư địa ốc từng có thâm niên hoạt động ở nước ngoài cho rằng, khuyến mãi trong kinh doanh bất động sản là chiêu bài cũ tại nhiều nước như Mỹ, Australia, Malaysia... Theo nhà đầu tư này, các tập đoàn bất động sản nước ngoài thường áp dụng công thức, nhà đất càng đắt tiền thì phần quà khuyến mãi càng có giá trị lớn. Tuy nhiên, người này cũng cho rằng, trong vòng vây của những sản phẩm kèm theo khuyến mãi, khách hàng phải tỉnh táo mới chọn được "hàng" vì rất dễ xảy ra tình huống "trông gà hóa cuốc", mua không đúng thứ mình cần.

"Khuyến mãi hay đại hạ giá địa ốc tại VN có thể còn mới mẻ nhưng ngành bất động sản thế giới luôn vận dụng điều này như một nguyên tắc của nền kinh tế thị trường. Giá hàng hóa luôn được co giãn tùy theo thị hiếu và tình hình kinh tế", ông nói.

Chị Ngà, kế toán trưởng một doanh nghiệp tại quận 1 có nhu cầu mua nhà đất để dành đầu tư lâu dài. Sau khi tìm đến các chương trình bán địa ốc khuyến mãi ôtô, nền đất, chị rút ra kinh nghiệm: "Chủ yếu là mua bất động sản có giá trị, còn khuyến mãi chỉ là hên xui, không dễ tới lượt mình. Nếu không xác định được mục tiêu ngay từ đầu thì chẳng khác nào đi chợ về tay không", chị nói.

...................